镁刻·年报深读 | “康复期”的绿城中国利润被迫“平滑”，今年要冲2500亿

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

“这几年我们在康复期，再过三年是快速起跑期，我们在努力向大家的预期靠近。”3月23日的年度业绩发布会上，绿城中国控股有限公司（03900，HK；以下简称绿城中国)总裁张亚东所说的“康复期”，精准描述了绿城2019年的成绩和处境。

经历了跌宕与修复的过程，2019年绿城中国多项指标增幅明显。总合同销售额达2018亿元，同比增长29%，首破两千亿元大关；总合同销售面积也“冲破千万”，达到约1027万平方米，销售的综合回款率达到87%。

与此同时，绿城中国归母净利润增长达147.3%，主要得益于其他业务的增长以及合营公司贡献的业绩。不过，这种借由“合作”修复规模的方式，也让绿城中国在2019年的销售权益比例缩至56.72%。

规模虽然迎来“拉涨”，但2019年绿城中国营业收入615.93亿元，同比仅增加2.1%。

这意味着，2019年增加的量对营收的贡献不大。同时，合营业务也瓜分了绿城中国的归母净利润。加之大规模的减值拨备，绿城在2019年的利润率、资产回报率等一系列盈利指标表现也受到不同程度的影响。

对于没有达到广大投资者预期的方面，张亚东在业绩会上直言，“希望大家给我们时间，我们会努力工作的。”

连年减值拨备，净利润“被平滑”

以产品品质著称的绿城中国，在2019年的主打产品杭州金鳞府、海南蓝湾小镇等，均创造了不错的毛利率。

正是受到产品溢价能力的带动以及较高毛利业务营收的增长，2019年绿城中国实现了24.8%的物业销售毛利率，较去年的21.3%有一定增长。

而2019年，绿城中国实现净利润39.32亿元，相较2018年的23.75亿元同比增加65.7%；归母净利润24.80亿元，相较2018年的10.03亿元同比大幅增加147.3%；实现归母核心净利润43.36亿元，同比增长14.2%。

同时，绿城中国一部分增加的利润，是因为收购附属公司公允价值变动导致的递延税项增加，减少当期税务，从而增加了利润。

另外，绿城中国今年又一次进行了减值拨备，即给资产降低了估值。对于投资人来说，因为减值拨备，会以费用形式平滑利润，即在利润里扣除。这种做法在同等市盈率的估值下，相当于让投资人承受了这部分损失。

接连的减值拨备让绿城减去了几十亿元的利润，以2019年为例，按绿城12.8倍静态市盈率计，因减值拨备而可能造成的市值损失约180亿元。对于投资人来说，减值拨备造成了利润的减少和股价的降低，进而遭受投资损失。

不可否认，减值拨备是某些公司用于平滑利润的工具。比如，某些头部房企就曾经在年报中做了减值拨备，这一般被解读为藏利润，来年还能用减值拨回的手段调回去来平滑利润。但绿城连续三年减值，过度的保守，令不少投资人表示“有点出乎意料”。

数据来源：企业年报  制图：每经编辑 魏文艺

不过，商业减值只是以费用形式出现在利润表里，没有实际现金的流入和流出。

而对于这个问题，绿城中国管理层也没有回避。在业绩会上，张亚东表示，就是为了解决问题才会拨备减值。一些项目在限制政策的影响下出现了问题，对项目效益出现了不同程度影响。同时持有物业和资产，按照市场归类和准则要求做了一些会计处理。对于现阶段的状况，绿城还是有信心的。

多元化标签势弱,代建业务增速下滑

以多元业务为行业标签的绿城中国，在2019年来自于物业销售的营收占据最大比例。2019年绿城中国物业销售业务的收入略有下降，累计收入544.33亿元，占总收入的88.4%。

但其他业务略显势弱，同比下降1.34%，主要是因为全年转结面积297.05万平方米，较上年的339.31万平方米下降12.5%。

作为绿城中国曾经的“王牌”业务之一，代建业务在2019年累计实现合同销售面积约505万平方米，合同销售金额约为664亿元，同比增长20%，累计较2018年下滑了8个百分点。

而拉长时间线来看，2018年绿城中国代建业务销售额同比增长率为28.4%，较2017年同期下滑109.2个百分点，增速呈下滑态势。

亿翰智库指出，在绿城代建业务增速放缓之时，未来还很大可能面临同业竞争加剧的问题。从业务层面来看，2019年1月20日正式亮相的蓝绿双城与绿城代建业务存在着巨大重合，因此蓝绿双城的出现或将“分流”代建市场，对绿城中国的代建业务形成一定冲击。

不过张亚东在业绩会上称，通过子品牌的确立、资本的代建、管理体制进一步完善，绿城中国的代建板块到2025年相信会远远超过1500亿元的规模。现在这一块还在进一步的研究和摸索中，这个规模暂定这样一个下限。

新增货值含金量高,今年目标2500亿

“这几年我们在康复期，接下来我们是健身期，再过三年是快速起跑期。”张亚东在业绩发布会上对在场投资者们说，“广大投资者最关心的是未来，（目前）新的事情基本没有出现，老的事情正在解决的路上。”

不过此次绿城中国业绩发布会上，管理层还是指出了2019年度的几个亮点。

其一就是新增货值的权益比高、溢价率高。2019年绿城中国总共新增54个项目，新增总建筑面积1236万平方米；累计支付金额690亿元，其中权益部分支付523亿元，权益明显提升达到了75%左右。

而且，绿城中国可售投资类的项目货值储备达5960亿元，其中一二线项目可售货值占比73%。

绿城中国投资项目的整体去化率达到68%，在二线城市的平均去化率甚至达到73%，其中新增房源全集团的综合去化率达71%，存量房源的去化率为61%。

另外，从周转速度上来看，绿城从拿地到开工大概提升了10%的时间，从拿地到开盘提速了12%，随之则是成本的降低。

张亚东在业绩发布会上表示，今年重点是提质增项，如今绿城中国的财务安全已基本稳定，运营效率在逐步提升的过程中，在摆脱历史遗留问题后，绿城会加速奔跑。

“2020年核心是稳健经营，实现有质量发展。三年后才能做到高质量发展，希望经过持续努力，实现高质量发展。”

同时，张亚东表示，2020年绿城中国的目标是2500亿元，只要不出现“黑天鹅”“灰犀牛”，按照去年68%去化能力，目标能够大概率实现。

《每日经济新闻》记者注意到，绿城中国发布年报当日（3月23日）收盘，绿城股价报7.08港元，跌幅达17.39%；截至今日（3月24日）发稿时，绿城中国股价报6.75港元，跌幅为4.66%。

数据来源：东方财富

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封面图片来源：摄图网