民法典物权编草案：加强对业主权利保护 适当降低业主作出决议门槛

每经记者 李可愚    每经编辑 陈星    

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8月27日下午，《民法典各分编（草案）》首次提请全国人大常委会会议审议。

《每日经济新闻》记者注意到，此次提请审议的《民法典各分编（草案）》有六编，包括物权编等。

在物权编草案中，其在物权法的基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。

而记者在现场了解到，民法典物权编草案与现行物权法相比，加强了对建筑物业主权利的保护。例如，草案强化了业主对共有部分共同管理的权利。实践中，一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或利用外墙、电梯张贴广告等营利。对此，草案增加规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。

此外，草案为解决物业管理活动中业主作出决议难的问题，适当降低业主作出决议的门槛。草案第七十三条第二款规定，业主共同决定事项，应当由专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决。

决定前款第五项至第七项（筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动）规定的事项，应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项（制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人），应当经参加表决专有面积过半数的业主且参加表决人数过半数的业主同意。

而现行物权法七十六条第二款对此则规定，决定前款第五项和第六项（筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施）规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

记者还留意到，草案还明确共有部分产生的收益属于业主共有。草案第七十七条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。