旭辉董事长林中：都市群聚集巨大地产需求

每经记者 吴若凡    每经编辑 陈梦妤    

价值地产年会系列报道|地产人物城市观

每当夜深灯亮，在“中国夜间灯光全景图”上，总有7个最亮的点——京津、山东、中部、成渝、杭州湾、福建、粤港澳。

按照学者孙骁骥的说法，这7个区域所代表的城市群，占据了全国总人口的43%、名义GDP的63%、全国总销售量的56%。而他们，也是“房地产的最后阵地”。

旭辉董事长林中

这一点，旭辉董事长林中判断得很清楚——“中国未来十年的城市化，会从58%增长到70%，在这个过程中，一线城市相对来说，成长不会那么快了，但弱二线城市和强三线城市会迎来很大的机会。”

房企想抓住城市化的机遇，这一步就要依托大都市圈来布局和改变。

环城布局：强化城市群布局纵深扩容降低风险

城市群是经济发展的必然形态。东京都市圈已占据日本人口的1/3，GDP的一半以上；首尔都市圈的人口和GDP，也占据了韩国总量的一半左右。

中国亦然，随着轨道交通不断跨行政区域的趋势，交通效率更高、产业聚集更明显、就业机会也更多，高素质人口被不断吸入，逐渐形成“城市群”的概念。

几乎所有房企都已在围绕城市群做文章。如今旭辉的布局，也以围绕一线城市的周边城市群落为主战场。

林中告诉每经记者，以旭辉上海事业部为例，其不再单纯聚焦上海，而是管辖整个环沪区域，包括嘉兴、嘉善、太仓、昆山、平湖、南通等，这些点距离上海的车程在2小时之内。旭辉在北京也如此，采取“环京区域”的策略，北京事业部管辖包括天津、廊坊、石家庄等城市。

今年3月和7月旭辉分别于雅居乐和美的置业达成战略合作，也均计划在多个城市群达成战略性合作，重点包括长三角城市群、珠三角城市群、环渤海城市群、长江中游城市群、成渝城市群等。

“单纯的一二线城市，只能贡献全国房地产销售额的30%，以后或许还有变化。当企业越来越大，围绕这些重点城市群，开展战略纵深，是扩大规模、减少风险集中度的必然选择。”林中表示。

一城一策：产品按需调整拿地量入为出

想获取城市群的红利，就需要拿到入场券。林中告诉每经记者，首先在投资上，就要符合城市规律、符合政策导向，确保不漏、不错、不贵。

“旭辉投资部会持续监控这些城市的地价变动，对每一块挂牌的土地进行尽调，伺机而动；同时把握城市窗口期，在城市地价下行期，逆周期拿地。并且拿地‘量入为出’，通过经营回款买地，扣掉支付的工程款和各项开支，要基本把每个月买地的钱控制在安全范围内。”

在布局城市群的过程中，风险控制被放诸首要位置。

在进入都市圈之后，如何才能活下来、且活得好？

林中告诉每经记者，团队需要做到“一城一策”。

“旭辉现在专门成立的研究室，在全国市场研究之外，各地也有相应的研究人员，从技术面和基本面对每个城市进行分析。基本面包括城价格、供应、需求和政策四个维度；技术面则综合看一二手房市场，看市场存量和需求量，以及主流产品方向。”

目前根据城市的具体需求，旭辉的产品结构也出现了改变。每经记者就留意到，目前旭辉住宅的主体地位被进一步夯实，并且住宅的结构规划中，“首置”、“首改”户型占据了最大比例。为满足都市圈中不同量级城市客群的需求，旭辉的产品结构正逐渐调整。

“我们现在越来越看得清楚，中国的城市化进程中人口大量地往一二线和城市都市圈聚集，这带来了巨大的房地产需求。但未来房企竞争更要靠专业、能力、品牌，特别是资本以及资源配置能力。”林中直言。