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把增速从96.5%调至22% 宝龙给今年定下500亿元的“保守目标”

每日经济新闻 2019-03-22 17:56:32

宝龙地产今年的目标足够“保守”。

每经记者 程成    每经编辑 陈梦妤    

3月22日,宝龙地产(01238.HK)在香港召开2018年度业绩发布会。宝龙地产总裁许华芳在展望2019年时表示:“销售要到500亿元,增长22%。”

500亿元、22%的增速,是宝龙地产给自己定的2019年销售目标。在楼市调控不断深入的大背景下,不少房企纷纷下调了2019年的销售增速目标,宝龙地产并不例外。

但就在前一天晚间,宝龙地产发布2018年度报告,全年实现合约销售金额410.4亿元,创下历史记录,同比增长高达96.5%。

增速从96.5%到22%,以此来看,宝龙地产500亿元的目标足够“保守”。

净利润下滑

《每日经济新闻》记者注意到,宝龙地产定下“保守目标”的一个背景是,其合约销售金额在创下历史纪录的同时,出现净负债率上升,以及净利润下滑。

年报显示,2018年宝龙地产实现收入195.9亿元,同比增长25.7%。但在利润方面,宝龙地产拥有人应占利润同比下滑15%至28.4亿元。不过,宝龙地产的毛利高达75.5亿元,同比增长44.6%;毛利率为38.5%,较上年同期增加5个百分点。

值得注意的是,一方面是宝龙地产净利润的大幅下滑,另一方面是成本的快速增长。

2018年,宝龙地产总利息开支为29.6亿元,同比增加46.5%;销售及营销成本达到7.9亿元,同比增长57.2%;行政开支达到14.8亿元,同比增长65.4%。

虽然毛利较高,但快速上涨的成本远远超过营业收入的上涨幅度,并最终导致净利润的大幅下滑。

负债率方面,至报告期末,宝龙地产的净负债率为101.6%,较上年同期提高了14.8个百分点。虽然101.6%的净负债率在港股内房股中并不算太高,但在碧桂园、恒大等标杆房企纷纷去杠杆、降净负债率的背景下,宝龙地产的净负债率不降反升。

年报数据显示,至2018年末,宝龙地产有557.7亿元的物业、土地使用权等用于抵押借款,同比上涨67.6%。借款成本方面,2018年实际借款利率为6.48%,较上年同期小幅上升0.18个百分点。

显然,如何通过降低成本特别是财务成本来改善利润水平,将是宝龙地产在2019年必须得面对的现实压力。

轻重结合

《每日经济新闻》记者注意到,3月5日,宝龙地产成功发行总额10亿元、票面利率7.2%、期限为2年的中期票据。而实际上,年初至今,宝龙地产还曾发行多笔票据进行融资。1月14日,其发行于2021年到期的2亿美元、利率9.125%的优先票据;1月21日,其发行总额3亿元、利率5.85%、期限270天的超短融债券……

而上述融资中,将有大部分用于偿还其多个商业地产的开发贷款。聚焦商业地产的宝龙地产,对资金的渴求可见一斑。

实际上,由于商业地产的开发周期长,快速扩大商业地产规模对开发商的运营能力、资金实力有着不小压力。但同时,商业物业的租金收入、增值收益,仍能让不少商业地产开发商取得较好业绩。

自2013年宝龙地产将战略调整为“也上海为中心,深耕长三角”后,其逐渐将重心从三四线城市掉头转向布局一二线城市,特别是华东区域。至2018年底,宝龙地产经营及管理的商业广场达36个。

但与恒隆、九龙仓等不同的是,宝龙地产的一些商业项目并不分布在城市核心区域的核心地段。以上海为例,其目前在上海运营的6个商业广场,基本都位于上海郊区。无论是租金收入,还是增值收益,显然无法与恒隆、九龙仓项目相比。与此同时,作为全自持的“重”资产,对宝龙地产的资金实力着实是个不小的挑战。也正基于此,近两年宝龙地产也在尝试轻资产运营,实现“轻重结合”。年报显示,至2018年末,宝龙地产运营了3个轻资产项目。

(封面图片来源:摄图网)

责编 陈梦妤

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