追“速度”追“排名”追“跨界”……安徽第一大房企“追”来巨额债务违约

每经记者 陈梦妤 林菁晶    每经编辑 魏文艺    

“20多年来做地产，经历了几轮经济危机和地产调控周期，但这次感觉大家都挺困难的。”国购投资董事长袁启宏在2018年11月接受媒体采访时表示。

未曾想，几个月后，这家2018年的百强房企真的“挺困难”，资金流动性出现问题，连续债务违约。3月28日，国购一日出现6只债券违约，涉资近24亿元。

“这波债务危机过去后，业务经营思路上会进行一些调整，将更多倾向产业发展，目前涉足的健康医疗、智能制造都是非常有前景的方向，地产部分的业务可能更多考虑股权融资，合作开发，不再像过去那样一定要在自己的控制之下。”

但是，多元化多年的国购似乎还没有很大起色。若照如今的发展态势，包括健康医疗、智能制造，以及地产在内的业务，可能都不会在袁启宏的控制之下了。

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一日24亿债务违约：“我们不回避”

“这是3月18日那笔吧？我们没有这么多债务的。”对于近几日的债务违约，“镁刻地产”记者致电国购投资方面相关负责人，对方第一反应如此。

几天前的3月28日，据Wind，联合信用评级报告显示，“18国购01”“18国购02”“18国购03”“18国购04”“17国购01”“17国购03”，一日6只违约债券，金额合计近24亿元。

而这也不是国购的首次债务违约。

据Wind，3月18日，“16国购02”出现实质性违约，发行规模为6.6亿元。而更早些的2月1日，“16国购01”亦因未能支付利息及回售部分合计4.53亿元，出现实质性违约。不过，如今这两只债券的状态已经处于“回售”。

据“镁刻地产”记者统计，目前国购的存续债券共计10只，金额合计52.9亿元。其中，1～3年内到期债券5只，金额合计31亿元，面临较大的短期偿债压力。

从Wind看，截至2018年6月30日，国购投资实现总营收33.29亿元，同比减少26.04%；净利润仅1.72亿元，同比减少41.75%；资产总计471.12亿元，同比增长9.94%。负债方面，国购投资负债合计达到354.79亿元，其中，流动负债合计206.06亿元，非流动性负债148.73亿元。

2018年11月19日，国购投资首次被调降评级，从A降至BBB。据联合信用报告，国购的内生现金流高度依赖房地产业务的销售和回款情况，易受到房地产市场波动及信贷环境变化影响，转而加剧公司的流动性压力。目前，国购的评级为C，这已是所有信用评级里的最低档。

“第一，公司房地产项目区域集中度高，部分位于安徽三四线城市，项目存在一定的去化压力；第二，近年来公司投资较激进，收购支出增加，投资现金流持续大幅净流出，债务规模不断增长，流动性压力很大；第三，公司核心资产基本全部受限，投资性房地产、持有的司尔特股权及其他子公司的股份均用于抵质押融资，资产受限比例很高，再融资空间有限。”有行业分析师指出。

据中国执行信息公开网，目前袁启宏名下共有8条关联信息，合计执行标的近10亿元，最近一起是今年1月8日，涉资4.7亿元。

中债资信曾分析指出，公司投资较激进，多元化扩张至化肥领域，经营存在较大不确定性。另一方面，现金流波动较大，短期偿债指标表现偏弱。据其预测，国购投资剩余存续债券合计47.90亿元（一般公司债43.69亿元，私募债4.21亿元），集中于2019~2023年行权及到期，债券继续违约的可能性较大。

从Wind看，2013~2015年，国购投资的经营活动净现金流分别为1.10亿元、17.35亿元和-2.58亿元，主要受房地产项目销售及建设、拿地支出影响波动较大，同期投资活动现金流分别为-43.78亿元、-27.64亿元和-5.55亿元。2016年和2017年，其经营活动现金流分别为6.24亿元、19.62亿元，同期投资活动现金流分别为-19.49亿元、-17.69亿元，持续大幅净流出，导致公司对外筹资压力较大，债务负担持续加重。

上述负责人在回复记者时表示：“我们并不回避债务问题。”对于债券后续安排，国购投资方面表示，将继续努力筹措资金，延期支付本次债券本金和利息，公司及其控股股东拟通过处置子公司股权及资产等方式继续为公司债兑付筹集资金，争取短期内尽快确定资金到位时间。

图片来源：天眼查

“大跃进”扩张背后：“强调排行榜”

“2018年位列中国房地产开发企业69强”——这是国购集团在官网首页的宣传，其还在集团新闻的头条中强调，这是国购连续四年进入中国房地产开发企业百强。

但就业绩表现来看，国购集团距离房企69强甚至百强的距离十分遥远。

在克而瑞发布的一份2018年房企销售金额top200榜单中，国购集团以68.2亿元流量金额排在177位，相较之下，榜单中的69强华宇集团，流量金额高达375.2亿元。

事实上，“排行榜”正是国购集团与其实控人袁启宏一直以来颇为重视的宣传手段。甚至，在许多公开场合，袁启宏都一再强调“国购成功晋级中国民营企业150强”的地位。

袁启宏担任国购投资集团的董事长期间，曾先后建设天和大厦、科技大厦、奥林花园、国购广场、大润发超市、汇金大厦等小有名气的项目，其中国购广场是安徽省内一家真正意义上的SHOPPING MALL，集购物、休闲、餐饮等为一体，在三里庵地区填补了人口商业密集的空白。

国购的鼎盛始于2013年，其大举借债100多亿元，收购当地知名房地产企业蓝鼎置地，风头无两之时，国购在上海陆家嘴、香港均设了办公地点，京商商贸城还准备效仿华南城在香港上市……强劲的势头让其一跃成为安徽本土的龙头房企，在合肥被誉为“小万达”。

然而近日在接受媒体采访时，袁启宏却显得惴惴不安，他坦言，如果前几年没有借下那么多债务，不着急追求企业排名，现在自己每天的睡眠肯定会踏实很多。

但显然，积极跻身各类榜单前列，让国购在换取地方政府鼓励企业的优惠措施和各路金融机构的资金支持上拥有了更多的噱头和话语权。

即便是在2015年市场下行、房地产业务面临瓶颈时，袁启宏也未停下扩张的脚步，一边斥资6.7亿元拿下合肥单价“地王”，一边将目光投向了机器人产业。

2015年5月，安徽国购机器人产业控股有限公司与公司原控制人签订协议，以现金1.3亿元收购上海宏望100%股权，并投资10亿元成立安徽国购机器人产业控股有限公司。

2016年10月，国购以15.80亿元现金受让司尔特25%的股权，涉足现代农业化肥生产；2017年1月，国购5次买入东凌国际，累计耗资5亿元；2017年，国购出资3.5亿参与安凯客车的定增计划。这也让《安徽地产大佬袁启宏百日投24亿参控三公司》的报道铺天盖地。

从房地产业起家，陆续进入人工智能、健康医疗、农业等领域，并先后收购上海宏望、买入司尔特、收购东凌国际、拿下地王……2005年，自35岁的袁启宏担任国购集团董事长以来，国购的“大跃进”式扩张就不曾停止。

“民营企业的问题就出在既想做大，又想做快。”如今，这位70年代出生的“合肥十大杰出青年”还有一个美好的梦想：计划利用5~10年时间，将企业打造为中国最大的智能机器人公司，促使智能机器人全面进入人类的工作与生活，改变人类的生活方式。

但现实总是残酷的，他不得不承认，眼下最重要的事情就是筹钱还债。