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博鳌·镁刻 | 龙湖智慧服务集团总经理曾益明:物业发展步入第三阶段,未来并购将加剧

每日经济新闻 2020-08-14 17:25:23

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

在年初抗击新冠肺炎疫情的过程中,物业服务始终处于第一线,这也让其在房企各业务的序列中备受关注。但与此同时,物业服务也受到来自外界的“审视”、资本市场的评估,以及市场的检验方面更加严格。

那么,如何看待物业服务的未来价值和行业发展格局?在2020观点博鳌房地产论坛上,龙湖智慧服务集团总经理曾益明在接受《每日经济新闻》记者专访时表示,物业服务已经进入第三阶段,即市场化发展阶段,市场空间巨大。

市场空间足够大

在物业服务将近40年的发展历程中,前面30年基本上都不被看好,近几年才有了颠覆性的改观。

曾益明分析指出,我国的物业的发展共经历了三个阶段:第一阶段是引导式发展,第二阶段是规范化发展阶段,第三阶段是市场化发展阶段。

目前,经济层面的增量市场持续做大,存量市场继续在下沉,这就代表着物业行业的机会。

曾益明认为,到2020年,物业行业的管理面积可以达到238亿平方米,体量非常巨大,市场空间也足够大。而且,这个市场还有持续增加的空间,每年都有将近10亿平方米的新竣工面积,有巨大的机会。

“目前中国的城镇化率才60%,未来城镇化率会进一步提升,带来的空间有两个方面,原来在一些老旧小区并没有真正意义上的物业管理,一些大基地也没有正式的物业管理,这些存量市场上有巨大的机会。”曾益明从另一个层面描述了其对物业服务规模的理解。

曾益明指出,随着物业公司的能力越来越强,包括政府采购服务的做法越来越常见,物业公司参与城市管理的范围也就越来越大,包括保利的大物业战略、碧桂园的城市管理,龙湖也在2018年和政府成立了专门的城市管理公司,进行大量的城市管理,城市管家这种新的物业管理模式就开始出现了。

受资本市场认同

在资本市场层面,疫情期间物业板块表现优异,已经上市的30多家物业公司的市值大幅度上涨,而且比A股平均上涨的势头要猛很多。

为什么会有这么好的表现?曾益明认为,整个物业行业的价值正被逐渐认同,特别是今年疫情期间,让业主更加充分地认识到物业管理的价值。现在大家在购房过程中,物业管理被当作买房子的一个首要考虑的因素,说明物业管理对业主的生活影响是巨大的。

这就是物业管理估值的底层条件——用户需求。在此基础上,物业有非常稳定的趋势,低负债率,也是一个轻资产运营模式,这三点均符合资本市场的估值喜好。

未来并购将加剧

物业行业的竞争越来越激烈,而且企业的生存也难言轻松。

“物业终究是一个劳动密集型的行业,再加上物业费涨价的难度是非常大的,所以在这个大的背景下,要成立一家物业公司是很容易的,但是真正要把物业公司运营下去,要把它做好,其实是很难的。”曾益明表示。

现在活着的物业公司分为两类,一类是有地产背景的物业公司,背靠着地产公司这个大树;一类是纯市场化的物业公司。

相对而言,前一类公司活下来容易一点;而自生的纯市场化物业公司,要获取住宅和非住宅的面积,都要通过招投标,竞争是非常激烈的,而且会越来越困难。

曾益明坦言,目前整个物业的集中度并不高,但头部的企业越来越强。未来收并购加剧,包括市场集中度越来越高,整个行业“强者恒强”的马太效应就会越来越明显。目前物业排名前10的企业,平均管理面积都在2亿平方米以上。

在30多家物业公司上市之后,可以看到他们IPO募集的资金去向,百分之六七十都会用于收并购和扩规模,这就意味着行业的竞争越来越激烈。“因为大家都要跑马圈地,行业竞争就会越来越激烈。”

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

封面图片来源:每经记者 陈梦妤 摄

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