18亿养老项目上海“开盘” 非险资非卖房的养老商业模式胜算几何？

每经记者 郑洁    每经编辑 梁枭    

人口老龄化是我国的重大社会问题之一。有学者指出，现在我国面临两个前所未有的挑战：老龄人口数量世界第一，老龄化的速度世界第一。

人口老龄化加速同时，国内养老产业也在迭代更新。养老院的定位已经不再是救助“三无”老人、五保户的社会福利机构，而是面向大众提供商品化的养老服务。其中，民营养老机构占比超过七成，是当前养老服务供给的主力。不过目前来看，国内的民营养老机构还处于专业化和规范化过程中，不同地区、不同定位的养老机构之间有着很大的差异。

目前在上海等人口老龄化较为严重的一线城市，中高端养老机构主要以房养老和险资养老为主。其中一个重要原因是，养老产业投入大、回报率相对投入低，需要企业手里有楼盘或者现金流灵活充沛。

而澳大利亚开发商联实集团落地在上海青浦的首个养老项目“逸浦荟”似乎颇有不同之处。近日，联实集团方面向《每日经济新闻》记者介绍，“逸浦荟”不同于目前市面上大多数养老模式，不需要购房或购险，而是以酒店式和会员制养老的方式运营，会员每月的费用总和相当于在上海市中心租一套相似面积公寓的租金，这与自筹的18亿资金相比可谓“小巫见大巫”。照此估算，若只靠此项收费，在本金回笼时间不会太短，非常考验“逸浦荟”的运营能力。

以服务为重心的酒店式盈利模式

目前，上海超过60岁的老人比重已超20%，有相当一部分老年人退休金相对丰裕，对于养老筹备早、积蓄足。因此，相较价格来说，功能性和养老舒适度更重要。当下，上海等一线城市中高端养老机构主要以房养老和险资养老为主。

因此，在接受《每日经济新闻》记者采访时，联实集团中国区总裁丁晖也将以酒店式和会员制养老的方式运营“逸浦荟”形容为是“摸着石头过河”。那么，这个“摸着石头过河”的养老商业模式胜算几何？

目前，我国常见的中高端养老项目以购房养老和险资绑定为主，常见的龙头企业有房地产公司（比如保利、恒大）和保险公司（比如泰康人寿）等。从联实集团现有的对外宣传来看，“逸浦荟”更像是将服务作为主要卖点。记者注意到，联实集团的多位高管和运营团队，本身也有五星级酒店管理和工作背景。和传统养老机构相比，“逸浦荟”更像是一个长期的酒店公寓。

“我们提倡的养老其实是让人退休以后开始有他的新生活方式。所以我们不是把它叫做养老社区，而是叫做‘享老社区’。在这种理念指导下，我们在设计产品的时候更多地会从顾客需求角度出发，最后也是回归到对顾客的服务角度。”联实集团中国区总裁丁晖表示，怎么做好服务是其养老产品的核心理念。

此外，养老院是否能保证长期运营，是老人们可能产生的顾虑。在“逸浦荟”服务到位的情况下，老人入住后是否会涨价？联实集团对其的盈利模式抱有什么样的期待？

“我们希望注重服务，但是财务回报也不是说不可能的，以一万多块钱的会员费为例，其实我们这一万多块钱每月的价格是包含了所有的成本，包括租金，这就相当于顾客一次性包租了30年或15年的酒店式公寓，还包括物业管理费和服务费”，丁晖表示，三种俱乐部模式（1-2年、15年、30年）有不同的出发点，“有一些是能够尽快帮我们回笼资金，降低银行贷款利息，有一些是帮助我们能够加快周转率”。

丁晖口中“逸浦荟”的财务盈利模式，核心和重点有浓浓的“酒店味”：”核心在于打造服务、提升品质，以此来提高入住率，获得盈利，”这就像酒店一样，如果入住率不到百分之六、七十，就会亏损；如果入住率达到百分之七、八十，八、九十，就可以盈利。“

丁晖还提到了联实集团全球的财报数据。他表示，联实集团2020年上半年业绩欠佳，主要跟疫情和联实集团从承建到房地产开发商转型期的策略有关，公司现金流健康充裕，未来在上海还有城市改造项目正在接洽。目前，“逸浦荟”项目暂不会考虑实行投资、开发、运营整体分离的模式。

接通社区医院、引入全科医生，更全面医养模式尚在探索

在老龄化人口规模进一步扩大的同时，我国失能、失智、半失能、高龄老年人口也在大幅增加。据新华社报道，2020年，我国有超过4200万失能老人和超过2900万80岁以上老人，合计占总老年人口的30%。医疗、护理、康复、养老等多业态交叉融合的健康服务业日益受到关注，医护康养融合、全流程全周期社区及居家医养结合的服务模式成为健康养老新趋势。

全国老龄办党组成员、中国老龄协会副会长吴玉韶曾公开表示，医养结合不只是医院建养老院或者养老院建医院，其重点是社区和家庭，特别要做实家庭医生签约服务、上门服务等，医养结合也不只是医疗，而是全过程的健康服务，重点是前端的健康管理、慢病管控和后端的失能照护、临终关怀。

由于其主要客户群体的特殊性，针对老人的医疗保障是养老机构必须考虑的问题。联实集团养老板块项目总监马丽丽对此表示，跟据联实集团调研，国内客户群体和国外客户群体对养老机构的首要需求有所不同：国内看重医养，国外看重生活品质。

医药是国家重点监管领域，由于国内医、药、支付系统的切割，依靠养老机构承担医院职责是不现实也不必要的，但一个养老社区的力所能及医疗保障能力，依然被排到了需求的前列。

丁晖向《每日经济新闻》表示，“逸浦荟”与青浦区卫计委合作设立了直通医保的社区卫生服务中心，该社区卫生服务中心就在“逸浦荟”社区里面，“这是（支付）走医保的社区医院，平时（客户）小病诊治或者慢性病管理相对便利。”

“社区还配备了自己的‘健康小屋’，签约了定期入驻园区的全科家庭医生和护士，为住户进行健康管理和咨询服务。除此以外，如果住户有比较严重的疾病，需要很专业的医生，我们会提供绿色通道。”马丽丽补充道。

联实集团（中国）养生享老业务运营总监张帆则提到了社区慢病管理的概念。据悉，“逸浦荟”目前在规划大概150个床位的护理机构（预计2022年投入营运），主要提供康复、护理方面的需求。张帆表示，有很多失能、失智老人，甚至是需要护理服务的老人，有时候他的尊严被忽略了。“我们要让他感觉到，他是被尊重的。比如一位老人中风了，在我们这里，没人会对他另眼相看。”

不过，对于驻“逸浦荟”社区全科医生职称和资质问题，丁晖表示，目前还在接洽和进一步探索中。

封面图片来源：摄图网