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专访朗诗地产总裁黄征:绿色建筑从细分到主流 资产轻型化之下朗诗小步快跑

每日经济新闻 2020-09-17 17:34:36

我们走在一条很正确的道路上。

每经记者 包晶晶    每经编辑 陈梦妤    

我国城镇化已经进入中后期,一二线城市的土地越来越稀缺。从全球的经验上来看,未来城市新建住房的数量会呈下降趋势,城市更新、存量物业改造的需求将大幅上升,而绿色科技住宅将会越来越凸显其价值。在经济双循环的新时代背景下,房地产行业要从经济推动器向稳定器转变,肩负着促民生、稳增长的重任。对房企来说,这既是责任,也是机遇。

几天前,朗诗地产总裁黄征在两场会议之间,小跑走进会议室,接受了《每日经济新闻》记者的独家专访。这位上任一年的高管为记者讲述了绿色建筑在中国并不悠久的十几年里,给人们的生活带来的变化。

绿色建筑在中国:从细分市场到主流需求

“修之于天下,其德乃普。”

2002年起,绿色建筑概念开始在中国传播,源自欧洲的“零能耗”建筑设计也通过大量的展览、一线城市的设计机构等方式进入中国,零能耗建筑概念——人与自然相和谐的理念与当时中国大规模建设状态形成了鲜明对比。

2005年,在北京召开的绿色建筑大会正式提出我国开始发展绿色建筑,这是中国绿色建筑发展的里程碑。

以2006年住建部颁布第143号部令为标志,中国所有地区的节能工作都纳入到监管当中。此后,以该部令为基础,2008年《节约能源法》和《民用建筑节能条例》相继颁布,强化了将绿色节能工作纳入法制轨道;《绿色建筑评价标准》颁布实施,明确了我国绿色建筑的定义、内涵及技术要求;这一年,中国绿色建筑与节能专业委员会成立,绿色建筑时代启幕。

2001年成立、2004年开始实施聚焦绿色产品差异化发展战略的朗诗集团,几乎与中国绿色建筑共生共长。作为参与者和见证者,黄征谈及绿色建筑感触颇深:“与其说绿色建筑、科技住宅是一个细分市场,不如说它是主流需求。当房地产市场发展到一定阶段,科技住宅将成为市场的主流。”

绿色建筑”绿”在哪里?

“对室内环境,朗诗通过绿色建筑科技实现了人们对高品质高舒适度居住的需求——恒温、恒湿、恒氧。”黄征说,“因地制宜利用外部能源是朗诗在科技住宅中的一项领先优势。比如长三角选择‘地源热泵[]’系统,内陆地区选择‘空气源热泵’,在北方则借助市政供暖系统。朗诗能够结合不同的地域、不同的地质条件,灵活设置能源方式。”

深耕地产行业数十年,黄征对行业发展有敏锐的洞察力,他认为,疫情过后,中国人对居家健康的关注度大大提高,科技住宅将很快成为市场主流。朗诗在这一方面仍会持续投入,创造出更舒适、更节能、更绿色的产品,满足未来客户的需求。

探索科技人居:从第一代绿色科技住宅到“自由方舟”

“绿建领域,目前朗诗项目应用到的专利技术有300多项,并且还在不断增加。”对于朗诗在绿建领域取得的成绩,黄征无不自豪地说。

随着朗诗“科技住宅”理念的升级,2020年4月22日,第51个世界地球日,朗诗发布了自主研发的新一代健康住宅产品——自由方舟,在满足健康舒适人居基础上,实现多项个性化创新,标志人、建筑、环境三者和谐共生的自由之路正式开启。

黄征透露,“自由方舟”健康住宅已经率先在中山、成都、南京、苏州4个城市首发上市。

“技术的成熟度、多样性为自由方舟创造了基础。朗诗作为最早做绿色建筑的几家公司之一,十几年以来一直坚守着同一个航道,基本上把所有的资源、精力都集于此。针对不同的建筑设计提供不同类型的绿建方案,除了集中式系统和自由方舟以外,我们进行了非常多尝试。比如别墅项目,就能够改造成户式系统,每家每户是一个单独系统。目前来看,朗诗技术的成熟度和多样性,在国内应该是遥遥领先的。”

除了整体开发的集中式住宅和城市更新业务,朗诗也正在探索针对C端个性化需求的新业务。“未来城市的土地越来越稀缺,从全球经验上来看,新建住房的数量会呈下降趋势。”黄征说。

作为一家擅长打造绿色建筑的房地产公司,涉足C端个人住宅改造业务,让更多人住上健康舒适的品质好房,是朗诗目前正在积极探索的。经过一年多的试水与磨合,朗诗集团正式推出旗下聚焦室内环境性能改造的业务平台朗诗家,尽管未透露具体数据,但黄征表示,用户对居住品质提升的市场需求很大,对朗诗家发展前景非常看好。

发展模式探索:资产轻型化的小步快跑

6年前,朗诗地产开始实施资产轻型化战略,以“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”让外界重新认识了这家地产企业。

黄征对这一战略做了更清晰的梳理:“资产轻型化介于重资产和完全轻资产之间。第一种模式是合作开发,也就是朗诗和其他的金融机构或开发商同行合作来开发一个项目,朗诗的股权比例可能是40%~50%或者更高一些,现阶段这一模式已经非常少了。”

“小股操盘”是资产轻型化的第二种模式,朗诗全权负责项目操盘,大部分项目也是运用朗诗的品牌和技术整合能力,但股权不会超过30%。第三种模式则是委托代建和委托管理,相当于帮业主方管理开发项目,朗诗收取包括品牌费、产品整合费等在内的管理费用。

“目前来看我们项目基本上都是这三种方式,以合作开发和小股操盘为主,以代建、委托开发、代建管理和纯技术输出为辅,后面两个占的比例实际上相对较少。”

这一探索在朗诗的业绩中得到了正面体现。2019年年报显示,朗诗完成合同签约销售额约为人民币405亿元,签约建筑面积约234万平方米;年度核心净利润约为14.1亿元,较上年同期上升约11.4%,核心净利润率约16.5%,整体盈利能力持续提升。

“我们从2014年开始实施新的经营策略,近6年来,我觉得无论是从组织、经营还是市场接受度,朗诗都取得了非常丰硕的成果。”黄征肯定地表示。

提升商业价值:核心是品质和品牌

小股操盘固然能够提高操盘方的资金利用效率,通过输出品牌和管理放大自有资金投资回报率。但在以小股模式为主的资产[]轻型化战略实施过程中,商业价值如何最大化?产品品质如何保障?这是市场对这一模式最直接的考验。

黄征对这一问题的回答是:“只要是朗诗出品的项目,就只有一个标准——朗诗标准。”

合作开发过程中的一些问题,怎么更好地规避?黄征表示,最重要的一环是质量检测,所有项目都要满足朗诗品质管理的要求,不因为是代建或小股操盘而打折扣。他认为这些年无论从组织上,还是从全员认识上,和过去相比都有了非常大的变化,现在在投资上更加灵活、但在底线上更加固守。

“这些底线和我们在这个项目上有多少股权是没有关系的,只要是使用了朗诗的品牌,我们就应该坚持这样的底线。”黄征说。

黄征强调,“朗诗的底线,核心还是品质和品牌。所以对我们自身提出了非常高的要求,我们需要具备更好的沟通能力,需要更多精力与我们的合作方沟通。

截至目前,朗诗获得了46个绿色三星认证。其中,绿色改造类办公项目——上海朗诗绿色中心荣获绿建三星评价标识,这是《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2019新国标实施后首个也是唯一一个改造类办公建筑领域的绿建三星评价标识。

根据黄征的介绍,在全国首批6个绿色运营标识的项目中,朗诗除了上海朗诗绿色中心、南京朗诗麓苑,还有一个合作开发的项目也获得了新的绿色三星的运营标志,可以说朗诗拿下了“2个半”。“我觉得其实这完全能够反映朗诗在这个领域的竞争力。”黄征强调。

对于未来发展,黄征也坦言,“战略方向,虽然我们这几年签约额规模等指标增长并不是那么快,但实际上在经营模式、产品的探索上,我们还是在这个行业里保持着比较领先的水准,所以从这些方面来讲,我认为这几年朗诗的转型还是成功的。起码到目前为止,我们走在一条很正确的道路上。”

封面图片来源:受访者供图

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