每经热评｜房租下行，楼市逻辑变了？

每经评论员 薛晖

担心疫情后房租将出现报复性反弹的人可以松一口气了。诸葛找房数据显示，11月，全国40个大中城市租金挂牌均价为34.71元/平方米/月，创2019年1月以来的新低。40个城市，31个下跌。无论是一线城市，还是二三线城市，房租均出现明显下跌。根据统计，一线城市同比下跌2.9%，二线城市同比下跌3.1%，三四线城市同比下跌3.32%。

贝壳研究院的研报亦显示，全国租赁成交量在8月达到峰值后，9月租赁市场转入淡季，9月、10月、11月成交量连续下降，平均环比降幅达到13.7%。

租房市场的量价齐跌，对于蠢蠢欲动的房价，似釜底抽薪。

过去人们谈论房价涨跌，很少看房租。实际上，房租是房价的基石，之前一直被忽略，是因为这个基石一直是稳的。虽然房租的涨幅长期滞后于房价，但也仍然是稳中有升。而现在，房租连续数月且在大多数城市下滑，显示房价的基石已开始动摇。而一旦基石动摇，买房的逻辑或要生变。

众所周知，无论是买房还是租房，最终都要看投资回报率。

算账更直观一些。譬如，当你有500万元，究竟是买房还是租房更划算呢？如果在北京买房，平均房价为5.8万元/平方米，500万元只能买90平方米左右。

而租房呢？你可以先去银行用500万元买大额存单或大客户理财产品，平均年收益4%，年息20万元，月息约1.6万元，然后每月用这1.6万元租房。11月北京平均租金已降至85元/平方米/月，1.6万元可以租188平方米的房子。如果只租90平方米的房子，租金7650元，月余9000元。可见，如果选择租房，既解决了居住需求，又保障了财富增值。假设租金不变的话，一个人完全可以租住70年（相当于买房），存款还能从500万元增长到1000多万元。

虽然用同样的钱租房要比买房更“划算”，但这只是一种静态的比较。由于房价和房租过去一直上涨，过去买房比租房的投资回报率更高，这也是不争的事实。然而，上述逻辑必须是在房租和房价同时持续上涨的情况下才合理，一旦某一个指标（或两个）的上涨趋势逆转，逻辑也就会改变。

由于房价持续上涨，而租金赶不上房价的上涨步伐，以至于租售比进一步拉大，出租的回报率越来越低，投资买房的风险因而越来越大。2020年全国50个重点城市的租售比已达1：611，较2019年的1:600再次放大。具体来看，一线城市的平均租售比为1:646，租金回报率仅为1.86%，连货币基金的收益率都赶不上。三线城市的情况也差不多，租售比为1:623，租金回报率为1.93%。二线城市的租金回报率略好，其平均租售比为1:588，租金回报率为2.04%。

房价涨了，房租跌了，意味着买房出租更不划算，也意味着投资买房的风险变大。

毋庸置疑，房子的价值首先体现在居住功能上，房租正是这种价值的价格表现，房价和房租不可能长期偏离太远。如果长期背离，即便是以投资为目的，也会让人心生疑虑。近两年楼市渐渐冷清，实际上也与租售比逐年放大有关。

从政策层面看，近日召开的中央经济工作会议，首次从“稳房价”延伸到“稳房租”。这无疑是对“炒房租”者的当头棒喝。如果房租从此告别昔日上涨趋势，那么楼市的逻辑就真要重新思考了。