安信证券发布华侨城深度报告：土储集中长江中游&珠三角，拿地强度回落

每经AI快讯，安信证券1月5日发布华侨城深度报告：历史报表视角下的信用资质分析。1）从资产可持续来看，①存货方面，公司2020H1存量土储主要集中在二线、三四线城市，占比分别为55.5%、36.5%；分区域来看，主要集中在长江中游、珠三角和成渝城市群，襄阳、武汉、成都、昆明等城市土储分布较多；公司2020H1在建项目开工到单批竣工平均时滞为3.1年，略低于行业中位。2019年以来公司拿地整体较积极，2019、2020H1拿地强度分别为86.3%、70.0%；截至2019年末，公司土储倍数为5.0倍。②固定资产和投资性房地产方面，截至2020H1公司（投资性房地产+固定资产投资）/总资产为7.0%。2）从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司融资以银行贷款为主，有息负债抵质押率低于TOP50房企中位数。②偿债能力方面，2020H1公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.0倍、111.2%、71.5%。③表外不确定性方面，2020H1公司其他应付款、其他应收款、长期股权投资、少数股东权益占比分别为21.1%、9.8%、3.6%、29.2%，除其他应付款占比外其他指标低于TOP50房企中位数；2020H1公司对外担保/净资产为6.6%。

未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续：①拿地方面，2020年1-9月，公司新增土储总建面1000.4万方，对应土地总价351.2亿元，新增土储前五的城市依次是襄阳、成都、茂名、西安和湛江。2020年公司加大三四线城市的土储布局，在长江中游、成渝地区布局力度加大。2020年第三季度公司拿地强度降至44.3%，相比2020年上半年回落25.7个百分点。②资产出售方面，2020年四季度以来出售襄阳文城实业发展有限公司股权等资产。③销售方面，2020年1-12月，公司全口径销售金额为858.7亿元（克尔瑞口径），同比微降0.4%。2）广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-12月公开市场累计获得净融资92.4亿元，发行利率总体回落、久期微降；3）公司治理可持续方面。公司非房地产业务主要为文旅业务，2019年收入302.6亿元，相比2018年增长54.0%。

风险提示：数据统计偏差、公司披露数据不完整、调控超预期等。

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(记者 王晓波)

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