消费升级时代 金融创新服务商业地产

每经记者 董青枝    每经编辑 陈梦妤    

“到了今天，我们做任何老的商业一定会死掉，因为人变了。”宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市建设发展集团有限公司总裁余英在11月21日的2018观点商业年会上直言，“创新这两个字非常重要，互联网时代的到来，我相信真正的商业一定会在模式、产品、运营方面有巨大变化。”

此外，多位业内人士表示，金融创新本身很重要，但同时也要重视商业地产本身的盈利能力。

记者 董青枝 摄

商业创新面临“三座大山”

会上，世联行首席技术官黎振伟认为，中国国内商业正面临“三座大山”，消费者的要求越来越多样化，他们重实惠亦重品质，要面对这些消费者非常不容易；存量运营时代逐步到来，而运营是很难的；互联网时代带来了很多新的科技，改变很多的消费方式，但更新迭代亦越来越快，适应是一个问题。

福晟土地投资公司副董事长何建华表示，市场永远是存在的，不要怕追求新，“体验式消费和新商业，未来的前景是很大的。”

根据首创钜大有限公司助理总裁符兹栋提供的数据，预计到2021年，消费者市场的规模会达到6.2亿美元，中国仍然是世界上发展最快的一个消费市场。

“现在市场最大的变化是消费者在变化，消费者变化之后需求跟着变化。”招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副总经理王俊标指出，“开发商要学会对现有的存量项目进行重新包装、重新定位，符合新的发展需求，达到优化布局，做到提质增效。”

同时，在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来，未来的商业应该是物质需求加上精神享受，合起来才是真正的商业终极目标。

而华夏幸福副总裁、商业事业部总经理吴艳芬认为，面对“三座大山”，练内功是一个比较有挑战的方面。“做产业新城的商业导入，我们的经验就是不要贪大，不要求全，而是更多地基于你能吸引谁和服务谁这两个角度来深耕细作，并且有稳定的团队。”

值得注意的是，“住宅的创新和商业的创新是很不一样的，很难把住宅创新的那一套直接搬到商业里。地产人转成商业人其实是蛮颠覆的，要经历完全自我否定的过程，然后不断去思考。”广州时代商业管理有限公司总经理王媛媛指出。

以金融创新服务商业地产

商业地产的发展需要金融的支持、资金的推动，但目前的传统融资渠道逐渐收紧，企业融资非常困难，这也在一定程度上制约了商业地产的发展，金融该如何做出创新，助力商业地产发展？

中国长城资产（国际）控股有限公司投资部董事总经理田炯表示，房地产的一个短板就是缺乏长期稳定、低成本的资金，在商业地产尤为突出。“但现在国内资本市场的证券化产品越来越多，包括CMBS、REITs，这一块我们也在做很多尝试。”

全国工商联房地产商会香港及国际分会主席林熙龄则认为，不管是创新还是用传统的方式做，投资者最后都是看收益率。“现在要想的不单单是创新那么简单的问题，关键是创新以后能否持续拿到可预计的现金流。”

奥陆资本执行首席投资官蔡金强也赞同，现金流很重要，尤其是商业地产。不过蔡金强指出，“对商业地产来说，春天就快来了，现在有可能是黎明前的黑暗，尤其是今年和明年，因为期间融资成本可能会大幅飙升。”

蔡金强补充道，在融资环境收紧的情况下，做金融创新会有非常大的挑战，现在更重要的是做一个模式跟运营创新，金融创新并不是非常容易。

但是，元丰资本合伙人古迎辉认为，金融创新往往是在市场环境最差的时候，被迫使出来的。“回顾欧美的金融创新的历史，CMBS、REITs等推出来的时候，是美国市场环境最差的阶段。”

对于商业地产的金融创新，彩湾智本首席顾问、不动产发展运营专家耿树森表示，首先还是要学会让商业地产项目盈利。“放弃住宅房地产思维，放弃快盈利的观点，才可能找到盈利点。”