专访保利物业总经理吴兰玉：大物业是公认的蓝海

每经记者 黄婉银    每经编辑 薛晖    

2020年，物业企业揭起一波“上市潮”。资本市场的认可，估值的提升，将更多投资者的目光吸引到这个新的“投资洼地”。物业行业还有哪些机会？业内人士如何评价？对于这个问题，很多头部物业公司都给出了自己的答案。

万科物业更名为万物云，将自身定位是科技公司；碧桂园服务提出“新物业”战略，对物业服务边界和内涵展开延伸与拓展。在此背景下，大家更期待身为三巨头之一并且还是央企派的保利物业会放出什么大招。

每经记者与保利物业总经理吴兰玉的对话地点是在江苏无锡的锡东新城，两个月前，保利物业刚以2179.95万元/年中标了无锡市首个“城市物业”试点项目——锡东新城商务区的全域化管理，保利物业也选择在此发布他们的全新战略。

保利物业服务股份有限公司（06049.HK），简称保利物业，于1996年6月在广州成立。2019年12月19日，保利物业在港交所挂牌上市，发行价为每股35.1港元。一年后，截至今年12月23日收盘，保利物业报收每股59.3港元，增幅约68.94%，总市值达353.58亿港元。截至2020年6月，保利物业在管面积超过3.17亿平方米，在管项目增长至1142个，合同管理面积达4.93亿平方米。报告期内，保利物业实现营业收入36.01亿元，同比增长27.6%，净利润4.11亿元，同比增长28.0%。中国指数研究院2020年的综合实力排名显示，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第三。

目前的保利物业在公共服务领域还处于规模扩张阶段，并不急于输出增值服务，吴兰玉说，希望保利物业能在公共服务的赛道上率先形成统一的标准、平台，建立起公共服务的联盟平台，赋能更多物业及产业链单位。

从小物业到大物业

资本市场长期看好物业公司的一个很重要的原因是，一笔一笔收缴起来的物业费是总量大又极具稳定性的现金流。但根据目前的相关规定和市场环境，对物业公司而言，物业费的收入只能通过在管面积、规模扩大的方式增多，而难以通过上调物业费的方式实现有效增长。

因此，探寻更多的物业管理空间、增值服务业务已经成为行业共同的主题。如今的物业行业已经从小物业走向大物业，走出了小区围墙的边界，从社区走向社会，覆盖更多的公共空间和新的业态。

而其中还存在交叉跟叠加，如城镇服务就涵盖了景区、住宅、场馆等等。也就是说，物业服务的边界在消融。

在吴兰玉眼中，对公共服务空间的拓展是可能同步实现两条增长曲线的方式：一是在管面积的扩大，二是服务内容、方式的增多。

公共服务涵盖的物业类型多样，但共同点是单位面积均普遍高于住宅面积，如学校、场馆、高速公路，如今还包括城市新区、城镇整体服务等等。

由于龙头物业公司在公共服务领域的尝试初见成效，再加上疫情后政府对于物业管理服务逐渐认可和重视，今年多家中小物业公司在公共服务领域的发力和扩张明显增多。

龙头物业公司则率先走出了更细分、专业的路径。有人概括，万科物业是从“城”（城市服务）出发，而保利物业是从“镇”（城镇服务）出发。

对于这个说法，吴兰玉以往的回应都是“花开两朵，各表一枝”。但这次，她强调，保利物业选择从“镇”出发不是简单地从企业发展、产品思维的角度出发，而是迎来了行业处在国家战略机遇下最大的机会。

吴兰玉认为，城镇，是城乡二元结构的稳定器。解决发展不平衡不充分的问题，关键的出发点是城镇。“但是在面积更大、分布更广的城镇中，还有更多美好生活的需求，没有被满足。”

比住宅的场景面积大、服务对象更多样化，公共服务蕴含的增值服务内容、方式就更具有多样性。换言之，对资本市场而言这又是一块新的想象空间。

“虽然有很多空间可以挖掘，有很多想象力还没打开，但我们现在还不着急开展公共服务中的增值服务业务。”

吴兰玉说，保利物业在公共服务领域还处于规模扩张阶段，首先是要把产品打磨好，以专业服务获得政府的认可，然后扩大到更多的城市、城镇，“对于这其中的增值服务我们还在探索——如何形成一个比较有价值的商业模式，而不是说想搞什么就搞什么，会给业主造成没有专业价值的感觉。”

除了起步早，保利物业想要并且能够持续深耕城镇物业服务的一个理由是，他们懂得如何抓住地方政府这一“业主”的心、对自身的身份角色有清晰的认识。

“现在保利物业服务的所有城镇，没有一个房地产投资项目，我们纯粹就是靠自身的服务和经营水平、能力在为政府做事。”

对于不断入局的同行，吴兰玉不惧竞争，“加入的同行越多，越能让更多的城镇看到物业服务的价值，这是好事，我们应该一起把蛋糕做大。”

行业不到分门论派的时候

在万科物业、碧桂园服务相继发布新战略后，业内有人将物业公司分为了科技派、生活派，前者是以技术为核心能力、以数据为核心资产，本质是服务方式的升级；后者是以多元化服务为核心能力、以整合资源为核心资产，本质是服务内容的增多。

保利物业属于哪一派？

对于这个问题，吴兰玉说，物业行业现在还不到分门论派的时候，当务之急应该是物业行业的地位、价值、边界推到一个更高的高度，让所有的从业人员有更多的行业尊严。

现在很多龙头物业公司头疼的一件事就是很难招到优秀的人才，提起物业公司，一般人的印象都是“服务者”。目前，整个物业行业的本科率仍然很低，还有不少物业从业人员还不会使用智能机，这个行业还存在价值提升的问题。

“以前我们说不要老是在住宅领域打得头破血流，物业还有那么大空间。现在大家又开始挤大物业的赛道了，但也不要想着抢什么，而是应该一起把蛋糕做大。”

吴兰玉认为，现在不是“你存我亡”的时代，而是寻求市场的共赢，“只有时代下的企业，也只有国家战略下的企业机遇。今天的时代，不可能只有一家吃独食”

保利物业未来的愿景目标，是希望成为“大物业生态平台首席运营商”。“生态平台，意味着我们需要以开放、共享、共赢的思维方式，广泛链接合作伙伴。我们连续三年举办的镇长论坛，就是为大家创造一个交流的平台；今年镇长论坛上，我们联合上海财经大学共同发起成立的公共服务智库，也是为行业创造一个研究的平台。保利物业已经开始探索公共服务的平台建设，不仅链接合作伙伴，也将链接产业资源，链接科技资源”吴兰玉说，但要建立公共服务的平台必须得有支撑力。

“我们接下来需要在赛道里面迅速形成公共服务的标准、公共服务的平台，通过科技和智慧的力量赋能更多单位，让其能用更经济、更标准的方式去提供物业服务。”

封面图片来源：每经记者 王佳飞 摄