养老社区：“银发经济”的理想与现实

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中国人说，家有一老，如有一宝。可中国人又说，家家有本难念的经。没有人否认养老这一市场存在的机遇。只是，一些民营机构的养老社区过于“高端”，公办养老机构却一床难求，这或许就是目前国内养老社区的现状：理想丰满，现实骨感。养老产业万亿市场如何分食，进入者都还在摸索。

面对“银发经济”的巨大市场潜力，开发商、险资等各路资金已经将目光投向养老这个巨大的市场。不过，养老产业的“蛋糕”并不是那么容易就能吃到。那么，养老产业到底会走向何方？我们不妨从养老社区说起。

产业迎最强红利

国务院办公厅在4月16日印发《关于推进养老服务发展的意见》，各个城市都在推进养老产业上给出了许多政策红利。有机构预计，2020年国内老年人消费潜力约为10万亿元。

据国家统计局公布的最新数据，2018年末中国大陆总人口为139538万人。从年龄构成看，60周岁及以上人口24949万人，占总人口的17.9%，其中65周岁及以上人口16658万人，占总人口的11.9%。仅由此一项数据可见，我国人口老龄化带来的挑战不容小觑。

某国有背景医疗健康投资机构负责人对记者表示，从需求端来看，有四个层次支持养老产业的发展，第一、我国老年人口呈快速增长趋势，提供了庞大的潜在老年消费市场，随着新中国成立后50年代出生高峰的人口即将进入老年，我国的人口老龄化速度将进入高速发展时期；第二、老年人口消费潜力相当可观，中信建投的报告显示，根据联合国人口展望数据，2020年我国老龄人口将达到2.4亿，但这同时也意味着巨大的养老产业空间，预计2020年老年人消费潜力约为10万亿元；第三、养老金融工具需求日益迫切，目前75%的中国老年人口拥有住房，但现有住房是按照年轻型社会的需求建造的，缺乏适老性设计；第四、老年人消费观念转强，部分老年人的消费观念已经由被动走向主动，且在市场上相当活跃部分55岁以上的新老年人，他们的消费观念已经不同于传统老年人，因此他们是推动今后老年市场发展的主要力量。

目前国内养老主要有三种基本模式：一种是居家养老，是以家庭成员作为养老支撑主体；一种是社区养老，依赖政府、家庭成员、社会力量为老年人提供养老服务；一种是机构养老如养老社区等，是以社会保障制度为根本，由复合型机构组件来提供养老资源的一种养老模式。目前，养老产业需求已经延伸到第一、第二、第三产业，具体包含老年社区住宅产业、老年金融、家政服务、文化生活服务和其他相关产业。

其实，各个城市都在推进养老产业上给出了许多政策红利。就在近日，广州市民政局在其官方网站上公开征求《广州市支持社会力量参与社区居家养老服务试行办法（公开征求意见稿）》意见。根据征求意见稿，在广州市提供社区居家养老服务的机构将获得政府全方位支持。对于总建筑面积在300平方米及以上，年服务量达到2500人次的，广州市将分两年拨付总额20万元的开办经费补贴。而在今年年初，深圳市政府也出台了《深圳市民办养老机构资助办法》。

天时地利 似乎缺了点“人和”

一些民营机构的养老社区过于“高端”，公办养老机构却一床难求，让一些老人有种“未富先老”的感觉。这时，一些养老社区与地产也有着解不开的关系，更成为一些城市的主打牌。

各路资金进军养老行业，可谓是具备了天时地利，但似乎缺了点“人和”。养老行业涵盖多个领域，较为常见的一类开发形式就是养老社区。

“我是准备给家里的老人计划一下，但现在的民办养老社区的门槛越来越高。”在广州的泰康之家粤园，记者见到了前来参观的刘女士。

公开资料显示，位于广州市长岭居国际生态居住区内的泰康之家粤园，是泰康人寿在华南的首个养老社区项目。据工作人员介绍，“除享受保单的保障利益外，可额外获得泰康全国连锁高端医养社区的入住权，且投保保费门槛最低总保费200万元，每年支付20万元，但这才只是入住的门槛之一。”此外，“入住后一对夫妻在可大部分自理的身体前提下，每月还需要交近2万元左右的费用。”

“我们很多城市的养老社区都已经基本满房，往后入住门槛或许要提高至购买300万元的相关保险产品。”工作人员提醒。记者查阅资料发现，2012年经保监会批准泰康推出国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划。65岁的黄华老人对记者表示，”我在这住了一段时间，院里的老人康复、饮食等服务都还挺好，但就是觉得入住门槛和费用有点过高，而且老人的孤独感还是很强。”有在现场咨询的老人也告诉记者，自己的退休工资远远不到这个水平，有点“未富先老”的感觉。当前，中国老年人的消费观普遍还是相对较为保守和谨慎。

与上述高端养老社区相比，一些公办养老机构的收费相对较低。记者在深圳市罗湖区社会福利中心调查发现，这里的收费视老人的健康和需要护理的程度，每月收费多在3000至4000元左右。就在罗湖区社会福利中心，记者还发现全国首家设立在养老机构内部的老年病专科医院——罗湖区医养融合老年病医院，在一定程度上化解“养老院里看不了病，医院里不能养老”的矛盾。

不过，想入住也不是那么容易。工作人员告诉记者，要年满60岁以上的罗湖户籍居民，然后到深圳民政在线登记排队轮候，优先安排年纪稍大的老人。

一些民营机构的养老社区过于“高端”，公办养老机构却一床难求，这或许就是目前国内养老社区的现状：理想丰满，现实骨感。只是，一些养老社区与地产也有着解不开的关系，更成为一些城市的主打牌。

早在2014年，深圳市土地房产中心的一则公告显示，位于深圳宝安中心区的A001-0198宗地最终由前海人寿保险股份有限公司以人民币4亿元竞得。A001-0198号宗地用途属性为福利用地，土地使用期限为50年。记者发现，前海人寿幸福之家养老院已经在2018年8月28日正式开业。

除了土地，全国各地特色小镇建设热潮风起云涌，各行各业对特色小镇可谓青睐有加，无不将其看成一个创新突围的有效途径，一个新的产业突破点，希望借助政策优势积极参与其中，这时，养老特色小镇的发展也风生水起。

在江苏扬州，由于得天独厚的地理和环境优势，这座城市打造了“颐养之城”的新名片。扬州市民政局2018年底公布的扬州中心城区养老地图勾勒出整个城市的养老产业规划，北至邗江区公道镇，南至开发区八里镇，东至江都区仙女镇，西至邗江区蒋王街道，已经建成的35个颐养示范社区，9个街道级日间照料中心，11个街道级中心厨房，6家护理院，33个养老院。记者发现在扬州市区周边的各类特色养老社区，更是吸引南京、上海等周边客户前来考察。

记者在位于扬州西郊捺山脚下的石柱山国际康养城看到，这座康养城宛如一个主打养老的大型综合社区，包括住宅项目、大型颐养中心、生态农场、恒德护理院等，而康养城由扬州恒丰养老产业有限公司投资建设，目前住宅项目销售均价已经“过万”。以恒德护理院为例，目前双人间收费是每月3000元，单人标准间每月4000元，按照老年人生活护理等级的不同可以个性化定制服务，从600至4500元不等。而在当地，还有捺山颐乐小镇、江扬天乐湖医养中心等项目，集聚上万人的康养小镇呼之欲出，似乎也成为特色小镇发展热潮中的一种特别模式。

除了养老社区，市场还出现了共有产权养老。2017年12月，北京市民政局正式发布了共有产权养老试点项目“恭和家园”已投入运营的消息。记者发现，恭和家园是北京的共有产权养老试点项目，其中购房者购买的是95%的产权，另外5%产权由开发商自己持有。除此之外，购房者每户每月还需要缴纳一定的服务费，包括物业费、管家费等费用。

如何平衡社会效益与收益

投资方需要考虑如何平衡社会效益和投资效益，从宏观角度而言养老产业不应该是以盈利为第一位，社会性占据最主要地位。只有把现代老年人的需求摸透，他们才愿意来消费此类项目和服务。

养老产业也与土地拍卖、特色小镇、共有产权连上关系，外部的政策环境也在支持养老产业的发展，但依旧存在着许多风险，投资方需要考虑如何平衡社会效益和投资效益。有投资过养老社区的陈经理告诉记者，大部分民营养老社区亏损的原因在于入住率的不足，导致运营成本无法规模化管理。一般来说，养老社区的入住率必须在75%以上，才有实现盈利的可能。

“在中国，仅从养老社区的利润率来看平均在8%左右，纯服务的养老社区很难迅速盈利。不过，从宏观角度而言养老产业不应该是以盈利为第一位，社会性占据最主要地位。”一位资深医疗健康产业投资基金合伙人对记者表示，“所以对待中国的养老要有所区分，第一，对于中下层收入养老的问题，政府承担更多指责，将一定的社会资源参与其中，调配到大众的养老事业当中，第二，对于中高阶层的养老，这部分人的付费能力较强，建议针对高附加值的人做成产品，同时鼓励商业的养老保险的制度建立和完善，学习日本护理险等保险制度的设计。”

以医疗健康投资为主的高特佳相关负责人表示，从行业内来说只要涉及医疗健康投资的机构，都会对养老行业做研究，目前来看主要关注两个方向：中高收入人群的养老需求以及医养结合的机会，尤其是开创针对老年人的产品和服务模式，比如一些特定的产品包括多功能浴池、智能马桶以及行动能力差的辅助养老设备等，这些设备的针对性强，需求量大，利润空间也比较高。此外，智能养老的产品也是关注的重点。

说起养老社区，还是不得不提到开发商。如今，住宅市场的增长天花板让房企愈发坚定多元化布局。房企也正逐渐转型城市配套服务商，“银发经济”促使房企将养老视为多元化业务中的重要一环。据不完全统计，全国已有近80家地产商进军养老地产领域，万科、龙湖、招商蛇口等众多龙头房企踊跃入场。

对于房企如何吃上“银发经济”这块蛋糕，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去很多开发商很刻意做养老地产，甚至地产项目刻意追求安静、养护、健康等概念，但会发现市场并不认可。只有把现代老年人的需求摸透，他们才愿意来消费此类养老地产项目和服务。他建议，开发商应继续在社区建设中搭建半独立半混居的服务。“比如一个小区有10栋楼，这个时候可以单纯设计一栋有较好的老年服务设施，而老年人平时社区生活也可以接触其他年龄的人群。另外，也需要强调老年文化建设，不断创新服务，这都是开发商需要做的事。