镁刻·年报深读 | 绿地大基建增幅超地产，为何却成拉低整体利润“祸首”？

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

“努力在不确定性中，把握住确定的机遇。”绿地对自己2019年的小结，确实而贴切。

这一年，绿地遭遇的“黑天鹅”不少，如从武汉绿地中心停工传闻，9个区域管理总部、超过一半负责人发生变更等。

虽然在2019年业绩发布的第二天，绿地集团董事长、总裁张玉良直面媒体，对这些问题都进行了辟谣，并给出理由。但客观而言，舆论风起，绿地依然遭遇了现金流、利润率、区域业务发展等方面的“诘问”。

在这些不确定性中，绿地到底处境如何？是否找到了让2020年更好的“机遇”？从绿地的2019年度财报中，或能找到更客观全面的答案。

基建增幅超地产

2019年，绿地的全年营业收入4278亿元，同比增长23%；利润总额306亿元，同比增长26%；归母净利润147亿元，同比增长30%；净利润率为4.8%，归属于母公司股东的净利润率3.44%；拟每10股派发现金股利4元(含税)，分红率33%。

对于绿地的利润，坊间一直存在争议。4.8%的净利润率，在房地产行业来看，低于TOP50房企均值。不过张玉良一直呼吁，应该将绿地视作综合产业企业，而非纯粹的房企。

从2019年的营收结构看，绿地大基建的营业收入1884.9亿元，仅次房地产（1943亿元），但同比增幅27.24%已超过房地产。另外，消费板块收入增幅达到54.80%，绿地的“多产业”的确坐实了。

但大基建和大消费，客观上是拉低绿地整体利润水平的“祸首”。2019年绿地的毛利率指标，大基建板块仅4.31%、消费板块仅3.48%；而地产板块的毛利率在27.58%，约处于行业TOP30房企平均水位（均值为27.82%）。

不过，对业界关注的是否会将大基建剥离单独上市的计划，绿地回应称“暂无分拆上市计划”。

如果用房企的利润水平审视绿地不算准确，那么可以从ROE（净资产收益率）进一步判断企业的运营效益。

2019年绿地的加权平均净资产收益率19.89%，同比增长16%。当年利润中，非经常性损益大幅增长，由3.6亿元增加至20.5亿元，主要来源于投资收益。但即使扣除非经营性损益，绿地扣非后的加权平均净资产收益率在17.13%，保持了连续三年的增长。

至2019年，绿地总资产达到11457亿元（同比增长11%），在“万亿”的基础上，能够保持营收、利润、ROE持续增长，也的确不易。

资金压力仍不小

绿地另一个受到争议的指标是资金状况。

2019年绿地控股的货币资金889亿元，同比增长10%。和同段位的企业（龙湖同期现金609.5亿元、中海手持现金954亿元）相比，绿地的表现虽然不及行业头部房企（碧桂园、万科、恒大、融创等），但也算保得住同档位置。

此外，2019年，绿地还有3811亿元预收款项，同比增长13%。

在今日（4月29日）绿地举行的网上业绩说明会上，绿地董秘王晓东介绍，2019年绿地整体回款率在90%左右，有所提升；2019年末经营性现金流量净额193亿元，连续15个季度单季度为正。

数据层面，绿地表现出的总体资金现状、获取（经营）现金的能力并未滑落。王晓东表示，“客观而言，我们是上升的状态，而不是承压的状态。”

或许，企业的债务情况能更准确体现金流的松紧程度。

2019年，绿地全年有息负债余额2937亿元；资产负债率88.53%，扣除预收账款后为82.81%，分别下降0.96和1.59个百分点；一年内到期非流动负债868.8亿元，占所有流动负债的10.37%；流动负债和非流动负债比例为1:1.22，短期负债压力不大。

值得注意的是，绿地的整体平均融资成本仅5.6%，相较大多数民企有优势。

据了解，2019年绿地的融资途径中，主要依然是银企合作，另发行了供应链ABS金额11.56亿元，发行27.2亿美元债。今年一季度获取了融资新渠道（疫情贷款授信19亿元），净增融资为126亿元，筹资活动产生现金流量净额56亿元，基本能保证自融自还。

但不能忽视的是，绿地的投资量一直很大，2019年累计获取108个项目，权益土地款达到831亿元。绿地需要更大体量的资金，保证新旧项目正常开展，2020年筹资和盘活资金的压力依然不小。

“未来我们主要通过提高盈利水平，改善现金流状况，优化资产负债结构，来确保资金链安全。”王晓东表示。

另外，对于业内关注的绿地持有40%股权协信远创股权是否产生亏损，绿地财务部副总经理吴正奎称，协信引进了新的战略投资者，经营正常。目前，绿地控股投资协信远创未发生亏损。

今年要稳中有进

面对第三个舆论焦点——区域业务发展能力。张玉良曾回应，行业分化严重、压力很大，市场环境每一年变化都很大，企业在这样的环境下要发展，需要根据情况采取措施，如果改善制度不行就要换人，这是正常的。

据介绍，2019年绿地已有8个区域事业部业绩超200亿元，8个区域事业部业绩超100亿元。

而对于2020年，张玉良表示，各区域事业部的预算还在制定，整体是稳中有增，长三角、珠三角、西北、江浙、山东等区域公司都是重点，东北区域在几个重大项目的支撑下，大概能实现50%的增长。

实际上，在绿地看来，“在不确定性中，把握住确定的机遇”也是2020年的命题。因而今年绿地内部并没有给出明确的“定量目标”，但却要求“稳中有进”——规模要稳，质量要进。

如何做到？绿地表示，提高房地产主业系统运营能力，提升大基建产业的资本实力、科技水平、管控能级及增强核心竞争力，推动各产业双向赋能、协同发展。”简而言之，是要能够“化危为机”。

此外，近日住建部和国家发改委联合发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。这对于“领跑中国超高层建筑领域”的绿地而言或许并非好消息。

值得一提的是，截至4月29日收盘，绿地控股股价报5.59元，涨幅为1.82%。

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封面图片来源：摄图网