读完新力控股招股书，看到了三个问题

资本市场是书写奇迹的地方，前有拼多多4年上市，后有云集5年上市，如今地产企业也迎来了一家创造奇迹的公司。5月24日，新力控股在港交所提交了招股书。 从招股书来看，新力控股不折不扣地创造了地产企业的小奇迹，不只是成立9年就即将实现千亿销售额的“小目标”，更是其业绩的连年强势增长，风险的相对可控，战略的逐渐调整，潜能的逐渐积蓄。也许新力控股在成长期仍然有需要改进的地方，但对于一家只有9岁的地产企业来说，这样的成绩单实属不易。 增长：营收净利润三年连续翻番毛利率大涨12.6% 在关键指标的增长上，新力控股展现了强大的生命力。其损益表中的迹象关键指标几乎都呈现翻番式的增长。 营收上，新力控股在2016年至2018年分别实现营收为22.23亿元、52.41亿元和84.15亿元，复合年增长率约为94.6%。其中，主营业务物业销售分别实现营收为22.08亿元、52.30亿元和83.89亿元，增速明显。营收的增长有一项关键指标值得关注，招股书显示，新力控股在2018年每平方米的平均售价是7493元，低于2017年的7639元，在这个基础上还能实现近乎翻番式的增长，说明其并不只是依赖于房价上涨，而是整体的地产产品受到市场青睐。 利润层面，新力控股的净利润分别为1.31亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率约为105.84%。值得注意的是，新力控股高速增长的背后也伴随着行业地位的不断提升，其毛利率从2016年的24.7%升至2018年的37.3%，三年间大涨12.6%，对于地产企业来说这是相当快速的发展态势。 不只是营收利润，新力控股三年间实现了销售额与交付面积的“双高速增长”。在观点指数发布的销售金额排行榜中，新力控股在2016年到2018年的销售额分别为161亿元、452亿元和822亿元，按照这样的发展速度，新力控股迈进千亿俱乐部会非常轻松。与此同时，新力控股2016年已交付建筑面积为35.65万平米，2017年翻了近一倍增至67.87万平米，2018年又翻了接近一倍，达到111.96万平米。销售额与交付面积的同步高速增长，意味着新力的增长的整体实力、整体规模的高速增长，这个态势是值得肯定的。 随着整体规模的快速壮大，新力控股2016年行业100强，在2017年跻身40强，2018年便已位列第36名。这对于一家成立只有9年的公司来说，是相当难能可贵的。 稳健：短期偿债压力稳定现金流连年增长 当然，高速增长的状态下，难免会遇到关于风险的质疑。从招股书来看，新力控股已经注意到了这方面的问题，并在逐步解决风险问题。 从短期债务看，新力控股的偿债压力保持稳定。招股书显示，新力控股速动比率在三年间稳定保持在1.1-1.2左右，短期负债维持稳定态势。从长期债务看，新力控股遏制了负债的快速增长。2017年，非流动性负债较2016年增加119%，而2018年比2017年增加71.5%。当然，高速增长的同时，难免会出现负债同步上涨的情况，但考虑到新力控股在营收和利润层面均保持翻番式增长，且增速远超负债的增速，持续的收入及利润增长对负债来说会是很大的缓解。 另一个层面，新力控股的现金流在改善。一方面，其经营活动的现金流在2018年达到17.25亿，与前两年相比，实现了正向的现金流，这是风险控制的一大利好信号。另一方面，新力控股的现金及等价物不断增加，其2016年到2018年年末的现金及等价物总额分别为7亿、28.8亿和70.8亿元，现金储备也在快速增加。现金流的不断改善对于新力控股来说加大增加了机动性。现金既可以支撑新力控股的战略，又可以在必要时优先偿还到期负债，增加了稳健性。 当然，与发展已有几十年的地产企业相比，新力地产仍然处在上升过程，这个过程中，负债问题难免会凸显出来，不过考虑到其营收和利润高速增长为收入带来的不断补充，现金流的持续向好，可以说，处在当前发展态势的新力控股将风险控制在了不错的水平。 潜能：土地储备1470万平米长三角大湾区比重大幅增加 解析新力控股除了要看过去的增长和风险的控制，还要思考未来的发展。从招股书来看，新力控股未来的潜能还在不断继续。 在关键的土储指标上，新力控股继续了庞大的潜能。招股书显示，截至2019年一季度末，新力控股共计有101个处于不同发展阶段的物业项目，合计建筑面积约为1480万平米。其中，已竣工土地面积约为10.93万平米、处于开发中物业的土地面积1130万平米和持作未来开发物业的总建筑面积约为340万平米。这意味着，未来新力控股至少能够释放出1470万平米的土地储备，对于未来的竞争将提供充足的弹药。 在战略上，新力控股不断改善了布局和侧重。作为从江西发展壮大的房产企业，新力控股正在逐步向其他区域布局。从招股书来看，目前，江西省合计持有新力控股55个项目，土地储备约778.11万平米，占总土地储备的52.6%。而在收入贡献上，新力股份在江西省所创收入占比从2016年的99.9%下降到2018年的84.2%。这意味着，新力控股的战略布局成效已经非常显著。 目前，新力控股正在加大布局长三角地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及中国其他具有发展潜力的区域，毫无疑问，这些区域人口密集、发展前景更好，未来，新力控股势必将极大受益于这样的战略布局。 综合来看，新力控股当下正处于快速成长期，在这个阶段，其销售额、收入、利润、行业地位等等都在快速提升，对于一家只有9岁的企业来说，这样的发展速度是十分惊人的。诚然，在负债和区域集中层面，新力控股仍然有需要改进之处。但需要看到的是，其偿债压力保持稳步下降，其现金流在不断改善，其土地储备庞大，其战略布局正凸显成效。随着新力控股的不断发展，一个高速增长、稳健发展、潜能无限的房产企业就在眼前。 （市场有风险，投资需谨慎。）