曹舟南的真话

每经记者 陈梦妤    每经编辑 魏文艺    

宋卫平的理想主义依然是蓝绿双城摘不去的标签。

11月1日，成立一周年，蓝绿双城第一次高调走到台前，创始人曹舟南也首次带领5位高管现身。坐在他两侧的，分别是TOD领域专家、总裁顾建明，以及分管人力、行政和品牌的副总裁孔景玲。

在一一介绍完5位高管之后，曹舟南表示“明年还会有更多行业重量级人物加盟”。

原定一个小时的媒体会生生被拉长到两个半小时，曹舟南身兼主持人，并承担了几乎90%以上的提问。

这位自带流量的绿城前总裁，拒绝了5000万元高薪诱惑，抵押房产来完成他和导师宋卫平“那些在绿城未完成的理想”。

曹舟南在媒体会上  图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

“我不信做不好”

“我这人有个毛病，就是喜欢讲真话。”

“我也希望和老东家、老婆家、老娘家关系都非常好。一个人想做事情或者做什么事情，肯定希望你的过去、你的当下、你的未来方方面面都是挺好的，大家都能够支持，但是挺难的，因为利益的角度不同。”

“中国的城市化上半场是以房地产为主体推进城市建设，但下半场有一点我们很清楚，就是要老老实实做居住工程的配套，这是一个根本性变化。”

“中国30多年的房地产发展，开发商赚了多少钱？造就了多少亿万富翁？但真正卖给客户自住的，据我判断不到一半，另一半多用于投资。去年中国一手房交易量14万亿多，如果砍掉一半投资的，7万亿，其中的水分，你们懂的，所以我非常支持中央调控。”

“营销团队在房企中身份是比较特殊的，不是强相关的。还有一些是中介渠道，没有温度。很多人都是全国各地调过来的，合同签好就再见了，认都不认识，交房后发现这样那样的问题根本找不到人。”

“如果有一天你们反映，蓝绿双城做得很烂，产品品质、服务品质都很烂，我一定把规模压到最低，个位数。我们这么多人做个位数项目，我们自己带头，我会精雕细琢，就不信做不好。这今天既是和你们说的，也是和全体高管说的。”

知命之年，曹舟南身上的创业激情依然满满。离开绿城一年多，曹舟南手里的蓝绿双城，是他和宋卫平理想主义情怀的延续。

媒体会前的宣讲，曹舟南和他的两位爱将都数次提及宋氏品质，以及蓝绿双城的诞生初衷。从股权角度看，蓝城、绿城、蓝绿双城这三家公司是相对独立的个体，但从人员、业务等角度看，三者关系非常微妙。在同类业务板块，蓝绿双城似乎有些盖过了蓝城和绿城的锋芒。

今年5月，蓝绿双城首次进入招拍挂市场拿地，而其在此前较长一段时间内一直专注于存量项目。

对此，曹舟南向《每日经济新闻》记者回应了其投资端三大要点：“第一，谈得比较多的是城投公司，采取控股合作或全部拿下，我认为这样的投资风险相对小一点；第二，现在很多政府部门都希望我们投资拿地，基于市场变化，我们也比较简单粗暴，就是先购地，但说话要算数，购地价格说清楚，加溢就不要了；第三，特殊品类，比如TOD项目，一些未来社区项目，但很多东西还需要深化。”

“对于代建模式的不足，我是有责任的”

曹舟南一手创建了绿城的代建板块，也令代建业务销售额一度占据了其近1/3，稳居行业首位。曹舟南本人，就是代建领域的“活招牌”。这就不难解释在蓝绿双城初期落定的17个项目中，12个为代建项目。曹舟南对此坦言：“我们这个行业，重复合作很难，但蓝绿双城的合作方中60%都是原来合作过的，并且许多案例都是原来的合作方找上门。”

也正由此，曹舟南对于代建模式不足之处的认知，显得更具说服力。“我去年8月初（从绿城）离开，离开以后经常跑北京、深圳等，找了很多领导讨论产业和行业，然后把10年前我手写的第一份代建合同拿出来比对，我觉得这种商业模式提出来以后是有问题的，我是有责任的。”

今年1月蓝绿双城的一场签约仪式上，曹舟南曾回应过共建和代建的不同。彼时他称，蓝绿双城的代建业务“弥补了绿城代建业务方面的不足”。

昨天的媒体会上，曹舟南直言：“我认为差别是很大的，性质发生了变化。代建已经进入到一片红得发紫的市场，但共建是一片蓝海。这个模式发布后，我相信很多人肯定都不愿意做（代建）项目了。”

根据曹舟南的剖析，代建最大的问题是：“第一，代建责任主体不对等，所有风险在投资人，代建方不过是赚多赚少的问题，人员经费进项目成本，一般安排800万～1000万元作为人员经费，然后按照销售的5～7个点返，今天卖不了明天卖都一样；第二，取费模式不合理，代建项目几乎都集中在四五线城市，按照销售额的5～7个点取费，但销售额中60%～70%，甚至80%是地价。我们代建项目进入深圳第一件事就是去掉土地费，输出品牌和管理；第三，现在代建房企很多，花钱买地的企业几乎都有自己的品牌和团队。所以未来从代建角度来讲，我个人认为必定面临困境。”

在此背景下，曹舟南提出的共建便是纯代建（售价-地价为基数，售价对赌）、融资代建、小股操盘、合作开发。

“投资和开发分离的趋势很明显，可以预见，未来三五年大面积中小开发商都得走。中国头部企业一批老板好多我们都聊过，只要明天变现，都愿意退出。”

“只要身体允许的情况下，我一定要把这些东西实现。利益、责任、风险对等，才是健康合理的商业模式。”曹舟南非常自信，“希望现在做代建的一些同行也能和我们一样转到共建，土地方缺1亿启动资金我借给你，土地方希望你入20%、30%，我们就入进去。”

不过，不论是与绿城还是蓝城相比，蓝绿双城都还“年轻”，但从曹舟南由绿城的1800万元年薪到如今的百万元年薪，以及拒绝5000万元高薪诱惑，甚至抵押别墅来创业看，他对完成“那些在绿城未完成的理想”下了极大决心，也对共建模式的前景砸下了重大赌注。

“我希望蓝绿双城的发展，得到你们的监督、检查、管理。”

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封面图片来源：每经记者 陈梦妤 摄