西安楼市的“后劲”？

每经记者 任钢    每经编辑 师安鹏

西安楼市的增量空间还有多大？这是今年以来被地产业内人士思考最多的问题之一。

一方面，西安房地产市场经过2017到2019年的快速增长之后，已经释放了一部分购买力，市场逐渐回归理性。但另一方面，疫情之后，西安房价上涨的趋势并没有改变，一些如软件新城这样的热门板块，地价不断攀升，“面粉”的价格越来越高。

“理性”与“狂热”相互交织，反而让人看不清方向。

除此之外，刚需群体的选择为何会越来越少？新一轮调控政策会否波及西安？市场更青睐什么样的产品？这些问题都在引发西安房地产市场关注者的思考。

7月30日，由每日经济新闻·粉巷财经主办的，“后疫情时代西安地产的韧劲”线上沙龙通过直播的形式与公众见面，活动特别邀请到了旭辉集团西北事业部营销总监刘红铭、广东奥园商业地产集团川陕区域西安公司副总经理杨迪珲、中国指数研究院西安公司副总经理石蕊三位嘉宾，共同找寻问题的答案。 

疫情带来了哪些改变？

“客户口袋里的钱少了，消费趋于保守，购买力下降，购房意愿不强，对房地产影响很大。”说起上半年疫情带来的影响，刘红铭感触颇深。

根据西安市统计局的数据，今年一季度，受疫情影响，西安市商品房销售面积292.88万平方米，同比下降24.9%。

不过，随着全国疫情得到控制，复工复产全面推进，西安的房地产市场在今年二季度已经释放出回暖信号。

刘红铭称，二季度西安商品房整体销售额已与去年同期持平，甚至价格还有所上涨。这从另一个角度反映出西安市场的潜力。首先，置业观念的变化，改善需求比例上升；其次，供应端，新成交土地价格变高，人口增加也带来了新的需求变化。

杨迪珲也提出了自己的观察，“上半年大量高端盘入市，刚需群体的需求是没有被有效满足的，但随着市场的调整和恢复，刚需群体的需求会被释放出来。”

旭辉集团西北事业部营销总监刘红铭、中国指数研究院西安公司副总经理石蕊广东奥园商业地产集团川陕区城西安公司副总经理杨迪珲（从左至右）

石蕊表达了类似观点，从需求端来看，刚需群体基数仍然较大。主要原因是西安人才新政红利显现。“我们也盘点了一个数据：截至2019年12月，西安市意向登记平台新注册未选房且有较强购买意愿的潜在购房客群数量仍有10.4万人。”

“从供应端来看，西安商品住宅近三年年均销售面积在1500万平米以上，2020年销售虽然放缓，但2020年上半年的销供比仍只有0.74，市场整体处于供不应求状态。2020年初，西安市出台了很多举措，增加土地供应，疫情期间，更是发布了如缓交土地出让金等政策，取得了不错的成效。”石蕊说。

与此同时，疫情之后市场在产品选择上的一些变化也在影响开发商的营销策略。

刘红铭称，“我觉得疫情之后西安客户的消费观念有一些明显变化：第一，客户更关注与健康相关的因素，比如绿化、楼间距、通风、采光等；第二，疫情会激发部分纯改善需求，纯改善客户对产品力要求更高，比如，160平米以上户型占比上涨。”

刚需的选择为何变少？

大户型和改善型住房更受欢迎，从另一个层面来看，意味着给刚需群体的选择越来越少。

无论是研究机构给出的数据还是几位嘉宾从各自行业做出的观察，今年上半年，西安房地产市场提供的小户型刚需产品的确偏少。今年上半年，西安市场主流产品集中在90-160㎡之间， 占2020年上半年成交量的72%。

石蕊给出了一组数据，2018年，西安人均住房建筑面积34.4㎡，而2007年西安人均住房建筑面积只有23.63㎡，十年间增加了十平方米。

并且，家庭规模变得越来越小，这十年间，平均每户居住人口从2007年的2.91人/户降到了2018年的2.8人/户。个人以及家庭对住宅面积需求的增加，相当于在一个三口之家原来的基础上增加了30㎡的一室一厅。同时，购买商品住宅的家庭比例，也从2007年的5.41%一下增长到了2018年的37.2%。

“为了适应这样的市场需求，市面上开发企业推出的住宅面积越来越大，这是市场自然地选择。”石蕊称。

“后疫情时代西安地产的韧劲”线上沙龙

地产行业从业者则从供给端做了解释。

杨迪珲认为，“今年上半年，西安商品房整体成交量同比下滑超过50%，而郑州只下降了30%左右。其中一个原因就是西安地价上涨的背景下，大部分开发商把较贵的地块拿来做改善型产品。造成了改善型产品的集中推出，而刚需客户选择非常有限，甚至没有房子可以买。”

但杨迪珲也同时指出，随着市场的接受程度提升，未来刚需群体可能也会出现两极分化。“一部分外溢，选择相对偏远但是价格较低的远郊住宅项目，另一部分，则可以考虑城市核心区的公寓项目。过去公寓项目的投资属性被放大了，但实际上公寓也是以居住为主要功能的产品，相信越来越多的白领阶层会考虑公寓。”

未来增量空间有多大？

关于西安房地产市场未来的增量空间，三位嘉宾都表示看好。

根据国家统计局数据，今年6月西安新建商品住宅价格环比增幅0.8%，与疫情期间相比，涨幅有所扩大。

西安统计局数据显示，今年1-5月，西安市房地产开发投资767.12亿元，同比增长1.0%，增速较1-4月、1-3月分别提高0.4个和2.6个百分点。

石蕊分析，从需求满足程度来看，西安未来仍有大量需求待满足。“从房地产研究角度，我们认为，每年需求总量=新增需求+改善需求。而西安的新增需求十分强劲。”

“一方面，西安引才效果显著，西安常住人口首次超过千万，2019年人口增量达20万，居全国第十。西安科教综合实力领先，拥有普通高校63所，在校大学生120万人，大学在校生和毕业生规模庞大，人才储备充足。另一方面，限购政策到现在已经有相当一部分人符合资格，有一波需求释放，再叠加人口持续增加，有需求支撑。”石蕊解释称。   

图片来源〡视觉中国

此外，土地市场的“火热”也成为三位嘉宾看好西安房地产市场的论据。

根据中国指数研究院监测数据，西安2020年上半年成交住宅用地396.99万平方米，土地出让金排名全国第15位，住宅用地成交楼面均价为3388.76元/平方米，同比上涨21.37%。

杨迪珲分析称，“随着越来越多品牌房企的进驻，现在市场上存留的城改项目已经不多。土地供应标准变高，主城区供应量变少，土地价格会呈现稳步上升的趋势，楼面地价也会更高。”

不过石蕊也提出建议，市场空间的增大对房企提出了更高要求，“面对复杂的市场环境，未来西安房企要不断响应消费者的需求，不断进行创新，推动住宅产品、配套物业及服务质量等方面高质量发展，才能满足居民日益增长的对美好生活的追求。”