楼市能否降温存疑，主流机构这样看待下半年…...

近日，西安出台了新一轮的楼市调控政策，新政规定，新落户西安的购房者需落户满一年或连续缴纳12个月社保/个税方可在限购区内购买新房、二手房；而非西安户籍的购房者则需提供5年以上（含5年）的个税或社保证明。

一石激起千层浪，西安出台新限购政策后，市场的目光立刻被拉向这个房价涨幅连续数月排名第一的西部城市。事实上，包括成都、苏州等城市近期均已出台政策试图对房市降温。然而，新政究竟能起到何种效果？以西安为例，不少房地产从业者向记者表示，新政的影响尚难以判断。

当然，在“房住不炒”等政策指引下，也有机构指出，未来调控政策城市分化将愈加明显，热点城市将加大房地产调控力度，库存压力较大的城市或将推动刚需释放，整体看全国房地产市场将保持稳健运营。

西安调控新规受关注

国家统计局最近公布的全国70城房价指数排行中，西安新建商品住宅价格指数环比增幅连续6个月排名第一，属于房价过快上涨的城市，亟需进行房价稳定；这被认为是西安此次出台房地产管控政策的重要背景。

陕西省宏观经济学会会长赵锐在接受记者采访时表示，西安限购新政的出台主要是为了平滑矛盾。“一方面为解决引进落户人口的购房明确条件，另一方面，控制新落户人口的购房量在自用范围，防止为炒房而落户，平复本地市民的需求矛盾。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进则谈到，西安的限购新政反映出过去借落户政策炒房、部分外来人口炒房、部分郊区市场炒房等问题。“新政出台较为及时，此前西安也出台了管控房屋交易秩序的政策，通过政策组合拳，有助于促进西安房地产市场的稳定和发展。”

“很多客户都是刚落户过来，政策就出来了。”一位西安当地中介人士告诉记者，也有一些客户是刚看好房子，准备近期落户，却没料到政策已经出来了。记者获悉，在西安限购新政出台后，已有不少房产公司组织员工进行解读学习。

e公司记者了解到，西安限购新政还涉及执行上的细节，包括：

1、6月20日及之前落户的可按照原购审政策执行；

2、通过社保或纳税落户的在6月20日及之前已提交购房资格审核房管系统的，可按照原政策执行，6月20日之后提交的一律按满五年执行；

3、在户籍中心正在办理落户申请的，若户口本中落户时间在6月20日之后的，不可按原政策执行。

针对此次新政能否起到为房地产市场降温的作用，e公司记者采访了多名西安本地的房地产从业人士。一位国内一线房企的销售人士告诉记者，西安从2017年开始就出台了限购政策，此后限购力度也一直在加大，但即使这样，西安房价仍然一直上涨，并没有抑制住消费者的购房热潮；因此，新政能否为市场降温还很难说，“最终结果只能看市场的供需比。”

事实上，供需比问题在西安房地产市场一直较为突出，新房、二手房价格倒挂的问题也长期存在。一位西安本地中介人士就认为，新政对房地产市场影响不大，特别是西安有购房需求的客户基数很大，但新房产品仍较为有限。

因此，对于此次西安限购政策能否起到积极的作用，该中介人士也持谨慎态度。“如果要为房地产市场降温，必须放开新房供应量，如果供应量上不去，客户买不上的情况会一直存在。”

房地产调控因城施策

与西安楼市同样高温难降的还有成都。e公司此前报道指出，2019年以来，成都土地拍卖市场竞争激烈，多个片区土拍价格楼面价刷新历史记录，甚至远高过地块周边二手房挂牌价。

值得一提的是，面对市场高温，近日，成都市市场监督管理局出手，要求房地产广告不得宣传“只赚不赔”、“坐等升值”等含有升值或投资回报的承诺；不得对规划建设中的设施及其他市政条件做误导宣传。

记者注意到，就在西安新限购政策出台当日，苏州房贷市场收紧的传闻也受到市场普遍关注。严跃进就此谈到，苏州贷款政策收紧，主要体现在银行的贷款政策略有调整，其理由基本上都是额度不足，这也体现出房贷政策趋严的导向。

事实上，最近这类政策收紧的案例很多，例如南京上浮首套房贷款利率、杭州上调房贷利率等。

严跃进认为，结合西安等城市近期出台的政策，可以预计房价过快上涨城市政策收紧的可能性依然很大。同时，这也会影响今年三季度的市场交易，基本可以认为三季度房屋交易市场会有降温的特点，而到了四季度会有反弹的可能。

然而，除了部分城市房地产政策收紧，记者注意到，国内不少城市也在特定区域放松了限购。南京市高淳区就是最近的一个例子，信息显示，在高淳区购房的外地人只需提供在南京的《居住证》或《劳动合同》即可开具购房证明，不需要近3年内累计2年社保或个税。

去年底以来，还有一个备受关注的城市就是菏泽，菏泽出台取消新房、二手房限制转让的措施被视为国内取消先手的第一枪。当然，从房地产松绑的城市、区域属性来看，仍然以三四线城市或一二线城市偏远区县为主。

主流机构“论市”

今年4月19日召开的中央政治局会议上，再次强调了房地产调控政策的总体基调以及落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。正如前述，国内不同城市、不同地区出现了房地产政策或收紧、或放松的情况，这也意味着调控政策城市分化将愈加明显。

不久前，国家统计局发布了房地产行业今年1-5月运行数据。数据显示，5月房地产行业主要指标均小幅回落，如投资、销售、开工增速，但5月土地市场仍保持较高热度；分区域看，东北部销售大幅回落，分城级看，一线城市热度维持高位，二、三线城市销售回落。

那么，今年下半年国内房地产市场运行情况如何，有何预判？记者注意到，近期，多家券商发布了房地产行业2019年中期投资策略，记者也梳理出核心要点供投资者参考。

1.信达证券认为，未来调控政策城市分化将愈加明显，同时，房地产融资环境难言宽松；但落户限制放宽以及大力发展都市圈建设则有利于房地产市场中长期稳健增长；市场方面，预计下半年房地产融资环境难言宽松，热点城市将加大房地产调控力度，库存压力较大的城市或将推动刚需释放，整体看全国房地产市场将保持稳健运营。

2.东海证券认为，我国房地产行业正经历从增量向存量的变迁，即重资产开发商向轻资产运营商的转型，将地产开发与其他多元化辅助业务的协同效应最大化成为近年各房企发展的主流趋势投资策略。投资策略方面，从销量改善的弹性空间以及政策支持方向来分析，立足于长三角、粤港澳、京津冀、成渝四大城市群，并在核心都市圈辐射区域内的二线、强三线城市布局完善的龙头房企未来上升的弹性空间较大；此外，二线龙头较一线龙头基数低，业绩弹性空间或更大。

3.光大证券认为，从需求侧来看，购房信贷支持高位趋缓，预计全年销售金额持平，销售面积下降7%；从供给侧来看，维持全年新开工面积增长8%，房地产开发投资完成额增长6%左右的预期。投资建议方面，随着调控水平提升以及房企逐步拓展上下游，稳定现金流比例将逐步提升，平滑营收和利润的周期性波动，地产行业周期波幅减弱，风险溢价减小，外资配置比例提升，价值蓝筹股的估值有望平缓提升。

4.招商证券则提到，未来真正高周转房地产公司的价值将逐步凸显。其建议关注真正高周转公司，如万科A、保利地产，且这类公司受益于集中度提高和持续的内生性现金流；其次，精选“有质量的增长”弹性品种，即高杠杆且兼具真正高周转，如中南建设；同时，资源型公司仍可获取稳健回报，相对较高的利润率弥补了慢周转的缺陷，如华侨城A。

证券时报 刘灿邦（封面及内文图自摄图网）