土地流拍潮持续：苏州吴中两宗住宅用地无人参与报价

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土地市场趋冷态势仍在延续，全国各地频频出现的流拍事件持续上演。

周二，苏州市国土资源局以拍卖的方式出让编号为2018-WG-20、2018-WG-23号两宗住宅用地，分别位于吴中区开发区通达路东侧、东方大道南侧，以及吴中区甪直镇甫澄中路东侧，迎新一路南侧。观点地产新媒体称，两地块最终均因无人参与报价而遭流拍。

此次出让的两地块均设定市场指导价及采用“一次报价”方式竞拍，总出让面积16.97万平方米，总起拍价38.46亿元。

此前，苏州政府出让的2018-WG-10号地、2018-WG-15号地均遭流拍。2018-WG-8号地首次拍卖失败之后被二次拍卖，起拍楼面价由1.5万/㎡降为1.3万/㎡。

土地拍卖市场凉凉

苏州只是前期火爆的全国土地市场骤然降温的缩影之一。近期，上海、合肥、无锡、徐州等多个一、二、三线城市轮番上演土地拍卖现场无人报价的戏码，其中还包括优质地块。

上海的宝山区杨行镇BSPO-0502单元YH-B-2-07-10地块，青浦区华新镇新凤路东侧25-01号地块，杨浦区内环内一副地块之前全部流拍。

部分四线城市甚至也出现了土地流拍案例。夏天，淮南市山南新区的一宗240余亩地块因没有房企报名而流拍。阜阳有2宗地块连续未达底价流拍。安庆2宗地块因为未达底价而流拍，而另一宗地块甚至未能进入拍卖环节。浙江湖州南浔经济开发区先后出让一宗住宅用地和一宗住宅用地均因无人参与竞价最终流拍。

中国指数研究院的统计数据显示，截至8月末，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。

证券日报援引一位东吴证券分析师总结称，年初至今，土地流拍现象较前两年明显增加，一、二线城市“地冷价跌”现象明显。

细分来看，一线城市流拍率波动最大，而溢价率最低；二线城市流拍率较高且稳步上升，但溢价率不高；三、四线城市流拍率稳中有降，溢价率也持续处于高位。此现象从年内平均数值看更为显著。

这位分析师认为，这是房产市场逐渐趋于理性的重要体现，开发商已经减少盲目拿地。

相关数据也印证了各大房企拿地态度普遍趋于谨慎。1-9月，受监测的20家主要品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20.9%；累计拿地金额9534亿元，同比下降27.8%。

伴随着房企对土地拍卖参与积极性转为冷淡的，是全国土地市场成交价格及溢价率持续下行。

中国指数研究院月初发布的数据显示，2018年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率为16.1%；其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。

缘何出现流拍潮？

谈及为何会出现土地流拍现象，中国指数研究院相关负责人认为：“一方面，2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平，基数偏高；另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降；同时，企业拿地布局下沉三四线，也是拿地金额下降的重要原因”。

证券日报此前援引中原地产首席分析师张大伟的观点详细分析称：

首先，土地配建复杂，地块非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例，地块处于远郊区，而且地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。

其次，房企资金压力逐渐出现，从2016年9·30开始，全国一、二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

第三，对未来房地产市场走势出现分化，整体看，2018年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低。

最后，今年以来，地产调控继续加码，出现历史上最密集的调控政策潮。租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。核心是房住不炒，房地产回归平稳。从目前各地的房地产政策内容看，限购与限售全面升级。

来源：华尔街见闻 作者：祁月