行业预期收紧可持续增长成核心能力：弘阳地产2019年中报解析

8月28日晚间，弘阳地产(1996.HK)发布中期业绩公告。面对日趋复杂的国内房地产行业形势，弘阳地产在继续保持财务稳健的同时，实现了可持续增长。

公告显示，今年上半年弘阳地产实现合约销售金额302.5亿元（人民币，下同），同比上升42.7%；累计实现签约面积229.2万平方米，同比上升48.3%；净利润为7.2亿元，同比上升15.2%。

财务指标方面，弘阳地产稳字当头：毛利率29.0%，持续高于行业平均；净负债率76.0%，处于行业中枢水平；手头现金169.5亿，较2018年末增长36%；短债占比亦同比下降。

在“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等新形势下，国内房地产企业的发展预期收紧，产品力、服务力、运营力等“软实力”成为中型房企重点打造的核心能力，在持续奔跑中，不但要实现不掉队，更需要补短板、真正实现差异化竞争能力，在冲刺中完成自我进化。

弘阳地产的半年报给出了自己的答案：继续确保可持续成长，锻造精进“软实力”，真正实现差异化发展。这个答案，也从弘阳地产在今年上半年获得的几个重要奖项中，得以阐释——

“2019中国房地产500强”TOP52、“中国商业地产百强企业”TOP14、“2019中国上市公司品牌价值新锐榜”TOP22、“2019年轻资产运营优秀企业”TOP6……

弘阳·都江府项目、湖州仁皇正弘府项目先后获得建筑设计界知名的金盘奖、艾特奖；南京弘阳广场荣膺“2019优秀文商旅项目五强”……

今年3月，弘阳地产在2018年业绩发布会上表示，2019年的销售目标为600亿元。而根据中报，至6月30日，弘阳地产已完成销售目标的50%。

据悉，历年来，弘阳地产主要销售节点集中于3、4季度，较多的销售额也将在下半年释放。“完全有信心实现既定销售目标”，一位公司人士表示。

差异化发展：“双轮驱动”增厚“安全边际”

弘阳地产是国内为数不多的、拥有完整城市更新服务业态的房地产企业。弘阳地产提出的“商业地产双轮驱动”战略，正是公司基于自身独特商业基因，所打造的差异化高质量发展能力。

中报数据显示，“双轮驱动”积极有效地为弘阳地产增厚了业务“安全边际”：在上半年公司整体营收实现同比增长的前提下，商业板块异军突起，商业租金收入同比大增22.6%。

目前，弘阳地产已开业三座弘阳广场，分别坐落于南京、常州和烟台。此外，正在筹开十二座弘阳广场，分别位于环渤海、长三角等重要经济圈。

而南京弘阳广场作为旗舰标杆，在去年和今年分别完成对旗下B馆、C馆的全面改造，已成为南京桥北区域名副其实的商业与文化核心。

住宅业务方面，截至今年6月底，弘阳地产总土储为1569万平方米，其中83%位于新一二线城市，较2018年末增加19.9%，项目位于南京、常州、常熟、无锡、杭州、温州、合肥、西安、长沙、重庆、成都、江门、佛山等具有经济活力的节点型核心城市，这为公司在未来继续实现可持续增长，奠定了坚实基础。

事实上，“双轮驱动”战略的提出与践行，不仅令弘阳地产成为具有差异化发展能力的中型房企，更是纵深的战略思考——

据悉，弘阳地产正依托“双轮驱动”及其在南京桥北区域成功推进产城融合发展的真实案例，以“双Mall+游乐演艺”为商业模型，全力推进产城融合项目在全国更多的城市落地生根。

锻造“软实力”：主动拥抱行业变革

今年上半年，弘阳地产针对商业与住宅两大业务板块，进行了大刀阔斧的产品线升级，以期实现产品溢价与服务提升。

商业板块方面，弘阳地产提出了“商业4.0产品体系”，打造有IP的全时态游乐综合体，其中包含弘阳摩天轮、弘阳城市秀场、弘阳未来世界、主题街区等四大模块，使商业与城市文化有机联结，成为“永不落幕的城市秀场”。

以南京弘阳广场为例。今年8月10日C馆开业，实现首两日客流超90万、销售额达2900万。

值得一提的是，C馆着重落地差异化的“夜经济”概念，契合“鼓励发展文化和旅游场所夜间餐饮、购物、文化演出”的精神。行业认为，“夜经济”不但助力城市消费、提供就业机会，更对推动城市经济发展，提升城市形象、活力和聚集力具有重要意义。

住宅板块方面，弘阳地产打磨出品三大产品线：时光系、昕悦系及宸晖系，并在全条线推进产品标准化体系建设。

弘阳地产还提出15大产品IP模块覆盖全周期产品，落地智慧社区、爱丽丝花园、泡泡王国、大象收纳、爱妻厨房、动力跑道等模块，在控制成本的同时，提升项目溢价。

以无锡三万顷项目为例。今年上半年完成销售额7.7亿，价格超过区域竞品25%，库存去化率近100%，预计可提前27个月完成项目清盘，并荣膺“2019上半年无锡别墅市场销冠”，获得“中国别墅节特色山水别墅金奖项目”奖项。

财务稳健运营高效：助力可持续增长

去年以来，错综复杂的房地产宏观环境，严酷地考验着中型房企实现可持续增长能力。短期业务爆发已不是资本市场最关注的的核心能力，在实现连续多年销售复合增长率领先行业的同时，还能保持财务稳健和较高的安全边际，是中型房企安身立命、长远发展的关键因素。

弘阳地产的核心财务指标稳中有进——

公司总资产为864.5亿元，较2018年末增幅近27.3%；签约回款率达94%，较2018年末提升4个百分点，处于行业标杆水平；净利率18.5%，较去年同期提升2.2个百分点，居行业高位水平。

融资方面，今年上半年，弘阳地产成功三笔美元债，票息处于同规模房企中枢水平。弘阳地产也是当前同等主体信用评级房企中，发行3年期以上美元债期限较长的房企之一。

主体评级方面，惠誉确认弘阳地产主体长期信用评级为“B”，展望正面；标普确认弘阳地产主体长期信用评级为“B”，展望稳定。今年4月初，联合国际授予弘阳地产“BB-”国际长期发行人评级，展望稳定；弘阳地产旗下境内主体南京红太阳获联合信用、中诚信证评“AA+”主体评级，展望稳定。

此外，继万科发起成立的“采筑”、蓝光发起成立的“阿拉汀”后，弘阳地产在今年上半年联合发起成立“新虹桥采购联盟”，联盟成员包括新力地产、港龙地产、领地集团、上坤地产、大发地产、三巽集团等房企。目前，新虹桥采购联盟已实现联采首单落地，进户门联采购预估金额达6.7亿元，采购成本预计下降2%-5%，使各成员企业有效地实现了降本增效。

据悉，弘阳地产目前正着重发挥“3升1控”（升规模、升效率、升品质、控成本）大运营核心优势，推动“3大增长引擎”（运营周转、资本市场、对外合作）的牵引，围绕“投融管退”推进现金流高效运营策略落地，实现公司有质量发展，一次做对、快速精准、畅销溢价。

“房地产行业依然值得持续投入并深耕，这就需要我们更坚决、更纯粹、更坚持，”弘阳地产在近日召开的经营会上明确，“好企业坚守方成大器。”

（文章内容仅供参考，不构成投资建议。）