解码成都世界城市等级再跃升：加快楼宇经济高质量发展 以标准化推进国际化

每经记者 余蕊均    

▲成都楼宇 每经记者张建摄

北京时间11月14日凌晨2点，全球化与世界城市（GaWC）研究网络公布了最新一期《世界城市名册》，成都排名上升29位，等级提升为“Beta+”，再创新高。

作为全球最著名的城市评级机构之一，GaWC有一套独特的评判标准，即以先进生产性服务企业衡量城市的国际化水平，在其研究体系里，写字楼里的办公网点就是连接世界的节点。三个月前，该机构副主任凯瑟·佩恩和同事本·德拉德到成都调研——在上一期排名中，成都被暴力拉升4个级别至Beta-，全球增幅第一，他们希望探寻背后的增长密码。

调研结果让他们感到惊喜，这座中国内陆城市对以法律、金融、会计、咨询等为主的先进生产性服务企业吸引力迅速扩大。这也解释了为什么成都与世界城市的连通度能以全球最大增幅跃升。

“国际高端企业、一线品牌陆续落地，说明成都已经具备了能够承载它们发展、发挥它们功能的空间。”成都市楼宇经济促进会秘书长张萍在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，楼宇的发展水平一定程度代表了城市经济的能级，“如今成都在世界城市中的排名再度提升，不仅是对城市本身的肯定，也反映出楼宇经济建设的成效。”

当前，成都正在进行国家级楼宇经济服务标准化试点，从标准化入手，建立起一套调控、引导、规范商业、商务办公市场的标准体系和系统规则，引导商业、商务楼宇回归产业平台，助推楼宇经济高质量发展。成都市商务委主任陈麟表示，将把发展楼宇经济作为助推城市产业升级、经济高质量发展的重要抓手，完善标准体系、规范行业自律、搭建资源平台、做优企业服务，进一步激活城市商业、办公楼宇产业承载、集聚、衍生功能，加快营造国际化、便利化营商环境。

“连接世界的节点”

成都和伦敦怎样联系到一起？

戴德梁行大中华区董事容亚当举了一个例子：当遇到企业的出海需求时，他们将首先整合企业所在地、出海目的地和总公司三地资源，组建“工作小组”，然后研究各地案例，寻求最佳方案，最后，还将找来法律、会计等领域的公司，解决细节问题。

不只房地产顾问公司，包括银行、律所、会计师事务所等在内的国际高端服务业企业皆是如此。他们遍布全球的办事处，如“基站”一般发生联系，城市也因此产生互动。

这就是GaWC独树一帜的研究体系，以先进生产性服务业为切入点，聚焦城市是如何联系起来的。这些服务业企业不仅可以贡献GDP，还能为其他产业提供服务。

“我们研究全球175个大型先进生产性服务企业，对他们在全球707个城市的布局作出统计，在城市之间，他们的（办公室）联系到底意味着什么？”GaWC发起人、英国皇家社会科学院院士泰勒举例说，比如你在纽约工作，可以拥有这项服务，可以和全球其他地方合作，说明这座城市的连接性很强，外部性很好。

时隔7年再相见，佩恩眼前的成都已跻身全球强二线城市行列，与波士顿、汉堡、哥本哈根等城市比肩。

她在这次调研中反复强调，世界经济的主要推动力量已从工业经济转型为知识型经济，而高端服务行业的集中度高、创新性强、附加值高，“是城市软性的‘基础设施’”，能够改变城市与城市之间的连接关系，是现代城市发展的动力源泉。

调研结果让佩恩感到惊喜，成都的全球连通性有了极大的提升，这座中国城市正在发生积极的变化。

有两组数据可以说明：普华永道成都办事处负责人杨权梅表示，营业不到三年，团队已从最初的4人扩大到80人；戴德梁行华西区总经理张裕鹏透露，2012年德勤入驻成都时，寻求的办公面积约为2000~3000平方米，而最近落户的一家咨询公司，首个办公区域达到40000平方米，并且，“这是一种趋势”。

另一个问题在于，随着企业不断汇聚，城市的硬件基础设施能否满足日益增长的市场需求？成都是否已经准备好了？

对此，张萍是充满信心的。2014年11月，成都市楼宇经济促进会成立，是国内首个楼宇经济行业组织，作为秘书长的她，4年来见证了一家家企业找到“安家之所”，也见证了一栋栋楼宇的转型升级。

“如果不具备国际化、现代化的楼宇，他们也不可能来。”她在接受《每日经济新闻》记者采访时直言，企业、品牌愿意在这里聚集，说明成都已经具备了能够承载其发展、发挥其功能的楼宇空间。

以仁恒置地广场为例，作为成都首批超甲级商务写字楼，其入驻企业包括了IBM、德国大众、杜邦等40余家世界500强企业，外资企业、机构占比高达70%；成都IFS自开业以来，不断吸引国际高端服务业企业进驻，如花旗银行、渣打银行、麦肯锡、毕马威等，它们相互推动，造就了成都的又一个商业中心。

正如渣打银行华西区总经理兼成都分行行长邱国光所言，在纽约，渣打银行一定会在时代广场落脚，在成都则必选IFS，因为“这些地标建筑不仅能为公司带来巨大的商贸流量，更能提供完整的商业生态圈。”

精准定位明确“我是谁”

没有梧桐树，何来金凤凰。这一点，因商而立的成都是知道的，这也是其为何要大力提升楼宇品质、推动标准化建设，发展高质量楼宇经济的原因所在。

“我们认识到，楼宇是现代服务业的重要载体，今天的楼宇布局就是明天的产业布局。如不抓住新常态下城市动能转换、产业升级的战略机遇，针对商业及办公写字楼实施分类调控、差异化的引导，今天的楼宇功能品质不优、服务质量不高，会成为未来影响产业高端导入、高端产业集聚的‘短板’。”成都市商务委楼宇经济处（园区发展处）副处长吴科宇对《每日经济新闻》记者表示，“需要职能部门，在促进楼宇经济发展中扮演好‘市场增进者’角色，用好政府‘有形之手’，与市场‘无形之手’形成合力。”

一份调研报告显示，自2008年起，成都商业、办公楼宇发展迅猛，但由于缺乏楼宇行业管理标准和与住宅房地产差异化的发展政策，商业房地产市场监督相对乏力，楼宇市场处于相对自由发展的状态。

尤其是散售型商务写字楼因为产权分割所带来的弊端逐渐显露。一个例子是，位于成都天府广场黄金地段的摩尔百盛，曾经是“潮流不息”的百货大楼和含金量颇高的“纳税大户”，但由于分割销售为1000多个业主，决策分散，错失了中心城区功能升级、业态调整的机遇、最终导致亏损停业。

成都希望改变优质项目招商、高端企业引进面临的“好楼难找、良铺难求”局面，更重要的是，通过发展楼宇经济，加快重塑城市经济地理、提升产业承载能力，培育城市发展新动能。

“土地资源是有限的，开发建筑、开发载体已经走到了末端。”张萍在接受采访时表示，“现在的关键是怎么把已经开发的楼宇运营好，所以成都率先在全国提出了‘楼宇经济’四个字，就是如何把一个建筑载体演变为经济载体。”

从概念看，楼宇经济被认为是依托城市商业中心或产业功能区的楼宇载体，通过开发、出租或出售等方式，引进各种企业，从而引进税源、带动区域经济发展，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。

所谓演变，核心在运营。比如，对于老楼，可以采用“就地重塑”的方式，包括形态的、业态的以及文态的重塑，张萍告诉记者，盐市口附近一栋20年左右的老楼，经过重塑，已经从传统的批发市场变成了某运动品牌集零售、体验、娱乐等为一体的产业大楼。“过去一年销售额大概三四千万元，今年一季度就达到了（这个业绩）。”

不仅如此，更多的楼宇开始有了精准定位，明确知道“我是谁”。张萍说，目前成都共有70余栋专业特色楼宇，涵盖电子商务、金融、文化创意、研发设计等服务业领域，通过提供有针对性的设备设施和专业服务，能够进一步提升对某一产业的聚集能力。

“比如中海国际中心，它的10栋超甲级写字楼中就有10个不同的专业特色打造方向，这也便于形成楼宇的特色标签。”张萍解释说，“同时，它还有利于区域楼宇经济产值的增加，而当楼宇形成特色后，也将带动楼宇周边整个产业生态圈的打造。”

以标准化推动城市“精明增长”

事实上，随着城市化进程的加快，中国已经成为全球最大的高端商业、办公楼宇投资市场，当拔地而起的高楼占据了大量城市空间，如何优化楼宇的资源配置，成为影响各地经济社会发展的重要一环。

中国标准化研究院副院长邱月明此前接受《每日经济新闻》记者采访时表示，虽然成都楼宇经济起步不算早，但随着地方经济的快速发展，政府、社会团体、企业都对发展楼宇经济倾注了很大的心力，已经做出了不少创新点。

吴科宇希望，能够尽快总结提炼一批成都楼宇经济标准化成果，“形成可复制可推广的‘成都经验’，为全国楼宇经济高质量发展贡献力量。”

九层之台，起于累土。回顾成都楼宇经济的发展历程，其实一直与“标准”二字紧密相连。

早在2012年，成都制定发布了全国首个商务写字楼地方标准——《成都市商务写字楼等级划分》，对商务写字楼等关键术语进行清晰界定，提出楼宇持有比例、建设品质、运营能力、物业服务、环保节能、公共服务等分类评价标准，为政策制定、开发投资、招商选址提供评价和决策指引。

其后，成都相继成立楼宇经济促进会、商务委楼宇经济处、楼宇等级评定委员会，以更为系统的体系架构推进标准实施。

2016年4月，成都在全国率先组织实施商务写字楼等级评定，按照“政府监督、行业自律、市场主导、公众参与”的原则，评定出首批超甲级写字楼8栋、甲级商务写字楼10栋。

去年12月，国家标准委批准成都牵头开展《楼宇经济术语》《楼宇公共服务》《楼宇等级要求》3项国标研制工作，批复成都开展国家级楼宇经济服务标准化试点，开启了成都楼宇经济标准化的新征程……

目前，成都已评定超甲级、甲级商务写字楼30栋，平均入驻率超过80%，吸纳就业10万余人，其中40%为跨国企业高管和高级技术人才。

不久前，国际标准化组织（ISO）秘书长塞尔吉奥·穆希卡到成都考察，对政府、行业、企业共同推动楼宇经济服务标准化工作的做法表示高度赞赏。

穆希卡表示，当前的中国经济正在从高速度到高质量发展转变，成都在楼宇经济服务标准化领域所做的工作在全球范围内都是一种创新，充分体现了“标准”对国家和社会经济发展的重要引擎作用。

作为世界上最大的非政府性标准化专门机构，ISO是国际标准化领域中一个十分重要的组织。“ISO将不遗余力支持中国、支持成都，把成都的地方标准提升为国际标准，以国际视野推动成都楼宇经济服务标准化工作走向世界舞台。”他说。

标准决定质量。从运营者的角度来看，标准化建设带来的一系列品质提升，也推动了自身业绩的增长。据悉，成都有19栋超甲级、甲级商务写字楼年均税收贡献超过亿元，其中更出现了“十亿元楼宇”，“立起来的开发区”作用已经显现。

用佩恩的话说，世界城市是集中性的，随着全球80%以上的GDP向城市聚拢，城市的发展愈加依赖规模效应。而作为城市里广泛存在的“垂直集聚区”，通过标准化树立高端发展导向，楼宇无疑将成为推动城市“精明增长”的重要力量。