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房企争相入局城市更新板块,“后来者”雅居乐能分几杯羹?

每日经济新闻 2020-06-16 21:27:54

城市更新板块成为雅居乐的新“猎物”。

每经记者 吴抒颖    每经编辑 魏文艺    

如果不是“海南全域”限购带来的压力,“旅游地产专家”雅居乐或许在很长一段时间内都无意攻下其他的拿地堡垒。

即使雅居乐在产业地产、城市更新领域等多元化拿地渠道中早有试水,但归根到底,“旅游+地产”的模式依然是这家位列“华南五虎”的房企最为倚重的土地获取方式以及“现金流奶牛”。

不过现在,虽然海南项目依然是雅居乐的“金蛋”,但董事会主席兼总裁陈卓林深谙“鸡蛋不能够放在同一个篮子里”的道理,这两年,雅居乐不断出现在“招拍挂”市场,也通过代建、勾地的方式进军之前较少涉足的领域——这都是为了同一个目标,为了雅居乐的规模能够稳稳地立于“千亿”阵营。

陈卓林最近的“猎物”,是城市更新板块。《每日经济新闻》记者获悉,雅居乐于近期新成立了城市更新集团,由雅居乐控股副总裁兼首席财务官潘智勇和雅居乐控股副总裁、地产集团董事长刘同朋联袂出任城市更新集团联席董事长。

城市更新是一块“肥肉”,但很可能只是“看上去很美”。即使是深耕者如佳兆业、富力,驰骋这个战场多年,在现在这种高竞争烈度的情况下,也免不了“阴沟里翻船”,“后来者”雅居乐面对的也一定不会是鲜花和金子。

曾让雅居乐一战成名的海南清水湾项目 图片来源:雅居乐地产公众号

旧改新兵入局

在深耕城市更新领域的房企之中,单独为此成立集团是十分普遍的行为。佳兆业、富力、奥园和卓越等以旧改见长的房企,都有单独的城市更新集团。

雅居乐的城市更新业务此前是作为地产集团的一个版块运作,现在单独拎出来成为单独的产业集团,其地位不言而喻。

“拿出来肯定是要做大这一块,主要(聚焦于)旧村改造、旧厂改造,旧城改造和棚户区改造。现在主要是(投资)粤港澳大湾区、华北以及中原地区,也算是两个(布局区域)。”一位接近雅居乐的人士告诉《每日经济新闻》记者。

据记者了解,雅居乐城市更新集团设立了五大中心,分别是投资拓展中心、规划开发中心、现场管理中心、财务管理中心、综合管理中心。

从职能配备来看,雅居乐城市更新集团不仅局限于投资拓展项目,而是会参与到城市更新项目全链条的开发当中。上述人士也称,雅居乐有意介入城市更新前中后端全链条的运营服务。

值得留意的是,雅居乐为城市更新集团配备的两员“大将”均在银行届工作多年:如刘同朋此前曾在中国工商银行广东省分行担任副行长,潘智勇则在中国农业银行广东省分行担任多个职务,包括行长助理、副行长等。

两位资深金融人士的坐阵,或许是雅居乐在旧改领域更强调财务管控的印证——城市更新虽然前期所投入的资金不多,但周期往往极长,对资金周转也带来不小的压力,由金融背景的高管负责也给外界释了放积极信号。

尽管来势汹汹,但雅居乐目前在城市更新领域依然是新兵一枚。迄今为止,雅居乐还没有完整地参与过一个城市更新项目,现在已经握在手的项目,也只是“纸面富贵”。

据雅居乐方面提供的数据,截至2019年底,雅居乐已经完成10个项目的合作协议、5个项目的框架协议,锁定土地面积超过600万平方米,80%以上分布在粤港澳大湾区。据一名熟悉雅居乐城市更新业务的人士透露,雅居乐目前还没有能够在短时间内贡献效益的项目。

荆棘与皇冠相随

城市更新是广阔的赛道,据高和资本董事长苏鑫预测,城市更新的规模未来将有数万亿元,“现在只有几千亿的规模,还有极大的增长空间。”

不仅如此,城市更新的利润也十分可观。据多名深圳房企人士测算,广州、深圳的城市更新项目毛利润率通常可达40%~50%,粤港澳其他非中心城市也超过25%,这一水平要远高于招拍挂市场。

这是雅居乐拓展城市更新领域的背景。在资本市场上,规模和利润是两个十分重要的投资指标,雅居乐的高毛利向来为投资者所青睐,2019年,雅居乐的毛利率为30.5%,在同行中处于前列。陈卓林表示,雅居乐今年要确保毛利率在30%左右。

从公开市场获得的项目,极少能够达到这一水平,如果要在维持一定规模的情况下继续保住高毛利,拓宽“城市更新”的护城河的确是最优解。

数据来源:企业公告  制图:每经编辑 魏文艺

但城市更新绝非可以轻易驾驭的领域,该踩的坑一个都不会少。林伟在一家顶尖的旧改房企从事土地投拓工作,他告诉《每日经济新闻》记者,即使是在他们这种已经十分成熟的公司也深感不易,“难,很多坑,很多你想象不到的坑。”

“融资、拆迁,回迁设计,只要有一个环节没有设计好,就会走入僵局。”林伟说。

林伟举了一个例子,深圳一家开发商在与村集体合作过程中,因为拆迁方案不合理陷入了困局,后来又因为村里领导班子换届引入了新的开发商,前面的(开发商)就“损失”了。

这种情况并不少见,城市更新领域各方关系复杂,互相角力的情形时有发生,雅居乐搭建城市更新集团,在投资区域和人才配备上,也需要考虑这方面的因素。

上述了解雅居乐城市更新业务的人士告诉《每日经济新闻》记者,城市更新离不开政府的支持,所以目前重点还是放在粤港澳大湾区(雅居乐深耕的区域)。另外,城更集团会从地产集团过去一部分人,以后还是会对外招聘专业的人才,目前总裁的职位,也还没有最终的人选。

“千亿”房企的进阶

雅居乐在土地市场的“全军出击”,始于海南清水湾的变局。

“清水湾”是雅居乐一战成名的楼盘,从2009年开始销售至2018年年中,单盘销售额近800亿元。最高的时候,清水湾单盘就能够为雅居乐贡献近四成的销售业绩。

转折从2018年海南实施全域限购开始,之后雅居乐海南区域的销售贡献逐年下降。2017年、2018年和2019年,雅居乐海南及云南区域的销售额分别为23%、19%和15%。

在海南限购后的两年时间内,雅居乐销售额仅维持在14%左右的规模增长。2018年,雅居乐甚至未能完成既定1100亿元的销售目标,销售额仅1026.7亿元。

现在看来,失落海南或许激发了雅居乐的其他潜能,为了守住“千亿”,雅居乐必须全力以赴地拿下足够的土地储备,否则将“无米下锅”。

从2018年开始,雅居乐重点布局了多个产业领域,效仿绿城代建的“房管”集团,也成为雅居乐销售额贡献的来源之一。

雅居乐方面没有披露房管集团所贡献的销售额占比,不过据雅居乐方面提供的数据,截至2019年12月31日,雅居乐房管在粤港澳大湾区、长三角、成渝、中西部均已实现落地,储备货值超过600亿元。

雅居乐股价今日表现 数据来源:同花顺

代建之外,雅居乐还试水产业勾地的形式。2019年年中,雅居乐入股一家新能源汽车服务商被指有意造车,彼时雅居乐有关人士就告诉《每日经济新闻》记者,雅居乐不是为了“造车”,而是为了产业小镇。

从代建入城到产业勾地,再到今年的城市更新,雅居乐尝试了几乎所有的拿地方式,但因为多元化的拿地渠道往往不是净地开发,拿地的成效依旧不明朗。

雅居乐这两年制定目标颇为保守,2020年,雅居乐的销售目标是1200亿元,几乎持平于去年的1179.7亿元。

即便如此,1200亿元的销售目标在当前的背景下显然也不容易。今年前5个月,雅居乐完成402亿元的销售额,完成率在三成左右,不算十分拔尖。

建构起自身的“功守道”,都是在当前的市场环境影响下必须要做的事。雅居乐的战略转向是很多房企的投射,但眼下,投资的眼光和组织的行动力,显然也左右着决策的最终效果。

截至今日(6月16日)收盘,雅居乐股价报9.030港元/股,涨幅2.03%。

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

封面图片来源:摄图网

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