房地产信托“踩刹车” 7月募集规模环比减少近20%

每经记者 冷辉    每经编辑 卢九安    

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在此前遭遇监管部门多次“点名”之后，房地产信托降温明显，7月份房地产类信托募集规模出现了大幅下降。近日，用益信托披露的数据显示，7月房地产类信托募集规模为584.25亿元，环比减少19.63%，但当月规模占比仍居首位。

用益金融信托研究院研究员喻智分析认为，2019年以来，除2月受春节长假影响外，上半年其他各月份房地产信托募集规模均超过600亿元，7月的下挫或可被认为是房地产信托规模收缩的起点。7月房地产类信托资金募集规模环比较大幅度的下滑，也或将结束2018年以来的房地产信托的火爆行情。

7月信托发行、成立规模环比下滑

用益信托统计的数据显示，截至8月6日，7月共有63家信托公司参与集合信托产品发行，共发行1632款集合产品，与上月同时点相比，环比减少20.31%；7月集合信托产品发行规模为1845.77亿元，与上月同时点相比，环比减少20.22%。

喻智认为，监管持续发力，集合信托产品发行市场“骤冷”，7月初银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示，房地产类信托高歌猛进的态势戛然而止。

从成立市场来看，截至8月6日，7月共有59家信托公司成立1473款集合信托产品，与上月同时点相比，环比减少7.06%；7月集合信托产品成立规模为1370.71亿元，与上月同时点相比，环比减少18.90%。喻智分析，7月房地产信托受“政策+窗口指导”的影响，房地产信托资金募集遭遇“急刹车”，累及集合信托市场，成立规模环比大幅减少。

从产品收益及期限分布情况来看，截至8月6日，7月成立的集合信托产品平均预期收益率为8.11%，较上月上升0.04个百分点。集合产品的月平均预期收益率自今年3月达到阶段性顶点（8.31%）后，连续3个月保持平稳下行趋势，而7月再次出现小幅回升。7月产品的平均期限为1.95年，与上月同期相比缩短0.09年，产品流动性有所增强。近期集合信托产品的平均期限出现较为明显的上行趋势，近三个月的平均期限已上升至“2”年附近。

喻智认为，目前看来，集合产品的平均收益率围绕8%上下震荡，且有一定下行的趋势。长期来看，企业的杠杠率预期将逐步下行，资金来源有望拓宽，融资成本下行的可能性较大；从资产端来看，房地产类信托收紧且收益率下行，而基础产业类信托占比上升且收益率维持在相对高位，信托收益率出现短期上行的情形。

房地产信托募集规模下滑

根据用益信托统计的数据，7月仅基础产业类和其他投向领域的集合信托产品的成立规模实现增长，投向金融、房地产和工商企业领域的集合信托的成立规模均有不同程度下滑。具体来看，金融类、房地产、工商企业领域均出现两位数以上的降幅，环比减少41.89%、19.63%和14.97%，基础产业信托成立规模环比增加7.31%。

从规模占比来看，7月投向房地产领域信托规模居首，占比达到43%，与上月持平；其次是基础产业类，规模占比为27%，较上月增加7个百分点；金融类成立规模占比为20%，较上月减少8个百分点；工商企业类规模占比6%，较上月增加1个百分点。其他领域信托规模占比为6%，较上月同时点增加2个百分点。

不过，7月房地产类信托募集规模为584.25亿元，环比减少19.63%。而2019年以来，除2月受春节长假影响外，上半年其他各月份房地产信托募集规模均超过600亿元。

喻智分析，监管部门对房地产信托的监管要求持续趋严，房地产信托业务收缩已成定局。对于一些高度倚重房地产信托业务的信托公司来说，下半年的业绩压力会相对较大。头部房企成为“香饽饽”，信托公司对优质交易对手的竞争会比较激烈，房地产类信托的收益率预期将有所下滑。

基础产业类信托方面，时隔三月重回升势，产品收益率保持相对高位。7月基础产业类信托募集资金规模363.85亿元，环比增长7.31%，与去年同期相比更是增长了2.25倍。喻智认为，基础产业类信托在房地产类信托监管收紧后，其地位有所上升。房地产信托业务因监管收紧而规模收缩，为基础产业类信托带来了更多机会。

此外，股债市场的表现对金融类信托的影响较大。7月金融类集合产品的成立规模270.29亿元，环比减少超过四成。不过，值得关注的是投向消费金融领域的集合信托产品，7月募集规模超过60亿元，在金融信托中规模占比达到22.68%。

喻智表示，随着消费市场的蓬勃发展以及国家政策鼓励推动，中国的消费金融市场近两年正在加速升温。因信托公司进入消金领域的沉淀时间较短，消金业务模式与信托公司传统业务相差较大，目前也存在着在风控管理、技术系统、获客渠道等方面的短板。

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