镁刻·年报深读| 万科：平凡的一年

每经记者 吴抒颖    每经编辑 陈梦妤    

也许是万科董事会名誉主席王石“年报非常好”的喊话，抑或是对尖子生能答难题的寄望给了外界过高的期许，万科2019年度业绩发布之后，投资者情绪颇为悲观。

万科交出的是一份“中规中矩”又远不及投资者预期的成绩单，资本市场也纷纷用脚投票——年报发布当日，万科报收26.3元/股，下跌6.44%。

我们能够给予万科这份年报的最高评价是“稳健”，这是万科在预判行业进入“白银时代”之后，一如既往的主张和践行。这些年来，万科的财务指标维持优秀，盈利水平“稳中有进”，它的成绩单，向来“无可指摘”。

然而，万科业绩的增长速度随着基数的变大已经逐渐放缓。

2019年，万科实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%；全年销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%，这是万科近年来录得的最低增速。

2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，分别同比增长23.59%和15.10%。

营业收入大幅增长的情况下，净利润额增速却没有与之匹配，万科管理层回避了对万科盈利能力质疑的正面回答。

另一个信号，万科2019年的毛利率、净利率均出现了小幅下降。2019年，万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5%；净利润率10.56%，下滑0.78个百分点。

万科总裁祝九胜回应称，整个行业毛利的下降可能是长期趋势。但这依然没有解释万科盈利水平下滑的问题。即使行业整体趋势如此，多数龙头房企这两个指标也能维持较好水平，更何况万科的毛利率、净利率表现在行业向来算不上顶尖，仅在行业的平均线上。

倘若能够看淡万科的“赚钱能力”，这依然是一家能够“活得久”、“活得好”的优秀企业。至少，万科的现金流管控出色、负债率处于低位。

2019年，万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正；年末，万科持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%，是行业最低水平之一。

一年半之前，万科秋季例会的主题是“活下去”，当时是出于“居安思危”的考虑，却未料到当前疫情的突袭让房地产行业遭遇了比之前以往任何时候更难的境况，“活下去”变成了一个特别真实的存在。

为了“活下去”、“活得好”、“活得久”，过去一年，万科的战略目标关键词是，“收敛聚焦”、“修枝剪叶”和“巩固提升基本盘”，与此同时在组织上全面重构。

在万科“大江大海”计划的推动下，万科内部流动加速，多名高管岗位发生了变化。“少帅”孙嘉换下了张纪文成为南方区域任区首，王文金短暂接任首席财务官11个月之后，也将这一职位交给更加年轻的韩慧华。与此同时，张旭也不再任公司的执行副总裁。

郁亮说，让优秀将领到前线打仗是万科用人原则，万科物流业务迎来大发展机会，公司支持张旭集中精力去带领物流业务跨上新台阶；王文金将专业性很强的工作交棒给年轻人，他将继续从事综合度更强、复杂度更高的管理工作，继续发挥协调的管理角色。

上任三年有余，郁亮的班底渐次成型。

从2018年万科提出战略检讨、业务梳理的经营管理提升主线以来，时至今日，万科已经鲜少谈及多元化业务的发展情况了，它逐渐回归“住宅开发商”本位。

尽管郁亮说希望大家能够多点耐心，给新业务在宽松环境下有更多发展机会，也说“物流、冷链有很大的发展机会”，然而资本市场和投资者的耐心来源于业务的前景和“钱景”，万科没有充分展示它的这一面。

万科的投资者希望万科管理层介绍公司主要业务的详细情况，也被万科管理层礼貌地建议“我们非常欢迎各位投资者来公司调研、深入了解各个业务场景”回应。

2019年，万科来自房地产及相关业务的营业收入3526.5亿元，占比95.9%，来自物业服务的营业收入127.0亿元，占比3.5%，其他多元化业务的经营数据，万科着墨并不多。

短时间内，万科或许也没有寻找“第二曲线”的动力了，“生存”是当下最大的课题。

万科面对的局势并不乐观。祝九胜表态称，疫情对万科的影响相当大，体现在销售、交付、现金流、开复工方方面面，首先是2～3月的认购金额同比降低了510亿元，此外今年开工也至少有1个月的推迟。

种种特殊情况，层层压力之下，万科为2020年定下了“行动框架”。

万科表态要做到三件事，第一是对市场环境变化进行更深入的分析，回到基本商业逻辑；第二是聚焦产品力和服务力，做好精益运营，提升竞争能力和经营效益；第三是深化组织重建，在实践中检验组织能力与效能，完成事人匹配。

“缓约花期几日看”，万科为业绩会定下的主题预示着它应是有信心完成2020年既定的经营目标。祝九胜也说，2020年万科销售额下降是一个小概率问题。

当复杂的局面摆在眼前，当所有目光聚焦于一身，我们记起万科曾经说过——“好学生不怕答难题”。

封面图片来源：每经记者 吴抒颖 摄