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融资渠道再收紧 “找钱难”或致房企下半年投资意愿减弱

每日经济新闻 2019-07-11 19:11:35

刚刚进入下半年,便传来房地产融资再收紧的消息。

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

今年上半年,房地产行业的融资情况经历了过山车式的起伏。但从5月份以来的情况看,监管层面对房企融资持续严控,而这一情况在进入下半年后将延续。

与此同时,房企集中还债期也将在下半年到来。中信建投的统计显示,2019年上半年存量境内房产债到期金额仅513亿元,但下半年则达到2306亿元。私募债券和一般中期票据下半年压力比较突出,2019年上半年到期金额分别是184亿元、50亿元,下半年到期金额则分别是715亿元、242亿元。

“银根收紧”纵然对大型房企、中小型房企影响程度不同,但面临共同的市场情况,无疑都要守好现金流。多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示,下半年房企融资环境会进一步收紧,资金面压力也会进一步加大。部分房企投资拿地开始谨慎,同时加速销售回款。

图片来源:摄图网

资金面仍将有阶段性压力

对于房企下半年的融资前景,用益信托网研究员帅国让在接受《每日经济新闻》记者采访时认为,从目前监管的态势来看,对房企融资严监管趋势始终没变,表明监管层对房地产领域风险高度重视。因此,对于房地产行业来讲,房企融资环境会进一步收紧,资金面压力也会进一步加大,未来房地产企业可能会面临新一轮的洗牌。

从监管层近期对曾一度被视作是在主流渠道全面封堵后的房地产行业“救命钱”——信托资金的收紧就可见一斑。

据《证券时报》7月4日报道,多家信托公司近期收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。各家公司收到的监管要求不尽相同,有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

据普益标准数据显示,2019年上半年,投向房地产领域信托产品共计发行2954款,占比39.43%,募集规模达到4531.94亿元,平均预期最高收益率8.7%。整体看,上半年房地产信托市场火热,是资金流向最多的投资领域。

但目前监管层对信托资金的投向也有十分严厉的规定。2019年5月,银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》(以下简称“23号文”)在执行层面提出了严格的要求。

普益标准分析师龙燕告诉《每日经济新闻》记者,今年以来房地产信托市场发展迅猛,同时也成为违规问题高发领域。在“房住不炒”的政策背景下,银保监会发布“23号文”,后续约谈多家信托公司,旨在整治房地产信托市场乱象,有效防控房地产领域风险。在一系列监管措施下,过热的房地产信托市场有望降温。银保监会对信托公司的窗口指导也将常态化,有助于促使信托公司回归业务本源、加强主动管理能力,转型发展房地产信托业务,探索开展真实股权投资业务,如REITs是未来可选的方向之一。

因此,各家房企也频频抛出新的融资计划并采用多元化融资方式。如在信托融资收紧时,房地产私募债在6月就有大幅放量。据民生证券统计,今年1~6月,公司债和短融增速较快,定向工具和资产支持证券增速较低,而中票则累计同比负增速。其中,私募债在1~6月同比增长126.2%,6月单月同比增长147.9%。

值得注意的是,在信托等融资渠道收紧的背景下,房企在7月初加快境外融资,其中额度和次数都刷新历史同期纪录。

此外,同策研究院研究员陈朦朦认为,当下房企市场化融资途径融资愈发困难,资金需求较大的房企采用多元化融资方式,但融资金额有限。在债权融资受限的情况下,越来越多的房企不得不选择股权融资,通过项目子公司部分股权转让进行融资。

房企投资意愿或减弱

上半年,融资“窗口期”等因素助推了房企投资加码。而在融资环境边际收紧的情况下,业内普遍认为房企下半年会谨慎投资拿地。

同策研究院院长张宏伟对记者表示,在资金面收紧的情况下,房企在三季度应该还是会面临阶段性紧张,这是对企业的直接影响。从投资拿地的角度来看,一部分中小企业现在投资拿地开始谨慎,但是TOP10房企还是在积极布局。

华泰证券也指出,融资环境边际收紧对房企短期现金流影响有限,更多影响在于未来再投入的预期,拿地力度可能减弱。预计下半年房地产投资增速会有所回落,土地市场热度降温。除了融资环境变化,重点城市土地政策以及土地价格都有所变化。下半年房企拿地力度预计会更加审慎,2018年以来“去杠杆”“稳杠杆”战略会持续。

同策研究院监测数据显示,TOP20上市房企拿地金额和面积集中度明显下降。从成交金额来看, TOP20上市房企6月土地成交金额1952.96亿元,环比下降13.4%,同比下降26.06%。TOP20上市房企土地成交金额占全国土地成交金额的40.55%,占比较上月降低4.19个百分点,较去年同期降低32.2个百分点。

从成交建面看, TOP20上市房企6月土地成交建面3105.06万平方米,环比下降37.12%,同比下降46.72%。TOP20上市房企土地成交建面占全国土地成交建面的21.16%,占比相较上月下滑6.73个百分点,较去年同期下滑16.96个百分点。

张宏伟进一步指出,从4月下半月到5月,房地产市场就面临需求动力不足,这一情况可能还会延续到三季度,市场整体状况不好的情况下就会影响房企回款。那么资金端的收紧,再加上销售回款的下滑,房企从三季度面临的压力会是比较大的。四季度可能还会再来新一波的以价换量,如果说保持现有政策和环境不变的情况下,下半年的走势应该是如此。

一位地产基金人士向《每日经济新闻》记者表示,融资收紧肯定会对房企资金面有负面影响,但程度不会太深。从去年做的草根调研看,房企利润还是可以的。对于大房企来说,成本优势则更明显,融资集中度也会持续提升。

(文章来源:镁刻地产原创 喜欢请关注微信号meikedichan)

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