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镁刻圆桌| 时代邻里行政总裁王萌:业务稳定、增值服务空间支撑物企高估值

每日经济新闻 2020-07-17 21:40:07

物业市场化趋势加速。

每经记者 黄婉银    每经编辑 陈梦妤    

物业行业正在经历第二次价值发现,擅于用脚投票的资本市场率先感受到了。

克而瑞数据显示,截至2019年底,24家上市物企市值总额2355.9亿元,从市盈率角度看,物业服务企业市盈率多超过20倍,拥有较高估值。

2019年底,时代邻里(9928.HK)正式登陆港交所,发行价格为每股5.15港元,市值约46.8亿港元。而截至7月17日收盘,时代邻里报收每股12.20港元,市值约111亿港元。

近日,时代邻里执行董事兼行政总裁王萌在接受《每日经济新闻》记者专访时表示,物业股近年来之所以颇受资本市场关注和青睐,主要是物业轻资产管理的业务稳定性及行业未来发展具有巨大潜在优势。

NBD:您觉得资本市场青睐物业企业的原因是什么?

王萌:物业股近年来颇受资本市场关注和青睐,我认为主要是由于物业轻资产管理的业务稳定性及行业未来发展具有巨大潜在优势。

首先是业务方面,物业管理轻资产运营模式的特性使其本身发展更稳定。物业公司的收入来源主要为物业费,尤其在经济下行时期,物业费收缴相对而言稳定性及可预见性更强。

除基础物业服务外,物企所衍生出的社区增值服务,拥有巨大发展空间及相对稳定的客户。这都使得物业企业进一步受到资本市场及投资者青睐。

其次是行业未来发展优势,行业政策的加持给予了物业行业更大的发展空间。从2019年起,物业管理行业政策逐步宽松友好,深圳、上海、北京等地相继出台物业费市场调节定价政策,物业市场化趋势开始加速。

今年4月,北京首次高规格召开物业管理推进大会,明确将物业管理纳入社会治理的范畴。今年全国人大提案建议将物企纳入社会治理体系。这都在激发着物业管理发展潜力。同时,由于物业属于传统行业,物企众多且良莠不齐,行业整合及资源重置机遇大,给予了资本市场以及投资人更多想象空间。

我们从启动筹备到成功上市,仅用了短短7个月,这在物业企业上市案例中是非常高效的,也彰显了资本市场对物企的认可。

NBD:如何看待部分物业企业上市后的规模性收并购现象?

王萌:对于上市物企来说,收并购能快速打开新区域或者新领域的市场,提高市场占有率,实现规模和营收双增长,加快企业发展步伐。同时,通过收并购能进一步提高企业在地区乃至全国的品牌知名度。对于行业,这也是一次优化资源配置与整合的机会,能进一步提升行业集中度以及企业间的分化度,在一定程度上促进行业发展。

过往收并购大趋势是大资本吞并小企业,而现在越来越多涌现的是强强联合,估计未来10年行业集中度将飞速提升。但业内的收购案例,在投后治理及磨合发展上均存在不同程度的问题,我们认为2020年对收购企业的选择会慢慢趋向理性,更看重企业的可持续发展性。

今年的疫情使大众更加认识到优秀物业服务的重要性,物企在城市公共服务的作用越加凸显,所以在今年的大好行情下,收并购还是大热潮。在这个大热潮下,时代邻里不断与同行就行业收并购市场情况进行探讨,我们也一直倡导理性竞争,促进行业良性发展。

NBD:怎样看待地产类母公司与物业企业的关系?

王萌:地产公司与物业企业是相互联系,共同成长的关系。地产及物企都是实现人们美好生活向往最重要的媒介,是相辅相成、不可分割的完整服务链条。好的产品更需要好的运营。家作为向往生活的载体,地产是实现人们这个美好愿望的首要产品打造者,而物业则是通过到位的服务更好地将人们导向向往的生活,带给人们更多精神上的愉悦和舒适。

优质的物业服务呈现均会给地产及物业带来更多惊喜和价值。物业日常管理及服务,一方面延长了房屋使用寿命,为业主房产保值增值;另一方面提高了生活环境品质及业主居住体验,从而提升客户对地产及物业的依赖和粘性。

好的物业服务除了能助力地产品牌提升之外,也能促进地产的营销。尤其在疫情的特殊时期,好的物业公司对支持地产复工复产、恢复营销起到巨大作用。人们对购房的选择,除了选择合适的地产产品,更会关注长久的入住体验,今后对房产的选择将进一步叠加对物业服务综合实力的选择。这在一定程度上都会有效促进地产产品的发展。

NBD:您认为当前物业企业在资本市场获得高估值的主要支撑是什么?

王萌:第一,业务发展稳定。前面提到,物业行业属于轻资产运营管理。物业费收入不受消费偏好、投资需求、进出口波动等因素影响,在经济波动中具有稳定性。同时加上疫情期间各地政府对物企优惠政策的加持以及当前市场的开放给予行业更大更强的成长性,使得优质物企发展更加稳固。

第二,增值服务发展空间大。家政服务、社区零售、广告、房屋经纪等传统业务因疫情也迎来了更大盈利及想象空间。未来,物企能为投资者带来大量高利润率的增值服务收入。

NBD:如何看待老旧小区改造的市场机遇,贵公司是否有布局该业务计划?

王萌:今年4月,北京开始鼓励推广“劲松模式”,与社会资本共同探索社区长效发展,这将为物业公司进入老旧小区改造市场打开渠道,也对其他城市起到了示范效应。2020年“两会”政府工作报告中强调加强新型城镇化建设,明确发力老旧小区改造,并首提发展社区多样化服务。老旧小区改造的潜在市场价值在未来值得期待。

本次疫情中,老旧小区在管理、服务等方面都暴露出了不少问题。公司希望未来能在老旧小区管理上贡献一份力量,为政府分担基层更多的物业管理及服务,目前我们也在积极探索相关发展和布局。

封面图片来源:视觉中国

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