镁刻·半年报 | 万科多元化的归途与去路

每经记者 吴抒颖    每经编辑 魏文艺    

“碧万恒融”的四巨头中，万科独霸江湖多年，崇拜者众，历来都是房地产界的风云企业。

万科或许不是“完美”的万科，但万科向来是外界眼中“优秀”“稳健”的万科。每一次，万科向公众呈上成绩单的时候，得到的溢美之词往往不绝于耳。

即便在2020年这个特殊的年份也不例外——全行业盈利水平普降，万科今年上半年依旧录得小幅增长；即使受到疫情影响，销售额也未出现大幅回调，尤为难得。

为了提振投资者的信心，万科还首次对外披露了多元化业务的具体经营数据，虽与主业不可等量齐观，但半年百亿元左右的规模仍值得庆贺。

两年前的秋季例会上，万科提出“收敛聚焦”“稳住基本盘”之后，万科的许多多元化业务已经逐渐淡出视线。不过通过持续地收并购来建立在某一领域的王者地位，万科脚步从未停歇，例如物流仓储、商写物业，在中国内地都具有领先优势。

尽管如此，头顶一号光环的万科，在传统业务与多元业务的路线抉择中，那种“领先领跑”的勇气与锐气，已经渐渐藏起。

不当老大很多年，万科不再斗志昂扬。万科还能超越自己否？

业绩不疾不徐

万科这份2020年的中期成绩单，可以用“领跑同行”来形容。

得益于合理的财务管控措施，在连“优等生”中海、华润的利润指标均录得下滑之时，万科依然有小幅增长，颇令外界惊喜。

今年上半年，万科实现营业收入1463.5亿元，归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比分别增长5.1%和5.6%。

万科半年报截图

受疫情影响，今年上半年房企销售额普遍下滑，万科也有小幅下调，但目前已经逐步恢复。今年上半年，万科实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%。

净负债率和现金流情况，万科依然维持在行业的最优区间。今年上半年，万科继续保持经营性现金流为正；截至6月底的持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元；净负债率进一步降至27%，保持行业低位。

在利润率指标上，万科则未能跳出行业整体的趋势。今年上半年，万科房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，较2019年同期下降4.2个百分点。

万科财务负责人韩慧华表示，因为2019年结算的大部分项目都是在2017年、2018年销售的高点结转的，所以2019年是万科毛利率的高点，近年来地价占售价比持续上升，毛利率下降是整个行业的一个长期趋势。

她进一步透露，万科目前销售项目的毛利率比已经结转项目毛利率相对更低，预计到年底公司结算毛利率还会有一个小幅的回落。

事实上，万科的利润率一直不算优秀，尤其是对比同样布局于一、二线城市的头部房企。今年上半年，中海地产的毛利率为30.6%、华润置地的毛利率则为33.5%，且两者都表态将维持在30%之上。故而，尽管毛利率下滑是行业趋势，但万科的下降势头似乎更猛一些。

迷途而应知返

外界能够从万科的基本财务数据中，读到职业经理人的专业和自律，却鲜有人关注到，这份年中报是万科第一次对外披露多元化业务的详细经营数据，这是观察万科多元化业务的窗口。

万科对多元化业务的探索，是曲折前进的。2014年，万科预判行业即将进入“白银时代”，万科南方区域最先感受到市场和行业的变化，2015年，时任万科南方区域区首的张纪文提出“八爪鱼”战略，推进一系列多元化转型。

那时候，万科期望在原来的业务基础上发现新的增长点，物业、商业、物流、长租公寓、冰雪度假、养老教育及产业办公等，都曾出现在万科的试验名单上。

上半年万科各区域公司表现

这一场轰轰烈烈的转型行动在2018年戛然而止。2018年，万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月的月度例会上提出要“收敛”“聚焦”，并要求对非开发业务进行梳理，投入和产出、风险与收益严重不匹配的业务必须要调整，三年没做成的业务就不要再做了。

两年后的今天，再来回望万科南方区域的样本，正是万科在多元化路上“试错”的典型。万科南方区域今年上半年的销售额为491.6亿元，占比15.3%，再次垫底。而多元化业务气候初成，却离万科当年设想的量级相去甚远。

今年上半年，万科长租公寓实现的租金收入是10.5亿元。截至6月底，万科在33个城市累计开业泊寓12.73万间，其中上半年新增开业1.89万间。

在长租公寓方面，万科的租金收入与龙湖相当，但万科没有谈及盈利水平，且离万科所设定的目标有相当的距离。2017年，郁亮预计，万科2018年长租公寓的规模将达15万间，时至今日，这仍是一个未完成的目标。

多元化的去路

在万科的其他赛道上，商业、物业和物流，万科都曾通过收并购来增厚自身的优势，万科在每一条赛道上都有足够的竞争力吗？

在商业地产方面，今年上半年，万科旗下运营管理的商业项目(含非并表项目)产生租金收入30.5亿元，同比增长0.3%。这一租金收入水平在行业中大约能够排在行业前十左右，而盈利水平却未知。

外界评价商业成功与否，除却盈利和运营水平，在公众之中的认知程度也时常被提起。一位印力的高管曾经告诉《每日经济新闻》记者，印力也期望能够有“标杆项目”，尽管印象城系列在江浙沪有所分布也有亮点，但相较于太古里、万象城乃至万达广场，这对公众而言依然是相对遥远的IP。

万科近一年股价表现  数据来源：同花顺

商业地产之上，万科从来都是追赶者。

万科的多元化业务之中，最让万科管理层倚重的是物业管理业务。不止一名万科物业的员工告诉记者，郁亮本人对物业管理十分重视，“物业也的确蛮让他们省心的”。

万科物业今年上半年表现突出，实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%。截至6月底，万科物业已接管面积5.2亿平方米，累计签约建筑面积6.8亿平方米。

尽管万科物业依然是龙头，但物业管理的机会，也并非万科能够看到。资本市场上的物业管理公司已经充分证明了实力，在万科拓展的商写服务、城市服务，也有众多与其竞争者。

换言之，这是行业的趋势，而非万科洞察到的机会。

万科曾在2019年的《致股东书》中表示，“我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。”今天断定万科未能找到下一个“千亿级业务”为时尚早，但万科多元化业务水平未及预期，却是不争的事实。

过去外界敬仰万科，大抵是因为它是这个草莽生长的行业中，职业化、专业化程度最高的房企之一，对行业的预判也时常对其他房企有引领作用。

今天行业同样期望万科能够为未来探索到可复制的“第二曲线”增长路线，但行业总是“各领风骚几十年”，这或许已经不是万科高光的年代。多元化的旅途，万科还在路上，它有着行业共同的焦虑和迷茫。

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封面图片来源：摄图网