员工不足百人、仅4个可开发项目 这家“迷你”房企IPO“四进宫”

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

6月3日，港交所网站显示，万创国际有限公司（以下简称万创国际）更新了IPO申请材料，并提交了新一版的招股书，准备“四进宫”。

《每日经济新闻》记者查阅资料发现，万创国际曾在2017年6月30日第一次提交招股说明书，2018年2月14日第二次提交，当年11月22日又进行了第三次招股书的提交，每一次都以“失效”告终。这意味着前三次IPO，万创国际都倒在了门口。

值得注意的是，近期IPO遭遇“失效”的企业不止万创国际一家。就在刚刚过去的5月，就有中梁控股、海伦堡、奥山控股等房企的招股说明书相继因递交上市资料超6个月未上市，被港交所判定为“失效”状态。

房企上市为何难跨第一道门槛？

图片来源：摄图网

一家地方“迷你”房企画像

公开资料显示，万创国际是一家总部设于安徽的地方性房企，目前仅有90名员工，堪称“迷你”房企。

招股书显示，万创国际于最后实际可行日期，共有90名雇员；项目分布在安徽的淮南市和六安市2座城市；累计开发了16个项目，其中12个已竣工，处于可开发状态的项目有4个。

《每日经济新闻》记者注意到，自2010年起，万创国际就专注于大型综合住宅项目“泉山湖项目”的开发和销售。第一太平戴维斯报告显示，自2015年到2018年，万创国际的泉山湖项目一直保持淮南市“最大住宅项目”的纪录。2018年，万创国际在淮南市房地产开发商10强中排名第一（招股书资料）。

通过天眼查，《每日经济新闻》记者找到了安徽泉山湖置业有限公司、安徽万创发展置业有限公司、安徽万创未来企业管理有限公司的相关资料。有趣的是，这三家公司使用的是同一个电话号码。

随后，记者拨通了上述三家公司的电话，接电话的公司行政人员表示“这里是泉山湖置业”。同时，该行政人员在请示上级之后告诉记者“不接受采访”。

本次更新后的招股书披露，截至2019年4月30日，万创国际拥有总建筑面积为98.38万平方米的土地储备，较2018年9月末增长25.01万平方米。其中，开发中物业共80.94万平方米，持作未来开发物业12万平方米，可销售建筑面积为3.21万平方米，可租赁建筑面积为2.24万平方米的未售竣工物业。

招股书显示，2016年、2017年和2018年，万创国际的营业收入分别为7.8亿元、6.28亿元和13.03亿元，复合增长率为45%；上述3年毛利分别为1.39亿元、1.60亿元和4.87亿元，复合增长率为44%；净利润则分别为5416万元、8300万元和24032万元，复合增幅62%。

虽然利润有不错的增长，但反观万创国际这3年的净负债率，分别为555%、215%、-74%。

对此，万创给出的解释是，集团于往绩记录期的高资本负债比率乃主要由于本集团的低基础总权益所致。集团持有的土地及物业（分类为投资物业者除外）均按收购成本入账以符合相关会计准则，因此，集团的土地及物业的估值盈余净额并不反映于集团的总权益内。2018年净负债大幅降低，主要是由于2018年向华融资产偿还约人民币8.29亿元。

为何多家房企倒在IPO门口？

递交招股书可谓企业上市正式迈出的第一步，但要跨过这一步却并不轻松。

据了解，IPO申请一栏若“没有进展”则包含失效、被拒绝、撤回三种状态。招股书的有效期为6个月，如果超过这一期限企业仍未成功获批IPO，在港交所官网上企业招股书则会显示为“失效”，意指这一次申请流程已经终止。如果企业还有继续上市需求，可以重新递交材料，开启新流程。

仅刚刚过去的5月，就有中梁控股、海伦堡、奥山控股等房企的招股说明书被港交所判定为“失效”状态。而上述房企均在2018年即递交了招股书，并已在失效后更新了资料重新IPO。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者表示，现在无论何种规模的房企，都在积极谋求上市，最主要的目的是融资。甚至越小的公司，可能越热衷上市。

因为通过债券融资和通过合作开发来扩大规模的方式相对更难，而港股上市对公司盈利能力的要求比较低。比如多拿几块地，或多开发些项目资产负债率很快就会变正。

那么，为何诸多房企在IPO的第一道门槛就被“绊了一跤”？

张波认为，首先应该正视流程，按照港交所惯例，拟上市企业在递交申请后，有6个月限期来解答监管机构的问题。若6个月限期内没能完成对港交所问题的反馈，申请材料就自动失效。若要继续上市流程，企业就必须重新递交材料。

但流程之下，若招股书频繁遭拒，则需要自省企业自身的实力。

“还是要看企业本身有没有核心实力，或者有无足够资源让其更好发展。对于万创国际这一类小微房企，优化财务、扩大布局是当务之急。如果两项基本功都没有做好，无论冲击多少次，给予的评价都只能是‘有待观察’。”

张波向记者直言，未来房地产行业竞争分化必然加剧，规模化的大房企，有足够的体量优势，又在地域有独特的资源，就能够越来越容易拿到更好的项目，继续提升竞争力，不断挤压小微企业的生存空间。所以对于小型企业而言，抓住一切机遇通过上市等渠道扩大市场份额，是其生存之道。

 （文章来源：镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan）