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变卖8亿西安资产,人人乐“瘦身”背后……

每日经济新闻 2020-12-24 19:02:55

每经实习记者 淡忠奎    每经编辑 毕华章

ST人乐(002336)的商业版图中,以西安为核心的西北板块堪称“业绩担当”。

特别是去年,人人乐易主曲江文化产业投资集团(以下简称曲江文投)后,在本土更是不缺话题。

眼下,人人乐转让西安两处物业相关资产,就引起不小的关注。

先是传出闲置6年的紫薇·永和坊项目,拟分立后独立运营。

仅仅一个月后,人人乐就终止了该分立计划,并拟将其直接出售。与此同时,人人乐还拟将西安人人乐实业有限公司(以下简称西安实业公司)股权全部转让。

值得注意的是,这两处标的转让价超过8亿元,并且涉及赛高国际大厦部分房产、紫薇·永和坊项目等重资产。

几番动作背后,人人乐有何打算,能否走出业绩低谷?接下来,控股股东曲江文投背后的曲江系又将如何链接资源,为其后续发展赋能……

拟转让价超8亿

西安人对人人乐并不陌生,但鲜有人知的是,其除了众多门店之外,还有数量可观的物业资产。

其中,位于西安市曲江新区雁展路南侧的紫薇•永和坊项目(包括1号楼1单元1层10101号、2层10201号、3层10301号房产),也即人人乐全资子公司——西安市人人乐超市有限公司(以下简称西安超市公司)的资产。

今年11月,人人乐称,拟将永和坊资产从西安超市公司实施分立,成立新的公司独立运营,并且已经起好了名字:西安乐厚行商业运营管理有限公司。

但仅仅一个多月,这块资产又拟被直接出售。

最近,人人乐称,拟终止西安超市公司分立,并将永和坊项目作价约3.79亿元出售给广州邦信股权投资基金管理有限公司。

事实上,这块原计划“开设大型综合性购物广场”的项目,已经闲置多年。

2014年,西安超市公司与曲江旅游投资集团,签署了《房产买卖协议书》及相关补充协议。约定西安超市公司以约2.76亿元的总价,购入后者永和坊项目房产(总面积约2.2万平方米)。

但是,其后双方对房产交付附属条件产生分歧,导致房产未能如期交付。直到今年4月,永和坊项目房产才办完过户手续。

人人乐拟出售的紫薇·永和坊项目〡每经记者 淡忠奎 摄

粉巷财经(ID:nbdfxcj)实地探访发现,该项目是永和坊小区1号楼的裙楼,距离曲江宾馆仅一步之遥,但却大门紧闭,地下车库也已荒废。

小区一名工作人员告诉粉巷财经:“原先这里是人人乐商场的位置,好像后来不愿意干了。反正已经闲置好多年了。”

与此同时,成立不足两年的西安实业公司也将易主。

人人乐宣称,拟将西安实业公司100%股权,作价约4.64亿元转让,受让方为陕西省民营经济高质量发展纾困基金合伙企业和陕西投资基金管理有限公司。

而西安实业此前亦是从西安超市公司分立。后者还将经开区的赛高国际大厦的部分房产(具体包括5B1幢和5B2幢地下1-2层车库和地上1-4层商业裙楼)注入其中。

至此,借助出售永和坊项目和转让西安实业公司,西安超市公司或将入账8.43亿元。

为何密集出售

人人乐这两笔转让,皆和其物业资产有关。

永和坊项目已经闲置6年,遇到合适的卖家,转手交易并不奇怪。但为何又要将刚刚分立一年多、手握赛高国际房产的西安实业公司转让呢?

粉巷财经注意到,西安实业公司此前的主要经营业务,是向西安超市公司等提供场地租赁。2019年,西安实业公司营收约989万元,净利润约31万元。今年前10月,受疫情等因素影响,其营收约661万元,净利润亏损约57万元。

人人乐证券部相关人士告诉粉巷财经,目前传统零售面临线上线下各方面的影响,竞争对手也在不断增加。“所以我们也要对区域当中的门店进行梳理,有一些闲置资产,该出售就出售,有一些可能需要转型,也需要借力。”

她认为,这样能够给上市公司带来更好的收益。

西北地区是人人乐重点布局的地区。今年上半年,西北板块主营业务收入为10.81亿元,占公司总营收的35.9%,占比最多。

图片来源〡西安人人乐官网

而人人乐西北地区的门店,绝大多数都是其区域公司——西安超市公司的分支机构,今年上半年人人乐营收排名TOP10的门店,有5家分布在西安。可以说,西安板块是人人乐的“业绩担当”,在其商业版图中有着非同一般的意义。

粉巷财经就此次转让物业资产一事,致电人人乐证券部,相关人士回复称:“只是正常的交易。资产的售卖带给上市公司收益的话,肯定是用于主业的经营,我们还是要不断转型升级。”

而近年来,人人乐的新型大卖场、精品超市、生鲜超市等新业态的坪效,表现亮眼,成为新的业绩增长点。其证券部相关人士称,一些购物中心里的精品超市,其管理和运作模式都更符合现在消费者的需求。

事实上,人人乐在西北地区也在不断地“开疆拓土”,今年上半年新开8家门店中,有3家在西北地区。闲置资产的出售,也可以用于开设更多的精品超市等新业态。

能否业绩翻身

不过,近年来人人乐“压力”不小。

2017年和2018年,人人乐净利润连续两年亏损,分别为-5.38亿元和-3.55亿元,一度被实施“强制退市风险警示”。

去年7月,身负“保壳”压力的人人乐另觅新主。

其控股股东深圳市浩明投资有限公司与曲江文投签订了《股份转让协议》、《表决权委托协议》,约定将其所持约20%上市公司股份转让给后者,并将约22.86%股份对应的表决权委托后者行使。

从去年11月完成过户手续后,曲江文投成为人人乐新的控股股东。

2019年,人人乐实现营业收入约76亿元,净利润约3804万元,净利润同比增长110%。不过,其盈利大增的主要原因是子公司转让股权带来的近2亿元投资收益。

而因为业绩扭亏为盈,今年6月,深交所撤销其退市风险警示。但根据深交所最新政策,因主营业务能力的原因被实施其他风险警示。

其股票简称,由“*ST人乐”变更为“ST人乐”。

图片来源〡粉巷君 制

但是,今年受疫情等因素的影响,其业绩并不如人意。前三季度实现营收43.61亿元,同比减少25%,净利润-2.94亿元,同比减少170%。

今年5月,人人乐还因主业持续经营能力遭深交所问询,要求说明其近三年扣非后净利润分别为-4.72 亿元、-3.77 亿元、-2亿元的具体原因。

此外,还要求就公司主营业务持续经营能力是否存在重大不确定性,以及改善经营业绩的具体措施作出回复。

人人乐在回复中提到,将从整肃团队、加大供应链改革、推进全渠道零售经营业态等方面入手,提升主营业务盈利能力。

从公开信息来看,人人乐正在对区域门店进行重新梳理。此次转让所带来超过8亿资金收益的同时,或也为其转型升级、布局新业态提供了资金储备。

上述人士曾说:“这是一个除故革新的过程。”

“两条腿走路”

当然,人人乐几番运作的背后,不乏曲江系的影子。

早年间,曲江重视对重资产的包装打造。如今,在资本市场也屡屡大显身手。

此前多年,曲江系旗下上市公司主要是曲江文旅,而两年时间左右,旗下上市公司已经增至6家。

其中包括陕西前首富吴一坚的成名作——港股世纪金花,亦包含“民营超市第一股”人人乐。

粉巷财经曾撰文研判,曲江发展似乎迎来2.0时代(详见:曲江“开窍”了)。其除了在资本市场四面开花,所涉领域也从文旅产业延伸至大健康、商业领域。

然而重资产的运作和包装,向来都是曲江系的拿手好戏。

值得一提的是,世纪金花和人人乐旗下拥有规模可观的实体项目,以及在城市各大商圈的布局,是发展商贸资产的一大优势。更何况,二者本身都在当地有着良好的商业影响力。

曲江系正在形成一条文旅商产业链,借助曲江金控开展“媒体+商业+文旅+金融”的产业布局。左手大唐不夜城、大唐芙蓉园等核心景区资产,右手世纪金花和人人乐遍及全市的商业门店,二者的融合促进颇具想象力。

图片来源〡摄图网

与此同时,前述商业资产布局的重点区域都是西安。譬如,赛高国际及永和坊项目房产就是人人乐的两块重资产,一处位于经开区赛高国际,一处位于曲江新区毗邻曲江宾馆。

那么随着西安实业公司股权转让及永和坊项目出售,这两块核心地段的资产也将易主。于人人乐而言,处置资产,既是挽救业绩,也是服务转型升级。

而对曲江系来说,还做了哪些布局?

从公开信息依然可以看出一些迹象。当年,曲江系入主华仁药业(300110)后,聘请了曾履职复星集团的“明星管理层”杨效东担任高管,为其注入新的活力。

对两家商业板块上市公司的收购,曲江系传递出的信号包括,整合文旅等板块资源,帮助其提升改善经营状况。人人乐方面曾向粉巷财经透露,目前公司正在对西安区域的门店进行梳理,进而布局新业态,筹谋转型升级。

接下来,曲江系将如何打通资源,能否带给人人乐提振业绩更大的动能,有待观察。

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