上市成潮背后，物业公司如何讲出赚钱“新故事”

港交所门外，等候上市的物业企业已排起长龙。

2014年第一支物业股彩生活上市时形单影只，而今却可用井喷来形容。据不完全统计，目前共有27家物业企业登陆港股和A股市场。

股价翻番，估值飙升，资本市场蛋糕的甜美让人垂涎，今年至少还有10家物业企业“鸿雁南飞静待归”，排队等敲钟。招银国际近期研报指出，物业企业纵向可介入地产产业链，横向可整合社区资源，物业公司上市对地产公司而言常常是“意外之财”。

看起来似乎很诱人，听起来也不困难，那为什么有些头部物企仍然不上市？

对于是否分拆上市，龙湖集团首席执行官邵明晓曾在业绩会上坚定给出“暂时不会考虑分拆上市”的回答。在他看来，龙湖智慧服务现阶段主要做的事是进一步强化竞争力：对客户研究的能力，挖掘客户没有被满足需求的能力，开发匹配客户需求的产品能力，在空间里提供交叉增值服务的能力，系统性高效运营的能力……

由此看来，韬光养晦仍然是首要的、必须的。

探索业绩增长新支点

历经疫情后，物业行业悄然进入黄金时代。在夯实基础业务的同时，企业正不断寻求多元收入和业务结构的“外太空探索”，以找到业绩增量和未来成长质量的新支点。

绝大多数物业企业正迎来一个大趋势：公司的基础性服务收入占比在下降，社区增值服务占比在持续爬升。来自亿翰智库数据显示，25家上市物业企业公布的2019年业主增值服务收入中，总额已达到92.4亿元，较2018年同比上涨96.3%，占总营收比例达到14.78%。

以龙湖智慧服务为例，2019年营收结构进一步优化，业主增值服务业绩体量较上年增长5倍，除传统强项租售业务外，业主装修一站式平台业务、旅游业务增长强劲，并且还新孵化出了搬家、家政、宽带等创新业务。

有业内专家表示，2020年乃至2021年，依旧是房企结转交付大年，在管社区随行就市，增值服务渗透率仍有良好的提升空间。

为什么是增值服务？

尽管行业内并没有对于增值服务定义的统一标准，但通常认为，物企增值服务可以分为两大类：非业主增值服务和业主增值服务。前者主要服务对象是开发商（to B端），多以项目前期咨询服务、案场服务、验房交房等为服务内容；社区增值服务内容垂直细分百花齐放，服务对象是业主（to C端），包括二手楼的中介服务、线上线下商品销售、家居装饰装修、楼宇广告、医疗教育等等。

增值服务一定程度上可以摆脱传统人力桎梏，利润率要普遍高于基础物业服务。有证券机构数据显示，平均来看，基础物业服务收入占物企总收入83%，但利润贡献率是69%，17%的增值服务却能带动31%的利润。

此外，随着疫情期间物业企业与业主间黏性的增强，增值服务未来可期。

增值服务培育带来的高毛利率，为行业带来了薪火之光。传统认知中，物业服务所谓的一锤子买卖，正在转变成一个跨越社区，延宕到城市边界的超大服务场景。

对此，龙湖智慧服务的判断是：公司要跳出传统物业企业只做好基础服务的能力圈。不仅如此，“空间即服务”即是通过重塑运营逻辑及空间定义，让龙湖的服务从社区拓展到更广阔的城市空间。

截至2019年12月，龙湖智慧服务的服务业态，已从传统住宅拓展至商业、写字楼、医疗、产业园、学校、交通枢纽、航空后勤基地、公建、城市管理等13大领域，进驻全国118个城市。

求索降耗提速密码

若说增值服务是物管企业未来发展的重要支点，那么加大科技运用则是活化自身机体的降耗提速密码。

众所周知，物业企业收入端增速始终弱于成本端。作为劳动密集型行业，2019年，百强物业企业成本构成中，人员费用占比达59.09%。兴业证券研报显示：按现有技术估算，智慧物业可以帮企业降低营业成本约3个百分点，科技赋能预计会为每家物业企业节省平均1.1万安保人员和0.4万保洁人员。

据统计，头部物业企业的科技投入，占每年营业收入比例约1%，折算在管面积约0.2元/平方米以上，在安防系统、环保卫生、设备管理、社区智慧平台这四大场景均有布局。

两年前一个冬日夜晚，由龙湖智慧服务进行管理和服务的、杭州旗鱼创新产业中心的两位物业工程师的手机端，突然同时收到大厦水泵房水浸的紧急告警，后经查看是水箱浮球故障所致，工程人员当即维修浮球阀门，有效避免了业主的潜在损失。

这无疑折射出物业行业科技进步的一个缩影。

目前设施设备管理系统、数据共享中心等智能化系统已成为头部企业标配。以龙湖智慧服务为例，数年的科技投入已开花结果，涵盖RBA远程监测系统、慧眼系统、U享家APP等20余个智能系统的智慧服务引擎搭建成型。龙湖经此不仅明显提升自身运营水平，且在这次抗击新冠疫情战斗中应对从容。

如此降耗提速、多元创新之下，龙湖智慧服务去年录得不俗业绩：营收实现50.3亿元，同比增长60%，毛利增长174%，净利增长89%；新进45个城市，合约面积增长60%，在管面积翻番，基本完成重点及潜力城市布局；非住宅业态丰富度明显提升，非物业服务收入达到51%，为下一年实现较好的利润率埋下伏笔。

相较于过去单一的住宅领域，新的行业格局对物业企业的运营模式提出了更高的要求。

龙湖智慧服务在多年住宅服务运营经验的基础上，大力推进多业态服务的标准化。“对接国际服务标准，针对不同不动产业态各自的管理特点，对不同专业服务重点进行侧重。”龙湖智慧服务集团总经理曾益明表示。

预计五年后，物业管理市场规模将快速破万亿，远未触及的天花板，将给予各家足够空间去碰撞、去争夺、去试错、去翻滚。

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担）