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专访阳光城执行副总裁吴建斌:房企融资环境是中性的 负债该降就得降

每日经济新闻 2020-09-17 17:35:40

房地产步入精细化时代。

每经记者 吴若凡    每经编辑 陈梦妤    

在刚出版的新书《心若静,风奈何》里,吴建斌分享了不少新的经历和感悟。在与《每日经济新闻》记者的专访中,作为阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人,吴建斌在疫情后,看待房地产企业、包括阳光城自己,都有新的认知。

房地产步入精细化时代

吴建斌认为,后疫情时代,国内各行业恢复很快,国家对于房地产的政策已经从短期放松,慢慢恢复到平常水平,尤其从信托限制、开发贷管理、Reits指导等融资端大批能够充分感受,境内和境外发债也恢复到平常水平。

与此同时,国家在财政和货币发展策略方面,应该会接着去年的政策继续推进,目前“三道红线”政策已经浮出水面。

这意味着,房企的融资环境是中性的,负债该降就得降。

上半年,很多房企业绩不达标,不达标时间超过2~3个月,甚至有些房企的业绩只有2019年的30%。

规模有压力、融资有压力,还必须降低债务。

在这个背景下,每家公司的预算都在调整,土地储备、供货量、销售量也都偏谨慎行事,因为必须适应市场的变化。

所以总体而言,吴建斌指出,如果过去20年,房地产公司是野蛮增长(产品只要价格合理就能畅销),未来20年一定是精细化生长的年代,需要管理的精细化、财务的精细化、运营的精细化。

“房企要更多适应市场,建老百姓所需的房子,无论品质、质量还是服务,都需要深究。否则,未来野蛮生长造出来的房子,是卖不出去的。”吴建斌表示。

物业真正红利在于深耕

也正是截然不同的行情,给了房企不同的生存逻辑。

吴建斌告诉记者,房企规模扩张的度,要依据“安全垫”来定,而“安全垫”则需要根据市场的上行、横盘、下行等各阶段来定,并且要明确利润空间。最后,根据企业是定位“机会主义者”,还是“长期主义者”,来选择具体的发展策略。

在吴建斌看来,疫情之下行业会继续进入下行通道。

有限的利润空间,让绝大部分房企不得不将方向转到细节领域,深耕出效益。

例如,物业管理服务,以及房地产公司能提供的其他各类服务,如智能化、环保等,建立起以人为本的社区服务。吴建斌直言,这是一门大生意。

“如果哪家房企能把产品做好、把服务做到家,我想未来的10年、20年,这家公司一定会有非常好的发展。”

吴建斌认为,这也是阳光城寻找的方向。自2018年开始,阳光城着力打造品质宣言,环保、教育,便是围绕人性的根本需求,借助楼盘、社区这些触点表达出来。

“比如强调绿色环保,这包括房子的空气、用水等,要适应老百姓需要。再比如智能,无论远程操控,还是无接触识别,都需要一点点真正深究到用户需求和产品细节中。”

据了解,对此阳光城已提炼出10个要素,4个标段对应产品线。同时,要求社区和物业管理要对小业主服务到位,深入到维修报建、理财、养老、学习、旅游等细节。

吴建斌很清楚,物业上市是一个风口,但这稍纵即逝。

近年物业板块得到资本市场青睐,平均市盈率已由2018年的15倍左右大升至现在的30倍。

“目前这一轮物业高峰,主要由于物业母公司或者关联公司,通过大量的住宅面积交付和对非业主的增值服务,确保了2~3年内业绩的高增长。但随着合约面积天花板的达到,未来估值会趋于一个合理范畴。”吴建斌预测。

因而地产公司在抓住风口的同时,也要意识到,这一个PE水平估计也就持续2年时间,物业的风口来得快、走得也快,所以物业公司分化是大趋势,只有做好本质,才能获取这一领域的真正红利。

对房地产,吴建斌不乏信心。在他看来,房地产是一个已经有百年历史的产业,而中国的房地产才走了几十年,市场还处在青春期。

“既然是青春期,机会就很多。”

封面图片来源:受访者供图

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