回望2020·区域楼市| 上海土地出让金近3000亿元重回全国榜首 头部房企几乎全线入沪抢地

每经记者 包晶晶    每经编辑 陈梦妤    

2020年的上海土拍市场一路高歌。

年初香港置地311亿元竞得徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元地块，成就新的总价地王，为2020年土地市场打下“第一桩”。此后上海土地市场供求同增，随着4月份土拍规则的调整，不仅头部房企几乎全线进入上海抢地，众多中小房企的热情也被点燃。

据不完全统计，上海今年共成交92宗商品住宅用地，规划建面合计900.86万平方米，同比上涨64.9%；土地出让金总额1990.7亿元，同比上涨92.3%；成交楼面均价22097元/平方米，平均溢价率11.75%，打破了自招挂复合以来长期零溢价成交的现象。

中指院数据显示，上海土地市场全年收金近3000亿元，稳居全国首位。

中指研究院上海研究总监方颃接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“虽然年底上海也放缓了宅地出让节奏，但杭州年底宅地土拍几乎暂停，12月宅地更是零出让。今年上海土拍最大的特点就在于土拍规则发生调整，带动了中小型房企参拍积极性和土地价格的上涨。据测算，今年上海宅地成交楼面价涨幅接近10%。”

企业：TOP30房企今年几乎全线补仓上海

据中指研究院统计，今年上海土拍中，参拍最为“执着”的当属金茂与融创，其中金茂共11次进入竞价阶段，经历10次“陪跑”后最终在12月15日竞得崇明宅地；融创6月～9月多次出击，于10月与上海城建置业联合竞得杨浦区定海社区D1-5地块。

龙光今年首进上海，多次参与市区优质地块拍卖，并最终独自拿下杨浦区定海社区地块。而常年占据上海销售前列的万科获得宝山4宗城中村改造用地；金地则五度落子上海，拿下1宗工业用地及4宗涉宅用地，招商蛇口、保利各斩获3宗宅地。

新城、旭辉时隔多年后再次在上海拿地，融信与招商蛇口、保利联合竞得静安中兴地块，即备受关注的“中兴路2号”，阳光城、正荣、奥园、佳兆业、禹洲各斩获1宗宅地。

与前述多家房企相比，碧桂园、龙湖、金科、绿城、雅居乐虽有积极动作，但无所斩获。同样空手而归的还有6次参与竞价的世茂，而中海、华润则在涉嫌“围标”后未在上海拿地。

除了TOP30房企几乎全线进入上海拿地外，近年在上海表现抢眼的华发、建发及外资房企仁恒、瑞安房地产、路劲都有收获。

供地结构：宅地成交占6成创6年来新高

自2017年上海宅地供应比例创下28%的新低之后，2018年以来，上海涉宅用地供应规模开始逐步加大，2020年达到60%，为近6年来新高。另一方面供给结构进一步优化.据中指研究院统计，近三年商品住宅用地、动迁房用地及租赁用地成交占比分别为46%、39%、15%。

2015年至今上海住宅用地成交结构 数据来源：中指院

上海土地供应仍有望加大。根据上海市政府规划，“十三五”期间，上海市要完成中心城区二级旧里为主的房屋改造240万平方米。按照上海市委、市政府旧区改造工作“再加压、再提速”的要求，今年全年，上海市将确保完成旧区改造75万平方米、受益居民3.5万户，分别达到今年原定目标的136%和125%。

目前，上海仍积极推进旧改地块，黄浦区、杨浦区、虹口区大规模动迁正在进行，方颃表示，“明年上海宅地依然会保持较大供应规模，从短期库存来看，上海目前出清周期在7到8个月之间，二手房市场的房源在经过今年的高位成交后也快速下降，市场的供应逐渐趋紧。要保持均衡的供求关系，明年上海仍会进一步加大宅地的供应，市区宅地的供应也会保持较大规模，而增大供应也是上海这两年一直在做的事情。”

政策：“招挂复合”细则年内调整 溢价率急速走高

据中指研究院统计，招挂复合实行到今年土拍规则调整前，上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗。

4月11日，上海土地市场发布公告明确调整土地出让规则。“新规”放宽了房企竞价条件，中小房企有更多机会入围竞价；放宽自持比例，对部分纯宅地取消了15%的自持要求；同时“保证金冻结”规则开始松动，即原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款20天，新规要求只需要在参拍前一天冻结资金即可。5月份之后，上海有37宗商品住宅用地溢价率超过10%，其中有16宗溢价率超过30%，有2宗超过50%。

2017年7月以来上海商品住宅地块成交情况走势 数据来源：中指院

值得注意的是，溢价地块向外环外“转移”，外环内仅闵行七宝古美北地块、杨浦江浦地块、浦东黄浦江南延伸段前滩地块3宗。由于上海市区宅地“出一块、抢一块”的稀缺性，不少房企将目光投向外围，土地市场的火热蔓延到外环外。

浦东新区新场镇古镇东单元地块成为2020年溢价率最高的商品住宅地块，溢价率60.8%，竞得人为上海同润投资。但同时也有悄然底价出让、让市场惊讶的昔日地王邻居——“中兴路二号”。

今年上海溢价率超30%的地块 数据来源：中指院

“中兴路二号地块与中兴路一号地块相比价格有明显下降，但如果考虑中兴路一号地块还需自持15%住宅和10%商业，可售部分成交楼面价在毛胚房米12万5左右，较中兴路二号地块可售部分楼面价高出65%。但考虑到中兴路一号处于当时地王频出的非理性时期，剔除中兴路一号地块后，其实二号地块在今年全国的宅地中成交楼面价也排第5，上海排第3，并不算低价。年底上海土拍有所降温，主要也是控制推地数量和核心板块地块的出让，但12月份3块宅地溢价率仍在15%以上，土拍热度依然不低。”方颃说。

封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄