恒大：踏准城市化进程 继续布局一二线及发达三线城市

每经记者 唐洁    每经编辑 甄素静    

价值地产年会系列报道|企业与城市关系解读

对于地产商来言，这似乎已是强者恒强的时代。

在利润达到同行最高水平时，恒大地产已开始在完善其棋盘上的布局。

恒大在今年的中期业绩报告中表示，未来将继续加强在一二线城市的开拓力度，平衡其一、二、三线城市的比例，以确保较快的周转率和较高的盈利水平。

利润王的城市进阶

从千亿到五千亿，再到现在的利润王，恒大的高速增长有很大一部分原因来自对城市战略布局的把握。

2013年，一二线城市楼市回暖的背景下，三四线城市却库存高企，增长缓慢。不少房企重心全部压在三四线城市。彼时，恒大董事局主席许家印当机立断，提出城市战略布局的转型：从三四线城市向一二线核心城市转型。

今年，除了继续布局一二线城市外，恒大对环一线城市及经济发达的三线城市也表示继续看好。

恒大董事局副主席兼总裁夏海钧说：“我们认为，房地产发展最好的城市，主要是在一二线城市、经济发达的三线城市、围绕一线城市周边的卫星城，高铁、高速公路通达的地级市未来也有较大发展潜力。数据显示，目前中国城镇化率约为58%，与发达国家80%的水平还有很大差距。随着城镇化步伐的加快，预计每年能带来1300万人口进城，而这些人口将主要集中分布在以上重点区域。人口流入的区域就是房地产发展良好的区域，恒大的土地储备主要是覆盖一二线城市，以及经济发达的三线城市和地级市，以保证项目的稳定增长。”

从“规模型”向“规模+效益型”换挡

2013-2015年间，恒大核心业务利润率分别为11%、10.8%、6.6%,其利润增速滞后于规模增长。近几年恒大力在谋求从由“规模型”向“规模+效益型”换挡，高利润增长的背后，是恒大在城市群之间的均衡布局和通过参与旧改低价拿下一线城市土储。

恒大通过大力参与旧改布局广深等一线城市，还有大量未纳入土地储备的旧改等项目，总规划建面高达7285万平米。其中，仅深圳41个旧改项目规划建筑面积就达到了2371万平方米。

除长三角、珠三角和京津冀三大城市群外，恒大在广大中西部地地区和东北地区等区域也广泛布局。2017年，恒大约91.1%的土地储备位于国家批复或者规划的城市群，恒大长三角城市群、长江中游城市群、山东半岛城市群及成渝城市群土地储备较大，均在3000万平方米以上，土储占比分别为11.2%、10%、10%和9.7%。

恒大通过广泛布局分散区域调控风险，重点布局城市绕开调控高压区选择政策相对温和地区，如土地储备较高的贵阳、重庆、沈阳、济南等地。

多元化布局提升城市人居品质

助力城市化进程同时，恒大开始了多元化产业的布局，力求寻找新的盈利增长点，与地产板块协同提升城市人居品质。

2017年许家印曾公开表示：“恒大多元化布局一定是选择前景好的产业进行探索和实践。进军文化旅游业的原因是随着老百姓生活水平的不断提高，旅游的需求会越来越大，旅游产业既能拉动内需，又有广阔的前景。养生养老产业是一个非常大的产业。但中国企业在这方面的探索目前还没有特别成功的案例。我们认为，越是在没有成功案例的情况下，越是机遇。”

值得注意的是，多个大体量文旅项目的布局，提振了恒大单项目平均土储体量。2017年恒大加快文旅业务布局，新增的文旅项目多集中在三线城市。

同年8月推出聚集儿童消费的文旅产品—恒大童世界，并全年新增莱阳丁字湾项目、烟台恒大童世界等逾12个百万平方米以上的文旅项目，助推了恒大单项目平均土储体量的增长。克尔瑞预计未来几年恒大仍将推出多个百万甚至千万平方米的文旅项目，深化其在该板块的发展。

从地产到文旅、健康，恒大还预备用十年时间培育高科技产业。

许家印说：“恒大进军高科技产业，一方面从社会责任的角度，另一方面，从企业经营的角度考虑，我们坚信如果用十年的时间，从科研、到孵化、再到产业化，一定可以培养出一大批世界领先的前沿科技技术成果，高科技产业也将成为恒大龙头产业。”

恒大内部的奋斗目标是，到2020年底，恒大总资产将达3万亿、年销售规模8000亿、年利税1500亿且负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。