2019，西安楼市没有救世主？

每经记者 任伯懿    每经编辑 师安鹏    

▲ 图片来源：摄图网

地产大佬们哑火了，连卖房小哥也不再亢奋。

2017年喊着“逼死观望者”的那群置业顾问，如今朋友圈佛系了许多，“过年了给自己安个家，快快联系我187********。”

某一线房企更狠，人力资源被派到销售前线不说，朋友圈里每天房子都在打折。未来30天，找我买XX楼盘享受95折！并减3万！尾盘9折！

终于，西安楼市在经历了两年的狂飙突进之后，回归理性。

这种理性的得来，一方面源于中央对“房住不炒”的严控，当然，更现实的原因是近两年对购买力的收割几近完毕。

与此同时，一些不确定因素同样存在，西安去年的精装房政策，以及今年全国关于“取消公摊”的讨论，给未来楼市又蒙上了一层未知。

2019年，西安房价究竟何去何从？

突如其来的“精装房”

去年底，一张从微信流出的截图，像一粒石子，在本已复归平静的西安楼市，溅出阵阵涟漪。

截图中，《西安市新建住宅精装修实施方案》格外显眼，西安的精装房时代真的来了？

一些楼盘的置业顾问像打了鸡血，鼓吹西安房价的新一轮暴涨——

以后新房再无毛坯房，房价均价将会再次拉高！

趁价格还能接受，趁现在还有机会，赶紧下手！

刚开始还有部门喊话“此事正在研究还未敲定”，但两周后，消息就已坐实，市政府办公厅印发了文件，一片哗然。

虽然文件中强调， “全装修是指新建城镇住宅中的集合式住宅，在竣工验收前，必须达到所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”，与一般的拎包入住精装修有所差别，但也足以引人遐想。

▲ 图片来源：摄图网

一位置业顾问感叹，对于开发商来说，一旦政策出台，小型房企资金沉淀期延长，可能又要逼死不少小开发商。其次，开发商成本增加，必然给了开发商涨价的空间。

涨价，就是人们最关心的。

过去两年，西安“限购、限贷、限售、限价”全用上，几乎用尽了所有调控手段。其中，限价更是牢牢控制了开发商的涨幅，一度造成部分区域二手房新房倒挂。

但如果既要限价政策，又要开发商推行“全装修”房，势必造成开发商利润空间缩减，那么开发商为了赚钱，则会降低建造成本，进而就是房屋质量不过关，业主维权不断。

而每一次维权都会造成政府的社会治理成本增加，这种结果是开发商、购房者和政府都不愿意看到的，那也就意味着，限价松动势所必然。

反映在市场上便是，目前的观望者在“买涨不买跌”的心理作用下，抓紧上车，遇冷的西安楼市仍是一江春水。

公摊取消推高房价？

比西安推行“全装修”房更早的是，央媒对“取消公摊”的试探。

虽然，直到最近，住建部官网一句“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，才引发了大众 “天下苦公摊面积久矣”的疯狂吐槽。

但实际上，去年夏天，人民日报、新华社就曾对公摊面积提出质疑，中国这一独有的奇葩制度，在没有统一规定、明确条文的情况下，20多年来，成为了国人买房必须要吃的“黄连”。

即使香港已经废止了“公摊面积”，但从香港学习这一制度的大陆，却延续至今。

如今拿出来再讨论，想是一场改革已经在路上了。

但公众更关心的是“取消公摊”对房价的影响。

比如“羊毛出在羊身上”，现在100平的房子，总价100万，平均下来每平1万元，如果取消公摊面积，按20%算，套内面积只有80平，在总价不变的基础上，实际上每平的价格变成了1.25万元，均价上涨了25%。

▲ 图片来源：摄图网

此外，房屋面积目前还牵扯到物业费、取暖费、电梯费等等，如果这些按套内面积计算，购房者当然欢迎，但如果物业公司因此受损，降低了服务质量，又是购房者不愿意承受之痛。

而且，取消公摊造成的商品房单价上涨，也是与当前“房住不炒”的大背景相违背的。

可如果既要取消公摊面积，又不能涨价，其实又回到了上文谈到的问题，开发商偷工减料，改变设计，楼道、会所、大堂等公共面积缩水，反而违背了取消公摊面积的初衷。

如何破题呢？

目前来看，地方政府是否甘愿把地价降下来或成为解决问题的关键。因为只有地价低，开发商的成本才能低，也才有盈利空间。

所以，对于西安来说，商品房未来如果按照套内面积计价，在仍依赖土地财政的情况下，房价难降。

谁来解局西安楼市

农历新年刚过，本地媒体关于2019年房价继续上涨的风，就开始吹了。

但事实，也可能确实如此，除了上文谈到政策变动，西安的抢人政策、原材料成本上涨等原因，也可能助推房价，或者说为房价托底。

2月，西安市进一步放宽部分户籍准入条件，具有本科(含)以上学历的人员落户不再受年龄限制，同时，全国在校大学生均可落户。

陕西省房地产研究会会长王圣学接受媒体采访时直言不讳，西安市的人口目标是到2020年城镇人口达到1000万，全市人口达到1500万，而现在距离目标分别都有400万的差额，每年至少100万人口的增长速度，直接引发了旺盛的住房需求。

从这方面来讲，2019年的西安楼市，从投资、开发、销售等规模上来讲，依然会是上升之年。

王教授甚至说，去年出台的“两个20%”的政策，从土地源头保障了低收入人群的住房需求，商品房不应局限在价格公示的门槛里，随着整个楼市的稳定发展，限价应在适当时候逐步放松。

▲ 图片来源：每经记者 王朋 摄

这让人多少有些担心，西安的“一城一策”似乎也要来了。

微博上段子手已经跃跃欲试：

房产交易大厅里，一拨人卖掉了房，准备进股市抄底；另一拨人刚从股市解套，准备囤房。两队人马擦身而过，互相瞟了一眼，心底都念了一个词：SB。

现实往往就是这么魔幻，人生三次暴富的机会，赌徒们都相信自己能抓住。

我们的陕西乡党冯仑，年初就说了“如果是捡的钱就买房，如果是挣的钱暂时别买房。”

可惜好多人没听懂，按易会满主席的话说，就是不懂敬畏。

西安此前的大涨，早已把购买力释放得差不多了，小涨可能，但再想来一波大牛市，政策不允许，老百姓的钱包也不允许。

咨询一个房地产业内的朋友对于今年西安楼市的判断：

——稳中有升。

——原因呢？

——个人经验。