业主维权难、公共维修资金使用难……全国人大常委会委员建议：民法典物权编部分规定可适度降低“门槛”

每经记者 李彪    每经编辑 陈旭    

业主大会、业主委员会成立难，公共维修资金使用难，物业管理不规范、业主维权难……像这样的问题，一直以来都被全社会所广泛关注。

4月20日，十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议召开，《民法典物权编（草案）》迎来二审。4月21日，全国人大常委会组成人员分组审议了《民法典物权编（草案）》（以下简称草案）。

从分组审议的现场情况看，业主维权、公共维修资金使用等成为讨论的焦点。其中包括：增加受侵害的业主也可向地方人民政府有关部门或居民委员会投诉的规定，强化物业管理者在违建中的责任等。

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资金使用等表决程序引热议

针对近年来群众普遍反映业主大会业主委员会成立难、公共维修资金使用难、业主维权难等问题，草案中对相应条款作出了修改。

草案第七十二条第二款中增加规定，居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

同时，草案七十三条明确，以下几个方面的事项由业主共同决定，包括：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹建建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意。

对此，全国人大常委会委员陈斯喜说，七十三条第五款与第六款应该一致起来，建议第5款的表决也适用四分之三通过。

全国人大常委会委员谭耀宗认为，有些规定门槛太高，事实上难以做到。比如第三款“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”将很难选举或者很难更换，所以建议是否可以考虑适当地降低“门槛”，增强可操作性。

全国人大常委会委员刘海星表示，草案第七十五条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。考虑到法院从立案到审判往往时间长、环节复杂，建议增加受侵害的业主亦可向地方人民政府有关部门或居民委员会投诉的规定，以更好保护业主权益。

“拒付物业费”应属违约行为

草案第八十一条规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违法规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

全国人大常委会副委员长曹建明说，第八十一条第二款规定的“损害他人合法权益的行为”中，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等行为，同时也对公共利益造成一定侵害，此时由城市管理等相关行政主管部门依照第八十一条第三款规定依法处理是必要的，但拒付物业费属于违约行为，一般不会对公共利益造成侵害，应当由当事人按照合同法和物业合同的约定来处理，业主拒不承担违约责任的，物业服务企业可以向人民法院起诉。建议将“拒付物业费”删去。

全国人大常委会委员刘修文说，草案第八十一条针对业主维权难的问题，增加了一款规定，行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理。这一款的规定本意很好，但不够完整。主要是违规饲养动物，特别是违章搭建、侵占通道等行为，往往都是公开的、是有目共睹的，作为行政主管部门，本就应当依法处理。但依据这一规定，似乎给人“民不举、官不究”的感觉。建议再研究。

此外，对于违建的情况，全国人大常委会委员郑功成说，现在城市住宅楼有人在楼顶上再建房，一楼的则往地下打洞，还有屋旁搭建等这种损害共有或相邻业主权益的现象也并不罕见。现在一般是作为违建处理，而违建拆除往往乏力，也不是真的有法可依。郑功成认为，还要强化物业管理者的责任，须承担相应的法律后果。同时仅仅作为违建拆除是不足以制止这种现象的，还应该有惩罚性赔偿，这种惩罚性的赔偿应该补偿相邻关系的人及共有人，以弥补他们利益受到的损失。

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