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镁刻·半年报 | 调整拿地节奏,新力控股“将继续深耕已进入城市”

每日经济新闻 2020-09-01 12:02:35

当年的地产“黑马”新力控股上半年业绩如何?

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

“公司不会拓展新城市,将继续深耕已进入的城市。”

在8月31日新力控股(02103,HK)举行的2020上半年业绩发布上,联席董事长、行政总裁陈凯的话语中透露出明显的谨慎。

回想5个月前的2019年度业绩发布会上,彼时登陆港股还不到半年的新力控股尚且信心蓬勃,表示“2020年销售目标同比增长20%,公司将利用市场扩张在全国获得更高的市场份额。”

这一份谨慎,或许源于新力控股在愈加不确定的市场背景下难以从容的压力。

净利同比增长超八成

中报显示,今年上半年新力控股总收入87.03亿元,同比增长24.6%;净利润8.71亿元,同比增长83.1%,净利润率提升至10%;毛利同比增加13.8%至26.29亿元,不过毛利率为30.2%,同比下跌4个百分点。

值得一提的是,新力控股2018年和2019年的毛利率为别为37.3%和29.6%。从今年上半年的情况看,新力控股今年的毛利率或大概率延续“持续下滑”的态势。

新力控股中报截图

对此,陈凯表示,公司将调整拿地节奏,做好风控,控制地价,提升利润,控制拿地规模,实现快速周转。

土储方面,截至6月底,新力控股的应占权益土地储备为1534万平方米,其中大本营江西的应占权益土储490万平方米,占比约32.2%,仅南昌一市就占了江西省土储的约74.2%。

此外,新力控股在大湾区的权益土储为470万平方米,占比31.0%;长三角区域权益土储310万平方米,占比19.9%;在华中华西核心城市及其他地区土储260万平方米,占比16.9%。相应的,在其权益销售额中,江西占约40.5%,大湾区约15.5%,长江三角区约27.5%,其他区域为16.5%。

不过,新力控股的权益占比有待提高。今年上半年,新力控股实现销售额435.44亿元,权益销售额为210.61亿元,权益占比48.37%;应占权益销售面积为147.66万平方米,同比下降2.7%。

或许是由于依托合营联营扩张规模的模式,自2018年开始,新力控股的少数股东权益呈现爆发式增长,随即引动了很多财务数据的优化,如净负债率从23.9%下降至今年中的66.2%。

盈利能力处行业中游

但值得留意的是,期内新力控股的少数股东权益余额从2018年底的8.2亿元增加至2020年中的76.8亿元,大幅翻涨了9.37倍。但少数股东损益非但没有增加,反而从2018年的1.4亿元减少到2020年中的0.5亿元,呈现“权益大幅增长、损益(即利润)大幅减少”的状况。

此外,新力控股的少数股东摊薄净资产收益率也仅有0.65%,相较9.69%的归属母公司股东的摊薄净资产收益率可谓小巫见大巫。

新力控股去年11月上市以来股价表现  数据来源:同花顺

“这可能存在明股实债的情况。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者,通过合营联营公司进行债务表外化处理,能够大幅降低入表的有息负债,表面上看净负债率能下降很多,并且可以规避融资层面的限制。

与此同时,少数股东的净资产收益率远低于母公司股东的净资产收益率,通过让少数股东吃亏,并表合营联营公司的利润,让归母利润增多,也是公司丰厚账面利润的一种手段。

“少数股东权益占一半,但对应收益只占不到10%,而大股东占比过高,有点像大股东在套利。”一位不愿具名的业内人士认为,这种行为不排除通过少数股东权益进行利润操纵的可能。

从目前新力控股的净利润数据和杠杆数据来看,的确有明显改善,尤其盈利能力在同行业中处于中等水平,但其中含金量几何,有待沉淀和观察。

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

封面图片来源:摄图网

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