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镁刻·年报深读 | 世茂:奔忙的一年

每日经济新闻 2020-03-31 22:14:41

时隔5年重返TOP10,世茂迎来高光时刻。

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

 

在3月30日的业绩发布会上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛始终面带笑容,言语间也显得意气风发。

销售额超2600亿元重返TOP10、核心利润同比大涨30.6%、手握近600亿元现金……在大肆“买买买”的2019年,世茂也交出了一份让业界瞩目的成绩单。

业绩发布会次日(3月31日),世茂房地产股价高开,涨幅一度达10.87%。截至当日收盘,股价涨幅为7.91%。而整个2019年,世茂的股价涨幅达52.8%。

事实上,世茂在2019年的表现的确让业界侧目。

自2015年跌出TOP10房企行列之后,近三年世茂迎来爆发式增长。2017年至2019年,世茂合约销售额分别为1007.7亿元、1761.5亿元和2600.7亿元,分别完成当年目标的114.5%、125.8%和124%。2019年世茂也重返TOP10房企行列,位居第9。

受疫情影响,2020年开年多家房企纷纷缩减今年的销售目标,有些房企甚至至未公布年度目标。而世茂则明确喊出了3000亿元的年度目标口号,甚至直言“未来的增长速度会比前10、甚至前20房企都要快”的豪言壮语。

即将43岁的许世坛正值当打之年,这也让他带领的世茂,在与诸多老牌房企的竞争中多了一份活力与新意。

在世茂2019年2600.7亿元的全口径签约额中,福州、广州、杭州等城市的销售贡献均超过150亿元。这是世茂深耕重点城市的结果。

为配合规模化的积极拓展, 世茂在近年新增土储的权益上作出了显著让步。相比起2014~2016年超过70%的权益新增土储,2019年新增土地权益比仅为58.4%。

及至2019年底,世茂的可售货值已达5000亿元,按照去化率65%估算,2020年世茂将大概率完成3000亿元的年度目标。

如果像管理层所言“保持40%左右的增速”,明年世茂或将站在更高的排位发布年报。

在业绩增速保持强劲的同时,世茂核心利润及经营利润指标亮眼。报告期内,世茂核心利润153.2亿元,同比大幅上升30.6%;经营利润292亿元,同比上升25.8%;每股盈利3.311元,同比上升25.1%。全年每股拟派息额145港仙,持续高效回报股东,这已是世茂连续14年分红。

美中不足的是,世茂2019年去化率为60%,同比下降5个百分比。从期末的库存情况来看,在三年持续下降后,世茂的库存物业2018年又开始有所回升,2019年库存面积持续上涨,较2018年末上涨56.0%至824万平方米,其中已竣工库存171万平方米。

可见,世茂在加大推盘力度的同时,也需要进一步提升去化率,以防止再次造成库存问题。

而对于去化率下降,许世坛给出的解释是,由于销售主要集中在下半年,很多是在年底才能销售的,直接影响了去化和回款。他表示,加大推盘力度促进了销售快速增长,但销售面积去化率下降,或将导致其库存积压问题。

或许连许世坛自己都没想到,在2019年的并购战场上,世茂能力压融创,走上“并购王”的主角位。

许世坛为世茂注入的活力是显而易见的。2019年初,他正式接过管理权杖后,世茂在二级市场上就开始表现活跃,其新增土储总价的65%是用于收并购获取项目。

世茂全年通过收并购获得的土地建面达2072万平方米,约占全年获取项目总货值的70%。其中,通过收购泰禾集团、明发集团、万通地产以及粤泰股份等多个企业合计22宗并购交易,总价款达204.13亿元,权益建面超500万平方米,对应权益货值超800亿元。

2020年伊始,世茂牵手福晟,于1月10日正式签订战略合作协议,由世茂海峡主导成立“世茂福晟”新平台,并规定以后整个经营管理主要由世茂操盘。

随着这场“世纪大并购”的落地,福晟的大量土储也将为世茂迅速补充可观的货值。而且,这批货的成本并不高。

总体来看,世茂在2019年的获地成本为5035元/平方米,较总土储成本低了5.3%。也由此,2019年世茂的利润大幅增加。

年报显示,2019年世茂营业额达1115亿元,同比大幅上升30.4%;毛利额341亿元,同比大幅上升26.6%;毛利率持续稳定保持在30%以上水平,处于行业优势地位。许世坛表示,未来世茂还将维持这样的毛利水平。

接下来,除了巩固目下的地位,摆在许世坛面前的,或许是超越自己。

当然,在并购过程中,世茂也并非全资收购。有些项目只有51%的股权,但享有操盘和并表权利。这样做的好处,一方面可以给被收购方一定的生存空间,另一方面也减少了世茂自身因大幅出资带来的流动性风险。

用许世坛的话说,不需要付百分百的钱,可能只付一半的钱,这也成了世茂未来的发展方向。

收并购多了,对资金的要求自然更高。

2019年世茂实现回款1950亿元,同比大幅上升42%;账面现金596.2亿元,较2018年底上升20.3%。

世茂目前拥有143亿元境内债额度,10.4亿元美金境外银团额度以及500亿元的总授信额度,资金储备具有较大空间。

此外,世茂的融资成本也维持在行业较低水平。2019年世茂全年融资成本控制在5.6%左右,较2018年全年5.8%下降0.2个百分点。

今年初,世茂做了一笔定向增资,筹措资金近38亿港元;今年3月,世茂建设发行的45亿元、5年期公司债,利率甚至低到了3.23%,7年期债券利率为3.9%。

2019年世茂净负债率为59.7%,连续8年维持在60%以下。依靠今年1月的46.38亿元配股,及3月发行的45亿元公司债,世茂的目前一年到期债券在150亿元左右。

一言概之,目前的世茂不缺钱。

货多、钱多,且转速快,这给了许世坛继续扩张的底气。他表示,今年世茂会花1000多亿元在土地的投资上。

尝到 “收并购”甜头的许世坛表示,2020年还将用50%的回款投资新项目。但对于收并购项目,他对质量的要求会有增无减。

值得注意的是,就在年度业绩发布会的同一天,世茂公布了更名消息,将“世茂房地产”更名为“世茂集团”。

事实上,世茂的多元化战略已颇具成效,2019年世茂物业、商娱、酒店三大业务营业额分别为25亿元、18亿元以及22亿元,营收合计65亿元,同比上升46%,目标完成率达105%。

不过,在业绩在大幅攀升的2019年,世茂也有“烦恼”:武汉、合肥、福州等地项目因质量等问题引发的多起业主维权事件,或许需要引起加速奔跑中的世茂的警惕和反思。

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

封面图片来源:摄图网

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