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三湘印象回复问询函 :文旅业务不受签约影响 房地产业务重点降低负债

经济观察报 2019-06-16 18:02:08

6月14日晚间,三湘印象(000863.SZ)答复了深圳证券交易所5月28日对公司年报的问询函,就问询函中关于公司子公司观印象业绩下滑原因,张艺谋、王潮歌、樊跃三位导演服务期限,房地产业务的发展方向,存货周转率情况,河北燕郊项目情况,及现金流及融资情况做出了回应说明。

文化、地产业务受政策影响下滑

由于子公司观印象业绩下滑且计提大额资产减值,房地产业务收入下滑27%,三湘印象业绩下滑的原因是问询函关注的重点。

对于三湘印象来说,文化业务的业绩下滑主要受政策因素影响,公司表示:“2016年,观印象新签约《归来三峡》、《归来遵义·长征之路》和《最忆韶山冲》等项目,2017年,观印象持续拓展业务,签约《最忆是杭州》(《印象西湖》改编项目)、《印象滇池》、《印象太极》等项目,且单个制作收入规模明显提高。”

印象刘三姐舞台 图片来源:摄图网

三湘印象表示,由于国家加强了地方政府性债务的相关管理政策,在2018年以后,政府投资意愿降低,由于观印象主营的文旅项目的投资主体大多为地方政府背景的投资平台,宏观环境变化对观印象业务发展的影响较大,导致观印象2018年签约数量和在洽项目数量下降。

对于地产方面的业绩下滑原因,公司在回复函中称,2017年开始公司项目所在地政府严控商品房预售许可证审批核发,公司部分开发项目位于所属区域的核心地段、核心位置,受房地产调控影响最为显著,不能按原定计划取得预售许可证、实现销售,致使公司2017年房地产合同销售金额下滑从而导致2018年可结转销售收入同步下滑。

而2018年公司部分竣工房地产项目同样受项目所在地政府严控商品房预售许可证审批核发影响,也未能按原定计划实现销售,造成2018年销售收入下滑。

三湘印象方面表示,目前公司积极与政府部门沟通协调,预售许可证也相继取得,公司的地产业绩也将持续释放出来,可见上述不利因素只是暂时性的,公司经营业绩已出现良好开端。

房地产业务:谨慎拿地 重点降低负债、推进存量开发

问询函中要求三湘印象结合地产行业发展情况说明房地产业务的定位及未来的发展方向。 公司回复称,考虑到公司现有的土地储备相对充足,可满足企业近几年开发销售的需求。

三湘印象在此时点拿地趋于谨慎,目前将工作的重点放在降低负债率以及推进存量土地的开发、预售许可证的取得和存货的销售工作。据了解,目前三湘印象在近3年中公司仅在2017年取得杭州区域一宗用地。

三湘印象表示,目前公司正在加紧对其余项目销售许可证的申领工作,随着预售许可证的取得,其余存货将会迅速去化,为公司带来充足的现金流。

2019年一季度,公司利润为3.81亿元,同比增长579.16%,资产负债率降低至51.90%。

公司方面表示,未来将在深耕上海房地产市场的同时,积极参与长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大城市群开发建设,公司计划短期内将择机在以上区域新增土地储备。

在询问地产行业定位和发展的同时,交易所重点关注公司期末存货问题。公司多数项目完工时间在2017年末及之前,2018年房地产业务存货周转率约为0.148,交易所要求三湘印象明示已完工项目长期未能结转收入的原因,以及公司及行业近3年存货周转率变化情况。

三湘印象对此进行了回复:“公司2018年度末已完工存货余额23.29亿元,主要由三湘海尚福邸(上海浦东)、虹桥三湘广场(上海闵行)项目构成,约占已完工项目存货余额的61%。公司表示,存货周转率较低主要原因是由于2018年项目所在地政府严控新房预售许可证,使得公司未能及时取得所有完成开发项目的预售许可证,影响了公司的销售及交付进度,从而导致存货周转率下降。

图片来源:摄图网

公司报告期内94.76亿元的存货,其中78.27%(约合74.17亿元)的待销售楼盘都是位于城市核心区域,或是国家级高新技术产业开发区。截至2019年5月31日,三湘海尚福邸(上海浦东)在取得销售许可证后,迅速售罄;海尚观邸(浙江杭州)已取得销售许可证也销售火爆,报告期末存货余额94.76亿元中的两个项目的存货销售了29.94亿元,存货周转速度已经得到迅速提升。

公司方面表示,目前正在加紧对其余项目销售许可证的申请,争取在2019年实现销售,一旦开始销售,还将会大幅提高销售金额。

对于公司的经营情况,交易所重点提及三湘印象现金流情况,要求公司对2018年现金流情况以及公司的贷款融资能力做出说明。三湘印象在回复函中详细列示了现金流流入流出的情况,2018年筹资活动现金流入为10.66亿元,流出为21.03亿元,本期筹资活动现金流量净额为-10.37亿元。

三湘印象对贷款融资能力进行说明称,公司近两年融资情况变化趋势到2018年为-10.37亿元,是基于对宏观形势、房地产行业的中短期发展趋势的判断,也是公司贯彻国家调控政策以及公司战略定位所做的主动选择的结果。

公司认为,短期缩小融资规模没有对公司业绩产生不利影响,反而降低了公司负债率,为公司提供了充裕的融资空间,增强了公司未来项目投资的主动性、灵活度。

河北燕郊项目:已得到14号、15号地块 剩余地块交付正在推进

公司下属子公司三河市湘德房地产开发有限公司截至年度报告披露日,部分地块出让方仍尚未完全交地,三湘森林海尚城(河北燕郊)项目的开发有可能存在一定风险。交易所要求三湘印象对该项目进行详细说明。

三湘印象回复称,项目总用地面积为542.4465亩,总规划建筑面积117.93万平方米。目前,14号商服地块规划建筑面积15.76万平方米,其中4号楼、5号楼已主体结构封顶,1至3号楼正在全面施工;15号住宅地块规划建筑面积16.86万平方米,目前正在全面施工。16-19号住宅地块处于方案深化设计阶段和办理前期手续阶段。

公司表示,目前16-19号住宅地块,周围基础设施未达到“七通一平”,暂不具备交地条件。公司一直与当地政府积极沟通,尽早完善周围基础设施、达到“七通一平”,尽早完成剩余地块交地工作。公司认为该项目目前不存在实质性障碍以及相关风险,因为该项目所有土地均系通过公开招拍挂取得,程序合规合法。

而开发速度缓慢主要是因为地块未完全达到“七通一平”,造成当地政府不能够按时按量交地。

据了解,目前,已经交出了14号、15号地块。目前,政府仍在积极主动推进剩下地块的交付工作。

张艺谋、王潮歌、樊跃聘任已到期 创作完成项目在正常公演

此外,深交所着重询问了张艺谋、王潮歌、樊跃三位核心导演的服务期限问题。

根据年报承诺事项显示,张艺谋、王潮歌、樊跃三位核心导演承诺自相关承诺函签署日起在观印象继续服务期限为3年。深交所要求公司详细说明相关导演的服务期限是否已到期,是否续签服务协议,如否请说明续签是否存在重大不确定性?

三湘印象在答复函中表示,张艺谋导演的聘任协议于2019年5月到期,因张导将承担多项国家级活动的创作任务,暂时未与公司签订服务协议,未来公司将继续努力寻求与张艺谋导演的合作。

而王潮歌导演和樊跃导演《关于服务期限等事项的承诺函》已于2018年7月到期,到期后王潮歌导演和樊跃导演都未与观印象签订服务协议。2019年4月,樊跃导演与观印象续签了《武汉“知音号”演出项目维护委托协议》。

公司方面表示,目前,由张艺谋、王潮歌、樊跃三位导演创作完成的现有演出项目均在正常公演中,不会因导演未与观印象签订服务协议而对现有项目产生影响。

经济观察网 记者 黄一帆(封面图自摄图网)

责编 杨诗涵

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