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西安人的曲江豪宅梦……

每日经济新闻 2019-12-24 11:04:38

每经记者 任钢    每经编辑 毕华章


图片来源:曲江新区官微 

城市新贵的崛起,很重要的指标便是对豪宅需求的持续走高。

2018年西安别墅供应量26万方,但成交量却高达40万方,别墅市场的供不应求正成为新常态。

一方面“限墅令”更加严格,秦岭事件之后,恐怕没有哪个城市会像西安一样谈“墅”色变,另一方面,城市经济的发展,年轻新贵的崛起,以及财富阶层对高品质生活的追求,市场对大户型豪宅的追捧反而日益旺盛。

最明显的现象就是豪宅成交价格的不断上涨,西安2018年别墅成交均价已超过每平方米2.15万元,其中曲江已连续三年为全市区域最高价,每平方超过2.3万元。

这个现象很有意思,即使价格再高,曲江豪宅似乎一直是西安中产的梦想,但区内土地紧缺,远郊配套不便,西安中产的曲江豪宅梦该怎么实现?

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一个不争的事实是,“限墅令”愈发严苛的当下,有天、有地、有院的城市豪宅正在变得愈发稀有。

无论一线沿海城市,还是中西部二三线城市,皆是如此。

单从西安来看,受此前秦岭事件影响,豪宅供应更加紧缩,特别是城内,很少有大面积豪宅项目面世。

但这并不妨碍西安市场上,越来越多有钱人对豪宅的追求。

相关数据显示,自2015年开始,西安别墅在楼市整体成交中所占到的市场份额逐年提升,2017年别墅成交量更是同比上涨143%。

而到了2018年,在别墅供应量缩减至26万方的情况下,成交量却高达40万,销供比超过1.5,供不应求更是成为市场新常态。

虽然从2016年底以后,西安房价迎来一波快速上涨,尤其曲江、高新、西咸等板块涨至阶段性高位,居民购买力受到一些限制。

但市场对豪宅的需求却不曾减少。

一方面,当前市场空间尚存,国内缺乏好的投资渠道,中产阶级、财富阶层在没有好的投资项目的情况下,为避免通货膨胀,倾向于购买高端物业,豪宅项目容易受宠。

另一方面,西安经济发展,高净值人群涌入,对改善居住环境的需求变大,特别是二胎时代来临,更助推了大户型豪宅的紧俏。

而在豪宅市场中,叠拼产品往往以相对较低的总价、与联排趋近的功能,成为了当代城市中产彰示身份与地位的优先之选。

这些购买人群既离不开城市的优良配套,又想要顶级豪宅所拥有的自然环境,因此具有地段和产品优势的叠拼产品会受到市场的广泛青睐。

此外,如今的叠拼更多地向双拼、联排融合,无论是采光,还是空间格局,叠拼的设计都经过了升级和换代,不弱于联排。

也难怪近两年行业普遍认为:西安豪宅市场进入叠拼年。

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当然,曲江依然是豪宅消费人群的心头好。

最重要的原因就是生态环境。

从全市豪宅的分布情况来看,南湖、未央湖、南山一直是西安豪宅的聚集区,近两年浐灞也陆续有一些豪宅项目问世,这些地区无一例外,都有湖泊、河流或者山地资源分布。

自然环境优越,主打生态牌,稀缺的自然资源一直是希望享受更高生活品质的豪宅购房者所看重的,也是诸多一线开发商在抢地时极为在意的。

曲江在开发之初,能够吸引中海等一线开发商在此拿地,正是因为手里握有曲江池、大唐芙蓉园、大雁塔等自然人文景观。

而后续的开发,也证明了曲江的实力以及开发商的眼光,在缺水的西安打造的城中湖曲江池,迅速吸引了西安及周边甚至的陕北的财富阶层在此置业定居,成为环南湖财富带。

而大唐芙蓉园、大唐不夜城、大雁塔等景区周边,也成为富人在西安定居的尚佳选择。

此外随着区内配套、绿化、交通的逐渐完善,更多西安人完成豪宅梦的目标定在了曲江,土地资源紧缺的曲江也成为西安的黄金板块。

2018年,曲江、浐灞、长安位列西安别墅成交前三甲,成交量占到了77.3%。特别是曲江,已连续三年蝉联全市豪宅最高价,2018年别墅均价超过了2.3万。

供应量少,成交量大,曲江豪宅因此长期处在被追捧的高位,特别是曲江一期联排、双拼等豪宅几年间价格成倍上涨,更成为曲江豪宅价值的体现。

如今一期已然成熟,二期正在紧锣密鼓地开发,对既希望拥有稀有的湖泊、园林等自然资源,又希望占据交通、学校、医院等配套设施的财富阶层来说,曲江二期豪宅的优势,将在西安区域内更加凸显。

比如在一期开发过多个经典项目的中海,在曲江二期仍选择了叠拼、洋房等大户型产品,正是看准了豪宅市场的潜力。

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事实上,中海是最早一批在曲江打造大户型豪宅产品的开发商。

2003年进入西安后,中海的项目布局,很长一段时间都没出过曲江,从早期的中海华庭、中海熙岸到后来的中海御湖、紫御华府,这其中如中海百贤府等豪宅,几乎已成为区域地标。

除了如今闹中取静占据核心地段的优势外,这些豪宅连年上涨的价格,也奠定了其价值和地位。

中海也在多年的豪宅筑造中,积累了丰富的经验,当年西安很多财富阶层,也是通过中海的房子,感受到了高端物业的居住体验,比如当年百贤府高台筑造、融合中西的建造理念以及精细的管理至今仍为人称道。

而随着曲江一期开发已然成熟,一些经典项目已很难再复制。

所以,很多开发商把目光投在了曲江二期,这其中就包括中海,以中海曲江大城为例,叠拼等大户型产品依然是杀手锏,这在三环内的新开发项目中,并不多见。

特别是近两年主城区地价持续走高,能拿出珍惜地块做叠拼产品,极为难得,当然这也就满足了既想拥有大面积户型,又不愿舍弃城内便利配套的高消费客群。

就区域而言,前文提到的曲江自然人文景观优势自不用说,单从二期来看,杜陵国家遗址公园一直被视为城市天然氧吧,附近还有曲江文化运动公园、西安植物园、曲江青年森林公园等分布,这些财富阶层向往的稀缺自然资源,在这里多能满足。

此外,对于不愿舍弃便利配套的人群来说,附近的创意谷商圈、彩虹谷商圈、西安人民医院、西北妇女儿童医院,以及多所学校,也能满足城市人便利生活的需要。

所以,很多想实现曲江豪宅梦的财富阶层,多会把置业的目标选在这里。

具体到中海大城叠拼产品本身,在设计上更注重空间延伸,下叠的庭院、中叠的挑空、上叠的露台,尽量为空间增值。

除了叠拼之外,洋房也是项目亮点。更大的户型、更低密的空间,为改善型客户也提供了更多选择。

其实,随着曲江二期开发殆尽,区内的豪宅项目会越发稀少,未来曲江豪宅也再难复制,留给西安中产实现曲江豪宅梦的机会不多了……

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