北京造甲村 79.4 亿地王，背后有无数开发商的无奈

图片来源：摄图网（图文无关）

7月15日，北京土拍市场难得上演了一次「全武行」，4家开发商/联合体经过一个小时、56轮争夺，中海地产79.4亿元拿下丰台花乡造甲村地块，成为今年的北京地王。

成交之后，整个地产圈一片欢呼。附近的项目在趁机推销——终于可以解套了，拿地的企业终于有了新储备，没拿地的也得庆幸一下——将来房子难卖的风险可以暂时不管了。

这块地成交的背后，有无数无奈的开发商和开发商的无奈。几年前，有人说的面粉贵过面包的话成为现实——

造甲村地块地价比周边一些次新二手房的价格还高；有人说过的，开发商困局：拿地怕房子卖不出去，不拿地没粮等死，成为现实——期间和中海地产竞争最激励的是合生，合生已经多年没有新项目，再不拿地就没粮了，但拼了也没拿着。

这块地也是北京今年又一次：一级开发企业拿不下地块的案例。几年之前，只要土地一级开发企业出现在竞拍名单里，这块地的命运几乎就可以下结论了，但是现在这些规则都失灵了。

“但凡是一个认为自己企业有产品力的，有点进取心的，想在北京还有作为的房地产企业，都应该去参与这一宗土地。”这是中原地产首席分析师张大伟在今日开拍之前的评价。

但是，这个位置很热（仅次于孙河），面积很大，不限价，不限70/90的地方，最终只有中海、合生、首开+城建+保利+建工联合体、金茂+宝龙+骐骥参加竞拍。

丰台造甲村地块最终成交总价79.4亿元，楼面价6.66万/平米，是北京2017年以来第10宗总价超70亿的项目。

作为北京近3年里第10块“不限价”的地块，丰台造甲村地块的总出让面积6.87万平米，总规划建筑面积21.6万平米，但其中商品住宅部分面积为10万平米；商办面积4.65万平米，还建商业面积5.95万平米（建设标准不低于5500元/平米）；无偿代建9700平米（养老设施8200平米、垃圾收集站1500平米）。

高总价、多属性、商业占比大，还有各种代建还建，但这些都没能阻挡开发商的豪赌。这毕竟是“四环限住令”后，北京为数不多的内环宅地。

尤其是在大兴第二机场完成试运行，以及丽泽商务区的兴起之后，“北京向南”几乎已经是大势所趋。

再进一步具体到花乡版块，也从来都是“地王”的聚集地，从来不乏“豪宅”邻居。

当年，华润首开在白盆窑怒花了86亿元拿地；中铁置业也豪掷了70亿元拿地；葛洲坝中国府的“地王”楼面价7.6万/平米，懋源·璟岳、懋源·钓云台也都是10万+的豪宅盘。

附近限竞房西城天铸限价77800元/㎡，二手房价格在6万元/㎡左右，造甲村地块的楼面价甚至直逼旁边的限竞房价格和二手房价。

事后，张大伟评论说：能拿得到地的企业，没有几家了。

据克而瑞统计，从2018年5月至2019年5月，中海以拿地建筑总面积92万平米、位居北京土拍市场首位，加上造甲村地块，目前总建面已经超过百万平米。

从榜单上看，企业规模在500亿元以下的企业，已经不具备在北京拿到优质地块的能力了。

从7月份开始，市场又进入了集中推盘期，市场上几乎没有“唯一”性项目，每个板块里面都有竞争对手。由于有限价因素在，多数项目都想尽快销售，降低资金压力。

但是，前期有钱拿地的企业，如果后期产品跟不上，销售就会受到影响，动则上百亿的项目会带来相当大的周转压力。前期没钱拿地的企业，只有眼巴巴的看着。只有那些有钱，又有产品自信的企业，才敢大胆砸钱。

中海只所以敢集中大量拿地，是因为中海整体的资金成本很低，中海又有不错的产品底子。前段时间的“网红盘”中海·望京府就是一个典型例子。四面朝南的户型，一条龙的过道，还有不输阵的限价，已经在京城购房人里掀起一场波澜。首期开盘当日几乎日光，已经提前收割了一波需求。

但是，丰台花乡是一个出大项目的地方，华润、懋源、葛洲坝、中铁等开发商在前已经消化了一大波需求，而目前北京市场的新房容量极其依赖换房需求，这次想要快速去化，可能并没有那么容易，除非产品远超购房者预期。

36氪 未来可栖