深圳40年•财经40人| 卓越城市更新集团总经理万伟：城市更新是深圳经济二次腾飞重要引擎

每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤    

近年来，随着城市战略地位提升以及金融、高新技术等产业的快速发展，深圳人口流入在不断加快，城市更新已逐渐成为深圳城市建设和房地产市场发展的一个重要关键词。

在业内人士看来，2009年《深圳市城市更新办法》的颁布是深圳城市更新行业发展的一个重要分水岭。《办法》出台前，深圳城市更新发展处于初步探索阶段；《办法》出台后的近10年，城市更新才真正走上参与深圳城市建设的舞台。

在深圳经济特区建立40周年之际，围绕城市更新的话题，卓越城市更新集团总经理万伟接受了《每日经济新闻》记者（下称NBD）专访。万伟表示，城市更新是深圳经济实现二次腾飞的重要引擎和发力点，深圳城市发展对城市更新的重视度和依赖度会越来越高。

卓越城市更新集团总经理万伟

城市更新是深圳二次腾飞重要引擎

NBD：在深圳特区发展过程中您认为城市更新扮演着怎样的角色？产生了怎样的效应？

万伟：深圳地少人多，土地资源紧缺，比其他城市更早遇到了土地资源约束的问题，长期高强度的土地开发和利用，让深圳可供建设的新增土地所剩无几，空间资源紧缺成为制约城市进一步发展的瓶颈。在这样的背景之下，城市更新成为盘活深圳存量土地资源、提升土地价值、改善人居环境的重要途径。深圳城市更新市场化程度最高，发展速度最快，成熟度也最高，是深圳经济实现二次腾飞的重要引擎和发力点。深圳城市发展对城市更新的重视度和依赖度会越来越高。

NBD：在深圳做城市更新压力大吗？主要源自哪些方面？

万伟：通过10余年的行业实践，我深深感到城市更新是一个极其复杂、周期很长、极需实干且很难立竿见影的领域。目前，大多数城市更新项目都有一个绕不开、躲不掉的难题，那就是慢。而项目进展缓慢的原因又大都在于拆迁环节的难题无法妥善解决。此外，这个行业对从业人员也是一个极大的考验，有着极高的要求。他们既要有过硬的专业知识，又要有很强的综合素质。

NBD：您认为在目前城市更新工作推进中，最难或者最应该解决的痛点是什么？

万伟：城市更新涉及多方利益主体，要破解这一难题，根据卓越的经验必须依靠政府、企业、业主三方利益主体的共同努力。三方要分工明确，各司其职，形成合力，方能加速项目推进。

首先企业必须配置完备的专业化团队，保持真诚、不忽悠的态度，与业主积极沟通，同时要有社会责任心，在获取经济收益的同时，要通过产品打造，对区域、对社会做出积极贡献；其次，政府作为顶层设计者和宏观把控方，在保障公共利益落实的同时，当项目推进至关键节点或遇有业主不合理诉求时，也要在政策框架下敢于担当并适度介入；而业主则要提高对城市更新的认知，要有大局观，理性看待预期收益，配合项目签约。三方合力才能真正加快项目进程。

NBD：7月底，深圳市发布《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，其中提到拟定最低补偿标准、签约率95%可实施个别征收，这对行业会有何影响？

万伟：城市更新涉及面广，涉及问题复杂，单靠市场力量难以解决。这次条例的修订涉及司法强拆等内容，我觉得是大势所趋，对破解旧改拆迁难题有重要意义。往往正是由于最后的5%，拖慢了大量项目的进度。不解决这个问题，更新项目很难加速，也很难达到先行示范区和粤港澳大湾区在建成时间上的要求。通过政策引导和政府干预的方式，可以约束业主过高的拆赔诉求，使其预期回归理性，减少钉子户的出现。如果条例修订能够通过，我们也希望能得到很好的落地实施。

旧住宅区改造是最难啃的骨头

NBD：在深圳卓越参与有近20年城市更新经历，最令您印象深刻城市更新项目是什么？对行业有何意义？

万伟：旧住宅区改造是城市更新行业最难啃的骨头，这已是业界共识。这么多年的城市更新经历，令我印象最深刻是盐田桥东老住宅区的拆迁。这个项目位于盐田沙头角核心区域，紧邻中英街，1988年建成，2010年被正式列入深圳首批8个旧住宅区改造试点项目之一。2016年，卓越城市更新开始介入桥东项目，在政策的正确指引、政府高效流程处理以及广大业主的大力配合与支持下，两年时间内完成了一期全部签约拆迁工作，并签订土地使用合同，创下了深圳强区放权以来实施主体确认和土地使用合同签订的全市最快速度，也成为首批8个旧住宅区改造试点中第二个完成拆迁的项目。

桥东项目的快速拆迁引起了各界的广泛关注，一是卓越城市更新自身专业团队的专业化规范化操作；二是政府重视项目的改造，通过适度参与确保公共利益的落实，通过政策宣讲引导业主合理预期，同时积极优化审批流程，加快项目推进；三是通过政策的正确引导和卓越的积极沟通，原业主对回迁收益保持合理的预期，整个项目没有出现一例钉子户。桥东项目可以说是政府、企业、业主三方完美合力的结果，它应该是值得全行业学习的一个标杆项目。

NBD：卓越是如何通过城市更新方式深度参与深圳城市建设的？

万伟：我们深度参与了福田CBD的建设，为城市发展尤其中心区的建设释放了很多优质空间。目前，卓越在深圳十大行政区的核心区域均有标杆更新项目布局。比如我们通过与皇岗村合作，打造了中心区最早的大型商务综合体卓越世纪中心，这也是卓越的首个城市更新项目，随后又改造福田CBD核心区域的岗厦村成为巨无霸商业综合体深圳中心。我们在梅林区域打造深圳中心北区最大的商务地标卓越城等等，我们也因此成为在旧村、旧住宅区、旧商业区、旧工业区四大改造领域均有成功案例的少数企业之一。

NBD：在深圳参与城市更新项目竞争异常激烈，卓越的核心竞争力是什么？

万伟：通过多年的成长发展，卓越城市更新已形成了自身特有的核心优势和核心竞争力，卓越集团二十多年来形成的具有核心竞争力的业务体系和企业品牌，为城市更新业务的开展提供了稳健有力的保障；其次，通过长期聚焦城市的核心区域，我们已经打造了多个推动区域经济转型升级和人居环境改善的标杆项目，积累了丰富的城市更新操盘经验；第三，通过不断沉淀和积累，我们打造了一支近500人的涵盖投资拓展、规划报建、拆迁谈判等城市更新全流程各环节的专业人才团队，并依托这支专业化团队建立了高效的标准化作业流程和规范化管理体系；第四，我们坚持阳光操作和多方共赢理念，赢得各合作方、业主和政府的信赖与认可。

NBD：公司未来在城市更新方面规划或目标是什么？

万伟：我们今年制定了未来三年的战略规划，坚持扎根深圳，继续深耕粤港澳大湾区，通过积极获取优质项目，努力完成湾区核心区域的重点布局；同时加速项目转化效率，提高变现能力，最终确保“卓越城市更新集团夯实行业标杆地位、各城市公司名列当地更新行业前茅“的目标顺利实现。

封面图片来源：受访者供图