皇庭国际拟发行不超46亿元资产支持票据融资 完善商业不动产运营模式

10月19日，皇庭国际（000056,sz）公告称，其拟通过向中国银行间市场交易商协会申请注册资产支持票据进行融资，总规模不超过46亿元。

此次发行资产支持票据的募集资金将主要用于偿还债务、商业物业装修升级改造及补充流动资金等。

皇庭国际表示，本次发行完全符合公司的发展战略，有利于调整公司资产结构，提高资产的流动性，完善商业不动产的运营模式，形成完整的“运营-提升-资产证券化”的商业模式。

优化公司资产结构

资产支持票据（ABN）是指非金融企业在银行间债券市场发行的，由基础资产所产生的现金流作为还款支持的，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。

公告内容显示，为改善公司债务融资结构、拓宽公司融资渠道等，经皇庭国际第八届董事会2018年第十次临时会议审议通过，其申请注册发行总额不超过46亿元的债务融资工具。其中，优先级A级资产支持票据不超过30亿元，优先级B级资产支持票据不超过14亿元，次级资产级支持票据不超过2亿元。

据悉，此次资产支持票据发行方式为一次发行，发行期限最长不超过20年，发行资产支持票据的募集资金将主要用于偿还债务、商业物业装修升级改造及补充流动资金等。

根据发行方案，此次资产支持票据由皇庭国际实际控制人郑康豪控制的深圳市皇庭集团有限公司作为保证人，对皇庭国际在资产支持票据项下的增信义务承担连带保证担保责任。

同时，由深圳融发投资有限公司以其持有的位于深圳市福田区中心区福华路118号的皇庭国商购物广场的房屋所有权及对应的土地使用权向资产支持票据信托提供抵押担保；由深圳融发以其享有的因运营皇庭国商购物广场而有权收取的商铺租金、广告位收入、仓库、临时场地租金收入、推广费以及其他相关的收入为资产支持票据信托提供应收账款质押担保。

此外，由皇庭国际和其下属公司Powerland Holdings Limited分别以其持有的深圳融发60%和40%的股权为资产支持票据提供股权质押担保。

至于此次资产支持票据发行对公司的影响，皇庭国际称，本次资产支持票据的设立有利于拓宽公司融资渠道，降低融资成本，通过将流动性较低的存量资产转变为流动性较高的现金资产，达到优化资产结构的目的，提高公司资产使用效率，提升公司的盈利能力。

目前上述资产支持票据的设立尚需取得中国银行间市场交易商协会的《接受注册通知书》后方可实施，同时也尚需提交公司股东大会审议。

完善商业不动产运营模式

谈及为何发行上述资产支持票据，皇庭国际在互动易平台回复称，公司经过近年的战略转型，公司的商业物业经营及净利润都实现了稳健增长，在商业市场和资本市场逐步建立了较好的品牌知名度，公司基于良好的商业物业运营基础，拟发行46亿元的资产支持票据。

现在发行时机是否成熟？笔者获悉，目前国内已经有多单CMBN产品发行成功，从目前注册和发行情况来看，CMBN的发行周期不长，相对CMBS、REITs在发行成本上具备一定优势。

就皇庭国际而言，其本次发行的基础资产是公司的核心资产，位于深圳市CBD区域的皇庭广场，皇庭广场位于深圳的中轴线上，深圳会展中心正对面，地下两条地铁交汇，周边遍布金融机构和高端人群，建筑面积13.7万平方米，通过几年的经营，已经成为深圳的标志性购物中心，目前经营良好，租金收入逐步提高。

皇庭国际认为，公司本次发行资产证券化产品，是由于公司核心项目深圳的皇庭广场已经运营成熟，具备稳定的现金流，满足资产证券化的发行条件。在目前已经发行的CMBN产品中，皇庭广场从区位、地段、经营情况等各个方面来看，都是非常优质的。

其进一步表示，本次发行完全符合公司的发展战略，有利于调整公司资产结构，提高资产的流动性，完善商业不动产的运营模式，形成完整的“运营-提升-资产证券化”的商业模式。目前，公司正在和中介机构积极推动该发行事项。

据了解，皇庭国际确定了“中国领先的综合不动产综合运营服务商”的发展战略，按照自持+整租+委托管理相结合，以轻资产为主的商业模式。目前，已经在珠三角地区、中部地区和长三角及成渝地区运营十个以上的商业地产项目，管理面积超过100万平方米。未来公司将积极探索商业不动产运营管理的新模式，旨将“资本+互联网”融入商管行业，采取创新的商业发展模式，提供以“商管+资管+品牌孵化+互联网大数据+金融服务+智能化”为核心的6M服务模式，致力于快速做大做强商管规模。

皇庭国际表示，未来公司将积极落实公司发展战略，争取通过三年左右的时间，将公司商业不动产的管理规模进入行业前列。