上市房企财务“美容”用上玻尿酸 雅诗兰黛供货商借壳鲁商置业

每经记者 陈梦妤 林菁晶    每经编辑 甄素静    

信息不对称的行业，往往潜藏着很大机会。

比如，房地产和玻尿酸。

此时此刻的鲁商置业，内心一定是矛盾的。毕竟，大股东让自己在房地产和玻尿酸之间做出选择。

都知道医药和房地产是暴利行业，那么用地产公司置换医药公司，这笔交易到底值不值？

常年资产负债率90%，活得并不开心的鲁商置业，这几天极大拉近了与网红的距离，也令生产玻尿酸的山东福瑞达医药集团有限公司（下称福瑞达）成功上位，几乎一夜成名。

如此，福瑞达借壳上市，鲁商置业降低负债，一箭双雕。

一手玻尿酸，一手房地产？

12月8日，鲁商置业发布公告，拟受让控股股东鲁商集团持有的福瑞达100%股权，交易价款9.27亿元。

与此同时，鲁商置业以其持有的泰安银座房地产开发限公司97%股权、东营银座房地产开发有限公司100%股权和济宁鲁商置业有限公司100%股权，合计作价8.06亿元转让给鲁商集团，差额部分1.21亿元以现金方式支付。

这家低调的福瑞达，据公开资料，从1993年创立之初，就一直保持着全球玻尿酸研发应用领域领导者的地位，率先发明了用生物发酵的方法生产玻尿酸，实现玻尿酸规模化的批量生产，并一举成为全球最大的玻尿酸产研应用基地，成为全球一线品牌的原料供应商。比如，雅诗兰黛、兰蔻、资生堂，全球70%左右的玻尿酸都是由福瑞达提供的。

福瑞达旗下医疗产品丰富，包括药品、保健品、化妆品三大业务。今年1～10月，福瑞达实现营业收入6.83亿元，实现归属于母公司的净利润2162.79万元。

根据财报，鲁商置业前三季度实现营业收入48.39亿元，同比增长33.02%；归属于上市公司股东的净利润9766.66万元，同比增长11.34%。

不过，控股股东山东省商业集团对这笔交易充满了自信：福瑞达医药2018年、2019年、2020年实现的净利润总数分别不低于2537万元、5555.74万元、8493.43万元，如未达到利润承诺数，山东省商业集团将按照约定向上市公司进行补偿。

上市重组9年，资产负债率居A股房企首位

而鲁商置业寻求转型的背后，是其不得不面临的资金困境。这也代表着地方国企的普遍现状：一方面，负债高企，主营业务业绩不佳、入不敷出，不得不寄希望于转型来“深化国有企业改革，提高上市公司的持续经营能力”。

事实上，自2008年借壳上市以来，鲁商置业资产负债率一直处于较高水平。2009年至2017年，鲁商置业资产负债率均在90%上下。截至今年半年报，其资产负债率94.34%，在125家A股上市房企中居首位。

巨大的负债压力之下，鲁商置业不得不通过发债来偿还银行贷款，以便多节省下每年1.4亿元的利息。毕竟2017年全年，鲁商置业的净利润只有1.05亿元。8月8日，其发布公告，拟非公开发行不超过20亿元公司债券，用于偿还公司债务。

但更雪上加霜的是，鲁商置业此前因财务审计机构涉嫌违规，筹划了逾两年的定增申请于今年9月初被证监会中止。

2008年的重组上市成功，是鲁商置业的高光时刻。旧瓶装新酒之后，此前上市公司原有的亏本业务及债务全部剥离，而重新打包进去的11个房地产项目公司、13个房地产项目，近300万平方米的土地储备，让鲁商置业一跃成为山东省最大的房地产公司。

随后的状况急转直下。数据显示，2009年至2017年，鲁商置业净利润分别为4.39亿元、4.41亿元、2.35亿元、2.47亿元、2.63亿元、2.06亿元、1.12亿元、0.92亿元和1.05亿。这也意味着，鲁商置业上市9年净利润下降近八成。

好在2017年下半年开始，随着一系列国改时间表和实施细则的落地，山东省国改进程提速进入深水区，鲁商置业有望通过建立市场激励机制实现净利润逆袭。今年1月，山东省国资委出台了《省国资委以管资本为主进一步推进职能转变实施方案》文件，将地方上市公司股权激励审批权下放到省管企业和市国资监管机构。

今年8月初，鲁商置业的股权激励方案如期而至，拟向公司董高监等骨干人员267人授予3002.9万份股票期权，约占公司股本总额的3%；同时自授予日起满24个月后可以开始分三期行权，未来每12个月行权数量的占比各达1/3。

业绩承诺方面，以2017年度归属母公司净利润和ROE为基数，2019-2021年度归母净利润增长率不低于40%、50%和70%，2019-2021年度的ROE增长率不低于25%、30%、35%。

不过，鲁商置业的股票依然在底部徘徊。截至12月17日收盘，价格为3.21元。

一心谋求将地产业务做大、做强的鲁商置业，在这个难熬的冬天，把玻尿酸变成了新的期待，希望在注入玻尿酸之后，鲁商置业能够实现药效最大化。