滨江服务港股上市 浙商戚金兴资本版图再扩张

每经记者 沈溦    每经编辑 魏官红    

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3月15日，滨江服务（03316，HK）正式登陆港交所，成为港股上市的第12家物业服务企业。15日收盘时，滨江服务报收7.32港元/股，市值19.52亿港元，市值位列港股上市物业服务企业第9位。

值得一提的是，自2016年绿城服务在香港上市以来，浙系物业服务企业也加快了上市步伐，2018年南都物业在A股上市。而2015年在新三板挂牌的开元物业，也已经在A股IPO排队中。

资料显示，滨江服务由浙商戚金兴持有1.27亿股，占比47.51%，为公司大股东，对于旗下第二家上市公司滨江服务选择在香港上市，戚金兴认为，这是出于内地与香港资本市场是两种运作模式、两个渠道互补来考虑的。“如果两个公司都在A股，相当于两个儿子，现在相当于一个儿子一个女儿，（财务结构）相对更完美。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也对《每日经济新闻》记者表示，直接在A股市场上市物业板块，容易形成资金内部转移的风险，而在两个不同的资本市场上市，相对会更加独立。

聚焦高端市场

资料显示，自1995年成立以来，滨江服务聚焦杭州及浙江其他地区，已积累了24年的行业经验，从一家杭州本地住宅物业管理企业逐渐成长为全国知名的优质物业管理服务提供商。

招股书显示，滨江服务在管物业类型大体分为五类：中高端住宅、商业写字楼、企业总部大楼、大型商业综合体、产业园区。招股书显示，截至2018年8月31日，在滨江服务的总体收入中，住宅物业收入占比85.8%，非住宅物业收入占比14.2%。

对于目前公司服务的类型占比，滨江服务集团董事会主席、总裁兼执行董事朱立东对《每日经济新闻》记者表示：“未来，基础物业服务作为主要经营模块之外，还将对产业园区经营等进行拓展。”

记者注意到，作为自老牌房企滨江集团拆分而出的物业服务企业，滨江服务相较于新城悦、永升生活服务、绿城服务等更早上市的房企系物业公司在管理面积、营业收入、利润水平、业务布局等方面都稍弱，但盈利能力则更为优质。

与滨江集团“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东”的策略相匹配的，截至2018年8月，滨江服务的业务基本在浙江地区。其在杭州地区的收入占79.6%，而在杭州以外的浙江省其他地区占比20.4%，业务布局相对集中。

另外，招股书显示，截至2018年8月，滨江服务的毛利率水平为28%，其中物业管理服务的毛利率为15.8%，非业主增值服务毛利率为48.6%，业主增值服务的毛利率为57.9%。其毛利率水平在可比上市公司中为中等水平。对此，朱立东表示，员工成本是集团销售成本的最大组成部分，占比达86.9%，而公司对此问题也相当重视。此次上市，滨江服务有25%集资额用于开发集团的管理服务系统，相信可借此降本增效，提升公司精细化管理，控制成本。

虽然毛利率水平并不突出，但是滨江服务的盈利水平并不低，公司净利率2017年为16.5%。而净资产收益率水平更是达到了70.3%，在同类上市公司中居首，远高于行业平均水平。

对于滨江服务，戚金兴对媒体记者表示：不能一味追逐资本，扩张规模，应在质和量间寻求平衡发展，争取做服务行业品质的领跑者。

谋求浙江区域外市场扩张

此外，脱胎于上市房企滨江集团的滨江服务同样存在依赖关联房企的问题，受惠于近年来的房地产市场热潮，滨江服务在管理规模上一直保持稳健增长。2015年~2017年，滨江服务在管面积均保持24%以上的增长率，而2018年1月~8月，其在管面积相比2017年整年也超过25%。

根据招股说明书，滨江服务在2015年~2017年来自滨江集团开发的物业占比分别为98.4%、91.9%、82.1%，但2018年1月~8月，来自关联公司的物业占比降至75.7%。

朱立东表示，作为滨江集团和滨江服务主战场的杭州，房地产市场的波动非常小，而滨江集团目前的发展情况则强于市场，从趋势来看，在未来相当长的一段时间内，滨江服务收入的主要来源仍是滨江集团，但第三方物业开发商的占比仍会继续提升。

2015年、2016年、2017年，滨江服务集团分别实现收入1.59亿元、2.26亿元、3.49亿元。相应的净利润分别为0.11亿元、0.22亿元和0.58亿元，三年复合年均增长率为48.3%，2018年1月~8月，滨江服务实现收入3.07亿元，较2017年同期增长约44.1%。

招股书显示，截至2018年8月，滨江服务总共有68个在管物业，包括51个住宅物业及17个非住宅物业，在管总建筑面积为1080万平方米。

与此同时，滨江服务积极谋求区域内外的扩张，截至2019年2月19日，已将业务扩展至江苏及江西，涵盖中国4个省、直辖市及自治区的19个城市，新增11个物业管理服务项目，获得11个新非业主增值服务项目。

安信国际研报认为，物管行业是劳工密集的产业之一，劳工成本占滨江服务总销售成本超过80%，最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力，另外，公司区域性影响较大，管理服务的收入中约80%来自杭州，其余的20%来自浙江省其他城市。

《每日经济新闻》记者注意到，由戚金兴实际控制的滨江集团（002244，SH）于2008年5月份上市，其个人实际持股占比38.55%，截至3月15日，公司市值为140.64亿元，2018年年度业绩快报显示，公司预计2018年实现营业收入210.50亿元，实现营业利润41.53亿元。