每日经济新闻 2020-08-14 17:25:23
每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
在年初抗击新冠肺炎疫情的过程中，物业服务始终处于第一线，这也让其在房企各业务的序列中备受关注。但与此同时，物业服务也受到来自外界的“审视”、资本市场的评估，以及市场的检验方面更加严格。
那么，如何看待物业服务的未来价值和行业发展格局？在2020观点博鳌房地产论坛上，龙湖智慧服务集团总经理曾益明在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，物业服务已经进入第三阶段，即市场化发展阶段，市场空间巨大。
在物业服务将近40年的发展历程中，前面30年基本上都不被看好，近几年才有了颠覆性的改观。
曾益明分析指出，我国的物业的发展共经历了三个阶段：第一阶段是引导式发展，第二阶段是规范化发展阶段，第三阶段是市场化发展阶段。
目前，经济层面的增量市场持续做大，存量市场继续在下沉，这就代表着物业行业的机会。
曾益明认为，到2020年，物业行业的管理面积可以达到238亿平方米，体量非常巨大，市场空间也足够大。而且，这个市场还有持续增加的空间，每年都有将近10亿平方米的新竣工面积，有巨大的机会。
“目前中国的城镇化率才60%，未来城镇化率会进一步提升，带来的空间有两个方面，原来在一些老旧小区并没有真正意义上的物业管理，一些大基地也没有正式的物业管理，这些存量市场上有巨大的机会。”曾益明从另一个层面描述了其对物业服务规模的理解。
曾益明指出，随着物业公司的能力越来越强，包括政府采购服务的做法越来越常见，物业公司参与城市管理的范围也就越来越大，包括保利的大物业战略、碧桂园的城市管理，龙湖也在2018年和政府成立了专门的城市管理公司，进行大量的城市管理，城市管家这种新的物业管理模式就开始出现了。
在资本市场层面，疫情期间物业板块表现优异，已经上市的30多家物业公司的市值大幅度上涨，而且比A股平均上涨的势头要猛很多。
为什么会有这么好的表现？曾益明认为，整个物业行业的价值正被逐渐认同，特别是今年疫情期间，让业主更加充分地认识到物业管理的价值。现在大家在购房过程中，物业管理被当作买房子的一个首要考虑的因素，说明物业管理对业主的生活影响是巨大的。
这就是物业管理估值的底层条件——用户需求。在此基础上，物业有非常稳定的趋势，低负债率，也是一个轻资产运营模式，这三点均符合资本市场的估值喜好。
物业行业的竞争越来越激烈，而且企业的生存也难言轻松。
“物业终究是一个劳动密集型的行业，再加上物业费涨价的难度是非常大的，所以在这个大的背景下，要成立一家物业公司是很容易的，但是真正要把物业公司运营下去，要把它做好，其实是很难的。”曾益明表示。
现在活着的物业公司分为两类，一类是有地产背景的物业公司，背靠着地产公司这个大树；一类是纯市场化的物业公司。
相对而言，前一类公司活下来容易一点；而自生的纯市场化物业公司，要获取住宅和非住宅的面积，都要通过招投标，竞争是非常激烈的，而且会越来越困难。
曾益明坦言，目前整个物业的集中度并不高，但头部的企业越来越强。未来收并购加剧，包括市场集中度越来越高，整个行业“强者恒强”的马太效应就会越来越明显。目前物业排名前10的企业，平均管理面积都在2亿平方米以上。
在30多家物业公司上市之后，可以看到他们IPO募集的资金去向，百分之六七十都会用于收并购和扩规模，这就意味着行业的竞争越来越激烈。“因为大家都要跑马圈地，行业竞争就会越来越激烈。”
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封面图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
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