刷屏！深圳某小学50平米以下学区房将被限制入学？事实是......

买不起大房子，孩子就不能上学？！

12月5日下午，一则《深圳某小学发布新规：50平米以下住房将被限制入学》的新闻刷屏，事关房子和教育两件大事，难免牵动大家敏感而脆弱的神经。部分人将其解读为穷人将读不起好学校或小房子受歧视。

然而，中证君（ID：xhszzb）多方求证，被告知上述两种理解或为过度解读。

那么事实究竟如何？

并非限制50平米以下住房不能申请入学

首先，看看学校规定的原始版本。

深圳市螺岭外国语实验学校在学校官网显眼位置公告：

近年我校地段生源持续增加，学校学位已到极限。为了优先保障学校地段内实际购房居住的户籍适龄儿童就近入学的权利，防止临时择校性申请，挤占地段生学位，人为造成不公平和学位紧张局面，保证教育教学的正常开展，现参照兄弟省、市、区做法，结合我校实际情况，从2019年开始，对申请我校学位的房产补充要求如下：

（1）住房面积小于或等于30m2的，需购房及实际居住满六年以上，且在深圳市内没有其他更大面积住宅类商品房。

（2）住房面积大于30m2且小于或等于50m2的，需购房及实际居住满四年以上，且未被锁定。

（3）住房面积大于50m2的，需购房及实际居住满一年以上，且未被锁定。

（4）以上所述的购房年限，均以当年4月30日为基点向前倒算。

学校将通过社区网格系统记录和家访等形式对是否在申请房产实际居住进行核实。

可以看到，规定上写得很清楚，并没有限制50平米以下住房不能申请入学，而是对该学校周边住房面积划分三种类型，将不同面积住房与购买且实际居住年限绑定，作为申请入学的条件。

且规定中有保障性条款，称学校将通过社区网格系统记录和家访等形式对是否在申请房产实际居住进行核实。

该规定或为保障就近入学

今日下午，中证君致电深圳市螺岭外国语实验学校，想了解一下其制定政策的初衷，但学校电话一直处于忙线状态。

那与之相关的各方，又是什么想法呢？

在深圳龙岗买房且小孩子上幼儿园的吴遵（化名）说道：“我认为这主要是限制一套房子学位被重复利用。深圳优质学位资源非常紧缺，有些人会为了学位，在好学校周边买一个总价相对较低、非常小的房子给小孩上学用，等小孩毕业了再转手卖出去，相当于一套房子的学位被重复利用了。”

深圳链家某中介表示：“螺岭、石厦周边30平米的房子基本是一居室，太小了，不适合家庭居住，所以很少有家庭自住的。很多人的套路是这样，为了给小孩读书在学校周边买个小房子，积够分入学，但是自己不住，把房子租出去。再在离学校比较远的地方买一套大点的房子自住。这样就导致相应区域的学位非常紧张。”

对于该规定的合理性，中原地产首席分析师张大伟表示：

首先，这种规定并不具有普遍性，只有个别学位特别紧张的区域会出现；

其次，该规定有其合理性，可以避免对学位房的炒作，保障就近入学。

“对于面积特别小的学区房，业主不住只是为了炒作学区房而买。如果这类行为被允许的话，容易助长学区房炒作风气，不值得鼓励。”张大伟说道。

易居研究院首席分析师严跃进对中证君（ID：xhszzb）表示，此次深圳学区资源的改革，预计对上海也会有一定的影响。此前就有案例，如果学区房的房子面积太小，会被认为是炒房，这样落户就比较困难，也会影响上学。因此，未来政策很可能和学区房面积挂钩。

“房地产市场整体调控较为严重，但是学区房属于一个特例，也是支撑一线房价的一个特殊群体。未来一方面要在学区资源上改革，因为租房政策实施后，租房者本身也要上学，这是一个民生问题。另一方面，学区资源普及后，原有学区房本身的价值如何定义，也是一个需要谨慎考虑的问题。”严跃进说道。

北上广此前已有类似规定

北京——

学区房6年轮回

很多家庭会选择宝宝刚出生甚至未出生时就购买

中证君（ID：xhszzb）了解到，北京各区学区房实行6年轮回政策。一套学区房名额一旦被占用，下一个接盘的孩子只能等6年以后才可以凭借该房产入学。

“北京学区房购买的套路很深，很多房子只临者一条街，街东边是学区，街西边就不是了。如果不好好研究，根本不能实现入学目的。此外，现在国家逐步淡化学区房概念，很多中介对外称都可以上学，根本没有学区房。但是好的学校一定需要学区房。”有购房者表示。

位于灵境胡同附近某中介人员说：“政策规定，不允许中介对外宣传学区房，以防哄抬价格。但好的学区房，大家都是知道的。”

据他介绍，以宏庙学区为例，目前只有丰汇园、丰融园、宏汇园、宏英园、丰侨公寓5个小区可以算宏庙学区房。

星星（化名）早在2016年初做准妈妈时，就买下了位于海淀区的一处学区房。她表示，自己买学区房很大一部分原因是跟风。当时买下的房子上一个业主刚用完入学名额，自己买下6年后使用，两不耽误。另外，当时那所房子传闻要划归到更好的片区，但由于只是传闻，所以价格整体没有溢价。

“每个区都有学区房，西城相对最好，价格也最高。”星星表示，“学区房肯定要提前规划，北京很多家庭会选择宝宝刚出生，甚至还没有出生就买学区房。如果到临上学才去买，有可能想去的学校没有合适的房源，户口也迁移不过去。另外，很多学区房周围的幼儿园资源也较为优质。”

诸葛找房首席分析师陈雷表示，之前学区房是小区对应的几个小学，划片之后范围扩大，凭借学区房上学功能弱化。目前楼市调控政策较为成功，市场得到有效控制，但是学区房的概念仍在，上学需求依然旺盛，而需求旺盛则会导致投机炒作行为，因此出台学区房政策目的在于弱化学区概念，弱化学区房所附属的价值，来稳定市场。不过，由于学区房属于稀缺品，炒作行为仍然存在，但并不会出现过分热炒现象。

此外，学区房并没有完全脱离居住属性。学区房一般都位于城区，地理位置好，本身价值就高，加之是学区，才会更加受到重视。如果房价不涨，那么炒学区房会损失交易税费。

上海——

部分区实施“五年一户”入学政策

部分区对落户年限有明确要求

“五年一户”入学政策，即一个门牌号一居住户，五年内只接受一个学生(双胞胎和单独二孩例外)。实施这个政策的有8个区：静安区、长宁区、宝山区、浦东新区、黄浦区、徐汇区、杨浦区、闵行区。

除了五年一户，部分区对落户年限有明确要求。一般各区域都不是买了房就能立马入学，对户籍迁入时间有所要求，家长们若有购买学区房意向需提早做准备；户口若是迁不进，也是白费。

广州——

越秀区也有类似规定，具体条款不同

广州某房地产研究机构相关负责人张麟（化名）指出：“个人觉得深圳出现该规定，其实应该是学位太紧张了，学校不得已才抬高门槛。如果没法全都满足需求，只能设条件进行筛选，而且该规定是假设在这个区域实际居住年限越久的人，对学位的需求度更真实。”

他指出，广州越秀区也有类似规定，不过具体条款不同，或有借鉴意义。

《2018年越秀区小学一年级招生简章》附件3中对小面积房产住户的规定为：

适龄儿童的父母截止至2015年4月15日前（含2015年4月15日）通过购买或转让等方式拥有的独立房产的建筑面积在30平方米以下（不含30平方米）并实际居住，由对口小学接收。于2015年4月15日后通过购买或转让等方式拥有的独立房产建筑面积在30平方米以下（不含30平方米），是其唯一居住地，由对口小学接收；如适龄儿童父母另有房产或其他居住地则由区教育行政部门统筹安排学位。

来源：中国证券报（ID：xhszzb） 记者：黄灵灵 董添