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浙系房企祥生赴港IPO,近三年复合增长率达137.6%

每日经济新闻 2020-06-04 15:24:44

千亿阵营中唯一未上市的房企赴港IPO。

每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

6月3日,港交所披露祥生控股(集团)有限公司(以下简称祥生)招股书,这也意味着房企“千亿阵营”中唯一未上市的企业终于开启赴港IPO进程。

《每日经济新闻》记者注意到,进入2020年,内地房企赴港上市热情不减。汇景控股已于今年1月成功上市,金辉控股、领地集团、鹏润控股、上坤地产等多家房企先后向港交所递交上市申请。截至目前,在港交所等待IPO的房企已多达10余家,其中不乏二度、甚至三度IPO的中小房企。

不过从规模上来看,祥生此番如若成功上市,将成为今年以来最大的内房股IPO。

浙系房企黑马崛起之路

祥生地产起家于浙江绍兴下辖的县级市诸暨,2014年将大本营迁至了杭州,确立了“立足杭州,生辉上海,深耕苏浙皖,辐射全国”的战略规划。2019年,祥生将总部迁至上海。

招股书显示,2017年、2018年、2019年祥生的营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元,三年的复合年增长率达137.6%。已确认建筑面积由2017年约83.83万平方米、2018年约142.26万平方米,增加至2019年约348.84万平方米,复合年增长率104.0%。

作为“千亿阵营”中最后开启IPO之旅的房企,祥生销售规模的逐年扩大支撑起了营收的高速增长。2015年至2018年的4年时间,祥生销售规模从109亿元跨越至1071亿元,快速跻身“千亿阵营”,堪称地产界的一匹黑马。

数据来源:中指研究院

据招股书,祥生2016年起开始逐步实施的“1+1+X”投资策略将是其核心竞争优势以及未来的发展策略。根据祥生集团官方解读,“1+1+X”即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局,以中国唯一的世界级城市群为基础,由内向外建立三个梯次的纵深发展观。

浙江是祥生的发源地,也是向外拓展的中心点。 2019年,祥生在浙江省内确认平均售价达每平方米13592元,包括浙江省在内的泛长三角区域拥有建筑面积达339.33万平方米。

祥生对于“X”的目标选择则偏谨慎,与“1+1”范围内土储相比,湖南省3个项目、呼和浩特6个、辽宁3个、山东7个、福建1个,占比仍然较少。此外,祥生除在上海拥有3个已竣工项目外,在一线城市布局仍然较为缺乏。

不过,对于扩张中的房企而言,在一线城市地价偏高以及限价的大背景之下,选择深耕江浙强二线城市以及热点三线城市是否是一种更好的选择,仍需拭目以待。

但近年来祥生上升势头仍然强劲,招股书显示,其已连续10年进入“中国房地产百强企业”行列,排名从2011的第92位提升至2020的第27位。

知名地产分析师严跃进向《每日经济新闻》记者表示,“千亿房企的上市具有很强的导向作用。祥生总部迁址到上海,在全国各地拿地等都有较大的动作,上市值得看好。而且今年资本市场应该说总体会放宽,融资环境会比较宽松,这些都有助于带动市场。上市后企业的品牌影响力、规模扩张等都能够继续增强。”

今年已斥128亿元拿地

记者还留意到,祥生对于拿地已经恢复到了2017、2018年的势头。2020年初至今,祥生展开了新一轮拿地补仓,于杭州、宁波、南通、南昌等地先后拍下多个地块,进一步提升了其在泛长三角的市场份额。

5月13日,浙江宁波鄞州区1宗商住地被祥生全资子公司经过278轮竞拍,以总价24.61亿元、溢价率39.6%收入囊中。5月14日,合肥肥西县FX202007号地块被祥生地产以14.55亿元总价拿下,该地块拍卖开始20分钟即触及最高限价并进入租赁自持竞拍阶段。

更早前的3月12日与4月28日,祥生分别以总价44.98亿元、20.60亿元拿下杭州及南通地块,首入南通主城。

中指研究院统计显示,今年前5月,祥生以128亿元的拿地金额排在行业第33位。另据中国房地产指数系统与浙江省统计局资料,2019年祥生的综合实力在长三角地区房企中位列第14名,在浙江省房企销售排行榜中则位列第三。

近三年祥生流动资产和流动负债对比(亿元) 数据来源:招股书

截至今年3月31日,祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目,其中172个为附属公司开发的项目,23个为合营企业及联营公司开发的项目。

财务数据也反映出祥生近年来的表现。2017~2019年祥生的流动负债分别为606.68亿元、1054.90亿元、1073.85亿元,同期流动资产分别为735.91亿元、1178.90亿元、1250.56亿元,流动资产可覆盖全部流动负债,短期偿债能力还是有保障,财务风险处于可控区间。

上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者分析认为,祥生最近两年在拿地方面的确比较积极,而且分布在长三角这样有发展潜力的区域,对销售业绩有积极推动。虽然这几年成长性不错,但是从发展的角度来看,房企在经过一段时间快速增长后都会面临瓶颈和压力,尤其是财务杠杆方面,后续要看房企融资能力是否有进一步提升。

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封面图片来源:摄图网

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