公募REITs试点正式启动！专家：让公众投资者配置不动产资产成为可能

每经记者 张寿林    每经编辑 文多    

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中国公募REITs试点将率先在基础设施领域推进。

4月30日晚间，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着我国公募REITs试点正式起步。

北京大学光华管理学院教授张铮指出，《通知》的发布是中国REITs市场建设的一个里程碑事件，公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义，其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。

REITs能够完善不动产资产定价机制

根据《通知》，试点初期，由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。

张铮指出，基础设施与持有型房地产是REITs的两类基础资产。从全球REITs的发展经验来看，这两类资产的REITs市场均运行良好，发展成熟。REITs最早集中在持有型房地产领域，现已广泛应用于无线通讯设施、港口、收费公路、电力设施、物流仓库、数据中心等基础设施领域。

为什么本次REITs试点选择从基础设施领域启动？张铮分析道：

第一，基础设施投融资领域的改革尤为迫切。REITs可以盘活大量的存量资产，有利于防范地方债务风险、降低杠杆率，为新建项目提供资本金，是稳投资、补短板的工具，同时有助于通过市场化吸引社会资本参与基建项目，借助资本市场公开透明的定价机制，推动基础设施建设高质量发展。

第二，针对中国的实践，应选择成本最低、最为有效的政策试点方式，还需要考虑到与国家其他相关政策（例如，房地产政策）的协同与协调。在基础设施领域进行试点，可以降低试点工作的复杂性。从基础设施领域起步，是经过大量调研、深入研究、广泛听取各方意见，依照现行法律法规框架并参照境外成熟市场经验的稳妥、合理选择。

对于本次试点REITs的意义，北京大学光华管理学院院长刘俏也专门撰文解读。他从金融的本质这一层面出发，在文中指出，金融在经过了四十年的高速发展之后，还没有形成给信贷市场、资本市场、房地产市场、基础设施投、融资等市场定价的 “锚”。没有市场化的“定价机制”，金融体系无法顺利履行“价格发现”的功能，并以此为基础引导资源有效配置。

刘俏说，中国需要给房地产、基础设施定价和地方政府信用定价的“锚”。建立起房地产市场、基础设施投融资市场和信用市场价格发现的功能，引导资源有效配置。

基础设施公募REITs能够完善不动产资产定价机制，刘俏认为，REITs是好金融，大力发展中国REITs市场正当其时。

公众投资者配置不动产资产成为可能

对于基础设施REITs试点选择公募基金，张铮指出，市场中称之为“公募基金+ABS”模式。公募基金投资ABS证券，有效避免了公募基金投资未上市公司股权或不动产可能存在的法律争议，同时借助企业ABS的成熟机制与模式进行合理估值，降低交易成本。该模式应用公募基金作为载体，实现公开募集和公开上市，以此来降低不动产投资门槛，使得广大公众投资者配置不动产资产成为可能，为居民提升财产性收入提供高质量的大类资产。

《通知》还要求，基础设施REITs试点聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

张铮对此解读道，2017年以来，中央先后确定了雄安新区、海南自由贸易试验区、粤港澳大湾区、长江三角洲区域一体化等重大战略，明确要求大力实施一批重大基础设施工程，加快构建现代基础设施体系，在金融创新等方面探索更加灵活的政策体系。要进一步提升基础设施建设的质量和水平，必须逐步摆脱靠各类杠杆融资来支撑投资的传统逻辑，发展建设理念的落地应依靠一个多层次、市场化的投融资体制。作为不动产资产定价的“锚”，REITs对于提升不动产投资的投资效率，优化资源配置至关重要。

张铮还透露，2019年3月以来，发改委、证监会联合上交所、深交所、北京大学光华管理学院、中国国际工程咨询公司等，先后赴雄安新区、海南自由贸易试验区、粤港澳大湾区、长三角地区，对运用REITs盘活基础设施存量资产开展了跨地区、跨部门、跨领域专题调研，召开了多场座谈会，听取了地方政府、企业、金融机构、科研院所等单位的意见；实地调研了多个园区以及十几家中外企业。调研为基础设施REITs试点的规划提供了有力支撑。同时，在整个过程中，各部门也形成了有效的合作机制。随着试点工作顺利推进，在试点基础上，不断积累经验、完善制度规则之后，REITs市场建设应逐渐向其他领域推广。