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镁刻·年报深读 | 阳光100:纠结的一年

每日经济新闻 2020-04-01 17:08:57

阳光100的2019年,离不开一个“卖”字。

每经记者 陈梦妤    每经编辑 魏文艺    

 

财报中罕见的1224.3%将易小迪和他的阳光100重新拉回主流媒体视线。

上一次,则是2019年1月17日下午15时45分,阳光100股价暴跌76%,直接跌成“仙股”。此后阳光100继续“销声”,仅有的几次露面,几乎都与卖项目相关。

历时一年,阳光100扭亏为盈,从亏损近3000万元到盈利18.05亿元,同比增长1224.3%。凭借一年中的数次“卖卖卖”,易小迪终于可以稍稍喘口气,继续做“吃草的羊”,其他开发商则依然还是他口中“吃肉的老虎”。在3月31日的投资者会上,易小迪面露喜色:“2019年收入创历史新高,这只是一个开始,未来三到五年还会有很好的增长。”

关于盈利增长,阳光100的官方解释是,主要由于阿尔勒小镇项目开发中出售住宅部分的权益而产生收益,其次为出售非住宅类主力产品毛利上升。

阳光100的2019年,离不开一个“卖”字。

当年4月,阳光100相继出售位于重庆和广东清远的两家子公司股权,回笼资金60亿元,交易对方分别是融创和佳兆业。其中,佳兆业接手的正是曾被易小迪寄予厚望的“公司最大项目”阿尔勒小镇住宅部分,交易对价达46.6亿元。

4个月后,阳光100以5.13亿元出售东莞一处产业园区,年末又以7.9亿元售卖温州公司股权,距其入手仅仅一个月。

外界对阳光100频繁卖项目的定义是“断臂求生”,不过管理层的说法是:大家都用规模尺子丈量房地产企业,当企业开始卖项目都以为是坏消息。对阳光100而言,别人可以更高效率做好的住宅项目,转给他们并不是坏事。

卖项目确实改善了阳光100的债务数据。报告期内,阳光100总负债率为79.9%,而上期期末为84.4%;净负债率下降82.4个百分点至179.2%。

从年报看,在阳光100的103亿元合约销售金额中,非住宅主力产品占比已经提升至50%。这一数据应深得易小迪之心。毕竟在转型的最初几个年头里,易小迪自己也有过反复,既想下决心离开住宅主流房地产市场,把全部精力投入到创新产品线,又想提前布局2万亿元非住宅市场。

易小迪现在可以不用那么纠结了,用他们自己的话说,非住宅主力产品喜马拉雅公寓、街区综合体均录得了相对理想的财务数据,多个文旅产品线日趋成熟。他可以信心十足地说出“同质化竞争是我们的弱点,将重心放在具有优势的非住宅业务方面,这是扬长避短”。

易小迪需要操心的,是连年完成不了的业绩目标、依旧高企的偿债压力,还有那些不可持续的现金流来源。

2019年,阳光100的合约销售金额是103.38亿元,较2018年度减少14.5%,依旧未能完成150亿元的业绩目标,完成率68.7%。去年初的业绩会上,阳光100管理层还表示“有大几率超过目标”。事实上,2018年阳光100也没有完成175亿元的业绩目标,完成率只有69.1%。

偿债能力方面,2019年阳光100尽管净负债率大降但依旧高达179.2%,在手现金仅24亿元,但一年内到期债务为106亿元,资金缺口超过80亿元。现金短债比近年来均小于1,2018年为0.25,2019年进一步降至0.23,无法覆盖短期债务。

卖项目可以在短期内改善财务状况,但这绝不可持续。易小迪喜欢说“有问题要及时纠正、踩刹车,要有快速敏感的反应,准确的判断”,所以阳光100在2019年年报的业绩回顾中就直接甩掉了三大产品线之一的阿尔勒小镇,取而代之的,是以北京周边为主的文旅系列产品。而2018年年报,阳光100在业绩展望中明确列出的三大主力产品线是街区商业综合体、喜马拉雅服务式公寓、阿尔勒小镇。

目前,阳光100文旅项目合约及意向土地超过3000亩,今年部分项目将陆续入市。但是别忘了,2018年因艺人李亚鹏欠款而为公众熟知的阳光100雪山艺术小镇到现在卖得依然不是太好。

管理层对阳光100的2019年业绩比较满意,毕竟这发展轨迹确实如同他们副董事长所言“我们年年的业绩都在下半年,今年(2019年)也是这样”。而当时的背景是,阳光100半年仅完成全年业绩目标的25%。

今年,阳光100继续坚持“不盲目攀比销售规模”,但似乎不再那么佛系。有了2019年这份对阳光100来说久违的好业绩做铺垫,管理层定下了今年的业绩目标——200亿元,同比增幅25%。

易小迪期待已久的非住宅业务占比终于达到了50%,望转型一切向好,今年能完成业绩目标。

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

封面图片来源:摄图网

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