海南升级自贸港 楼市现状：今年以来无新增住宅用地、商品房销售额连续三年大降

每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤    

海南迎来重大利好。6月1日晚间，中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称《方案》）。

中央人民政府官网显示，此次发展目标是“到2025年，初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系。”

一众利好令各方对海南的房地产市场再次看涨，不过目前为止，海南的限购政策仍旧严峻。贝壳研究院数据显示，2020年1～4月海南商品房销售额累计同比下跌45%，且年初至今，海南全省无新增成交住宅用地。

史上最严调控

曾有购房者向《每日经济新闻》记者表达了没有早些去海南买房的遗憾，但是目前来看，海南的限购政策仍旧没有全面放松迹象。

经历了2017年的飞速上涨，2018年4月22日，海南公布《进一步稳定房地产市场的通知》，表示将实施“全域限购”。

海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

限购政策的效果是明显的。贝壳研究院数据显示，海南商品住宅价格方面近两年仍保持了年度5%～7%的涨幅，但相比2017年和2018年1～4月调控之前15%～28%的同比涨幅，已经属于比较理性的区间。

贝壳研究院数据显示，2020年1～4月海南省房地产开发投资累计同比下滑19%，是在2019年同期已下跌34%基础上的持续收缩。商品房销售额方面，2020年1～4月累计同比下跌45%，是连续第三年同比下跌（2018年-8%、2019年-59%）。

而限购政策还在不断加码。

2020年5月22日，海南再次公布被称为“史上最严”的调控政策，规定3月8日以前拿到预售许可证的土地开发商可以按照原有预售标准执行，3月8日以后拿地的开发商全部执行现房销售。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，这体现了海南去地产的决心。就2020年而言，海南省强调“去地产化”，以壮士断腕的决心，摆脱全省对于房地产市场的依赖，而自贸区是一个很好的契机，进行经济转型，将经济重心放在对外贸易，因此未来住宅用地供应较为一般。2020年年初至今，海南省全省暂无新增成交住宅用地。

不过，人才政策是海南限售的口子。2019年，海南公布《关于进一步完善人才购房政策的补充通知》，主要内容为实际引进并在海南工作但尚未落户的各类人才，购房社保或个税年限由原来的2年或5年统一降低为1年等。

潘浩表示：“人才政策方面，海南为全国最早开放的一批口岸区域，但由于长期没有产业进驻，导致全省发展进展缓慢，后来进入依赖房地产阶段。外籍人才的进驻，以及国内人才的聚集，可以为海南省产业升级提供有力支撑。”

有条件授权用地

《方案》详细规定了土地利用规则。政策授权海南在不突破海南省国土空间规划明确的生态保护红线、永久基本农田面积、耕地和林地保有量、建设用地总规模等重要指标并确保质量不降低的前提下，按照国家规定的条件，对全省耕地、永久基本农田、林地、建设用地布局调整进行审批并纳入海南省和市县国土空间规划。

《方案》同时强调，要积极推进城乡及垦区一体化协调发展和小城镇建设用地新模式，推进农垦土地资产化。建立集约节约用地制度、评价标准以及存量建设用地盘活处置政策体系。总结推广文昌农村土地制度改革三项试点经验，支持海南在全省深入推进农村土地制度改革。依法保障国家重大项目用海需求。

潘浩认为：“总体方案中将对各类土地进行统一的国土空间规划，有效节约建设用地，同时加强盘活存量用地。加强土地使用效率自国务院起至全国各地政府均在稳步推进，尤其是土地作为市场重要要素之一，加快流动性是为重中之重，更是海南自贸区全面开放的重要基石。”

需要注意的是，《方案》同时强调了私人合法财产的保护，“要依法保护私人和法人财产的取得、使用、处置和继承的权利，以及依法征收私人和法人财产时被征收财产所有人得到补偿的权利”。

封面图片来源：每经记者 任钢 摄