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实地探访深圳现房销售试点楼盘:9万/平方米才回本,比周围二手房高3万

每日经济新闻 2018-10-14 15:53:09

该项目预计2018年底开放营销中心,2019年现房入市。这意味着,深圳这座内地最先引进商品预售制度的城市,在预售制度改革方面也率先迈出一步。

每经记者 袁恩泽    每经编辑 林菁晶    

关于取消商品房预售制的风声曾让业界颤抖不已,此番讨论还未尘埃落定,近日全国首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府已亮相深圳。

而位于珠江口另一边的中山市,在不到1个月的时间里已准备出让10幅现房出售地块,总起拍价超过48亿元。

始于上世纪90年代末轰轰烈烈“房改”潮中的预售制,是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一,其废立与否的争论,又一石激起千层浪。

实地探访现房销售项目

2016年6月2日,深圳龙华出让当年第一块商住用地(A816-0060地块),这也是深圳首宗商品房现售试点地块,一经上市即引起市场关注。按照要求,该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

彼时,中国电建集团和金茂联合以82.9亿元的高价拿下,楼面价高达56781元,达到了当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价,一举成为龙华最贵的地块。当时,业内人士预测,至少要卖到8.5~9万元才能赚钱。

近日,《每日经济新闻》记者在实地探访发现,该项目已进入施工收尾阶段,住宅楼座已全部封顶脱绿,将进入外墙装修阶段;底层商业和幼儿园基本建成,目前尚未拆掉绿网。

龙华地块现状 每经记者 袁恩泽 摄

记者了解到,目前项目周边二手房在售房源不少,大多是2010~2016年间落成的次新盘,单价区间在5.6~7.3万元之间,其中2013年龙华高价地块中海锦城,紧邻着金茂府,9月份的二手房成交均价是6.7万元。

据悉,金茂项目预计2018年年底开放营销中心,2019年现房入市。这意味着,深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市,在预售制度改革方面也率先迈出一步。

现房销售试点为什么首选深圳?

商品房预售制度最早出现在香港,于上世纪80年代末传入深圳,此后在内地陆续开花。

1953年,霍英东率先提出“预售楼花”,并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地,经过不断发展,终成今日普遍采用的一种售楼方式。

1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上,预售制成为国内商品房销售的主要形式。

在房地产市场发展初期,商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求,在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。不过,由于房价飞涨、楼花炒卖严重以及期房投诉居高不下等情况不断出现,关于取消商品房预售制的呼声也越来越高。

两年前,全国首个现房销售试点项目地块在深圳拍出时,广东省房地产行业协会会长蔡穗声曾表示,商品房取消预售制代表一种方向,深圳的现房出售试点是房地产市场走向成熟的标志,随着市场逐步走向成熟,制度上需要一些调整。

而深圳有什么底气敢于一下子跨越到现房销售呢?

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,深圳市早已不依赖房地产。按照深圳市GDP来看,现房销售试点推出的前一年,深圳2015年生产总值17502.99亿元,房地产业增加值1627.77亿元,近十年占比都没有超过9.3%。

此外,在产业结构上,深圳市四大支柱产业、七大战略性新兴产业都轮不上房地产了,虽然房地产业增加值还比四大金刚的文化产业高一些,但已被抛弃,增加值甚至还不如批发和零售业,也不如文化创意产业,更比不上新一代信息技术产业的增加值和近20%的增长率。

也正是从2016年开始,除了深圳之外,部分城市为了抑制持续上涨的地价,对出让地块在一定条件下也提出现房销售要求。

资料显示:南京市国土局从2016年8月12日起,在住宅、商住地块的土拍中,如果竞价达到最高限价90%时,地块所建商品住房必须以现房销售。该政策一直到今年7月才以“竞自持”的竞拍方式予以替代,共执行23个月。

杭州则从2017年3月开始要求当拍卖土地“溢价率达到50%,必须现房销售”,不过4个月后该政策即取消。

此前广东省住建厅拟订的相关材料提出,从过去历史看,预售制度的确问题非常多。当下房地产市场各种质量问题,交付问题,基本都与预售制度有关系。

另一方面,在过去几十年,预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏,加快了房地产的建设量。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题屡见不鲜。

取消预售制影响几何?

房地产是资金密集型行业,持续健康的现金流对房企而言至关重要。今年以来,几乎所有的房企都感受到融资渠道的步步收紧,“缺钱”已成为2018年房地产的关键词之一。

著名经济学家宋清辉对《每日经济新闻》记者表示,在房地产市场已基本进入存量时代背景下,短期内全面取消预售制度的可能性不大。假若“取消商品房预售制度”真的实施,对于房企的影响是致命的,预计房企三成以上的资金来源恐将受到影响。

“房地产市场对预售制度非常敏感,特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看,房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。”中原地产首席分析师张大伟认为,虽然全面实施取消预售制度的可能性不大,但在部分城市试点的可能性则明显增加。

取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭。

“取消预售制度的建议是大势所趋。”欧阳捷认为,但若政策出台并且实行一刀切的话,会严重影响到企业的现金流,大幅延缓项目建设进度,大量减少企业拿地,在融资不畅的背景下,很多房企会出现资金不济、工程烂尾。如果是循序渐进、新老划断,对于大型房企影响不会很大,企业可以有选择地调整拿地节奏,组织好施工、销售管理,把控好现金流。

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最新评论(6)
  • default-avatar

    花不不不 2018-10-14 16:26:21

    新政策可谓是一石激起千层浪

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    9936 2018-10-14 16:25:50

    第一个想法是现房销售就用不了那么多置业顾问了应该,一目了然,爱买不买😷

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    张牙舞爪 2018-10-14 16:14:08

    金茂这个拿地价格就很高了,卖8-9万才能赚钱吧,好奇入市后市场反应

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    考拉 2018-10-14 16:11:01

    就应该现房销售,这样就可以放心买的房子

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    Aristotle 2018-10-14 16:07:09

    支持现房销售,取消预售制!然而,还是买不起……

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    志玲女神 2018-10-14 16:00:45

    具体价格什么时候能出来呀?

    [0]

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